“中国农地流转第一拍”：国土部态度成为关键

　　“中国农地流转第一拍”：国土部态度是关键

　　本报记者 贾海峰 北京报道

　　他最初以村官的身份出现，但是现在又以承包者的姿态来搞拍卖。

　　尽管当地政府在促成这件事上投鼠忌器，合作方、意向竞拍方首鼠两端。

　　12月2日，北京市，平谷区，良庄子村。该区农委为了此事组织意向竞拍方座谈。但是结果却差强人意，包括会议组织者在内的所有参会方一起陷入悖论里。“劝退”还是‘鼓励’，这是一个问题。

　　就在一个星期之前，包含“中国农地流转第一拍”内容的广告牌被当地工商局强拆。

　　“这件事做好还罢，一旦出现问题，谁来承担责任?”平谷区区委宣传部一位人士说，目前农地流转缺乏法律支持，政府很担心放开这种农地流转，会导致某些人会从土地转让中获取暴利，产生新的分配不公，引发社会矛盾。

　　竞拍事件事先张扬

　　11月中旬，张玉旺通过媒体宣布，将自己承包的平谷区黄松峪乡塔洼村的1万亩山地承包权拍卖。

　　与此前所有土地承包权转让形式不同，这次将通过民间拍卖事务所进行拍卖，这将是“中国农地流转第一拍”。

　　这是一场精心策划的拍卖事件。

　　承担此次土地拍卖的北京艺海拍卖公司总经理徐应鹏告诉记者，最初他选择张家口市的一块土地，但是当地地块交通不便，因此放弃。

　　“拍卖地块的选择首先考虑的商业开发价值，参与投资商最先考虑的是项目效益，还剩多少投资潜力。其次是地理位置、交通条件。”徐应鹏说。

　　塔洼村，一块理想的拍卖地块，离平谷城区约30公里，除了最后一段3公里左右的盘山小道，其他与旅游公路和国道相连，交通极其方便。因为紧邻“石林峡”等风景旅游景点，塔洼村早已开发，是典型的北京“农家乐”旅游景点。

　　1997年，北京市进行山区农村改造，塔洼村40余户村民被迁到山下良庄子村，塔洼村山地的承包人，正是张玉旺。

　　良庄子村村长助理柏赢介绍，塔洼村改造后有约40余间客房，10余年来一直处于经营状态，每年都有10万元左右的收入。

　　不过近几年，农家乐生意竞争日趋激烈。

　　“正是时候”，张玉旺说，“及早退出”

　　张和其他三位合伙人打算将塔洼村承包权转让，当“决定”出台后，当地一名策划人和张玉旺一起将这个承包权转让行为包装成了“中国农地流转第一拍”。

　　据悉，这次拍卖拟定起拍价在500万元，而之前几家投资方商谈的转让价都不超过470万元。

　　“这次拍卖的最大意义就是通过市场拍卖的方式，实现农地价值最大化，将市场拍卖的方式引入农地流转，”徐应鹏说，“农地，这是一块巨大的市场。”

　　策划虽好，转为现实却不容易。

　　11月26日，记者第一次去塔洼村的时候，就赶上了当地工商局强拆广告牌。徐应鹏告诉记者，工商局拆除广告牌的唯一理由就是上面有“中国农地流转第一拍”的字样。工商局以涉嫌广告为由将其拆除，其实背后还是避免“树大招风”。

　　张玉旺也曾透露，记者再去时，张玉旺已经不再出面见记者，而是派其助理柏赢出来接洽。

　　据北京市农委统计，仅北京郊区就有“农家乐”项目1.7万个，年收入超过10亿元。如果农地承包权流转都能进行拍卖，这将是一个巨大的市场。

　　“这个事情现在不要去关注它，让他做成，过一年以后看看结果怎样再说。”平谷区区委宣传部一位人士表示，他们对塔洼村农地拍卖的事情很难把握尺度。

　　土地收益暂难摆平

　　11月19日，张玉旺召集了21名村民代表表决，结果当然是一致同意。但是，良庄子村张玉华等村民代表接受记者采访时却表示，不清楚农地承包经营权流转后利益如何分配，他们希望村集体能多分得一点。

　　一位村民代表告诉记者，他们从塔洼村搬迁下来以后，与原良庄子村村民一起分“口粮田”，每人分到田地不过4分，村里年轻人都靠在市里打工为生。目前，张玉旺等承包人每年只给村里交2万元承包费，这些钱也被用于良庄子村的道路建设和办公经费，村民并没有直接分到任何钱。

　　更多质疑的声音指向张玉旺等承包人从这次拍卖中获得的利益。

　　张玉旺等人原来与村集体签定了50年的承包合同，目前还剩41.5年，就在这宗土地承包权拍卖之前，村集体又同意将土地续租13.5年给张玉旺，因此塔洼村土地拍卖使用权年限延长到了55年。

　　假如拍卖获得500万元，张玉旺等人只要按每年2万元承包费的标准将41.5年，共计83万元一次性给村集体。另外13.5年按照每年5万元的价格续租，还需要缴67万元承包款，两项合计共150万元给村集体，剩余350万元则可归张玉旺等4人分配。

　　张玉旺对记者称，在收回自己的投资后，将尽量给村集体多一点利益分配，但在村民眼中，这是空头支票。

　　拍卖成功后，张玉旺想捐钱给塔洼村，建立一个“中国农地流转第一拍”的牌坊。

　　除了这座牌坊，村集体和村民似乎再与这次拍卖所得利益无关。

　　记者调查中了解到，塔洼村附近约有20家类似的农家乐旅游景点，其产权特性与塔洼村相似，目前市场转让承包价约为5万元/年，购买方需要接着给村集体缴纳2-5万元/年不等的承包价。以此核算，塔洼村拍卖的成本算是很低的。

　　法界争议从未中断

　　拍卖行的徐应鹏告诉记者，“中国农地流转第一拍”的事情已经引起了很大反响，仅北京就有20余宗类似性质土地找到他，希望通过成为“中国农地流转第二拍”、“第三拍”。

　　该次拍卖，有意向参与塔洼村土地拍卖的多为港资、台资和外资资金方，一位韩资代表称，即使拍卖500万元，这1万亩山地也是值的。目前在北京顺义地区买一套别墅就要上千万元，这500万元的山地改造后，可以作为度假酒店等高档经营场所。

　　徐应鹏认为，农地流转给民间拍卖行业带来了巨大商机，而拍卖仅仅是实现农地价值的一种市场操作方式，至于利益分配等系列问题，与拍卖活动无关。

　　而事实上当地政府最担心的正是缺乏配套法律支持的情况下，过早、过快放开农地流转，是否会带来新社会问题。

　　国土资源部规划司司长、原国家土地督察成都督察局长董祚继在国土资源部网站撰文：“自从《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称“决定”)发出后，我们立即进行过农地流转调研，结果发现大量资本都等待去农村买地。农地流转应该本着有利于农民的原则进行，但是缺乏法律支持的情况下，很多农地流转活动就会变味。

　　没有政府“透底”，投资商开始担心。

　　一家有意向参加12月28日拍卖活动的香港投资商对记者表示，他对内地(尤其是在北京)做这种高风险的拍卖很担心。

　　“如果没有法律或者政府方面的承诺，我们是不敢签合同的，例如土地开发用途、承包年限法律保障等，都需要政府出具相应文件我们才认可。”这位香港投资商对记者如是说。

　　不过徐应鹏认为，塔洼村山地承包权拍卖不存在政策上的困难，只要按照拍卖法将此事向当地政府备案后就可以进行，他们定于12月4日向平谷区政府备案，12月28日进行拍卖。

　　而张玉旺也表示，1万亩山地承包经营权是他的，转让承包权只要两方谈判同意即可，拍卖只是与更多的投资方洽谈而已，实现拍卖转让承包权没有什么问题。

　　但是平谷区规划局对此并不同意，该局人士告诉记者，农地流转不能改变土地性质，塔洼村土地改扩建需要经过规划部门许可。

　　而张玉旺等人也为了绕开“不得改变土地规划用途”这条规定，在拍卖中提出所拍卖土地不改变原有性质，如改变用途，受让方需要自己去获得有关部门批准。

　　有拍卖人士担心，在法律不规范的情况下，通过炒作去拍卖一个法律关系不清楚、用途不明确的土地，一旦拍卖后又出现问题，会产生后续的问题。如果这种事情大范围产生，势必会造成农地流转的纠纷集中爆发。

　　另外，虽然张玉旺表示自己是塔洼村1万亩山地的承包人，有权决定这些土地转包问题，但其无法绕开的一个身份：村支部书记。因为在外界看来，村支部书记想做的事情，村民代表一般都会全票通过。

　　尤其是塔洼村的承包权又延续了13.5年，如果村民看到了塔洼村土地流转会带来几百万的收益，还会随便再把十几年的承包权续租吗？

　　只有一个显见的事实：在目前的情况下，塔洼村村民在这次农地转让中并没有得到直接利益。

　　这也许是路途，但是很模糊。（来源：21世纪经济报道）