北京保障房集中入市 新盘上市走低价线拉低房价

　　保障房集中入市老项目改变营销策略 新盘上市走低价路线拉低整体房价

  　楼市开盘价连续两个月回落

　　接近年底，为加快资金回笼，京城各个项目打折力度见狠，而新开盘的项目则以超低价入市，导致11月京城新盘开盘均价比10月下降了1.4%，开盘价已经连续两个月回落。

　　专家认为，未来一到两个月内，购买纯新盘是相当实惠的。

　　市场现象

　　老项目推低价LOFT

　　眼看2008年年根将近，萎靡了整整一年的楼市将开发商拖得疲惫不堪，尽管打折幅度加大（见下表），但依然收效甚微。

　　同时，鉴于老业主施加了压力，各个项目的打折都不敢太狠，基本都处于“死扛”状态。

　　但是年底，开发商格外需要钱，于是其改变了营销策略，纷纷推出LOFT户型（LOFT指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅），如天鹅湾、金都心语等，其开盘均价要比普通的塔楼和板楼低3000至7000元。

　　上述两个项目的销售人员对于“降价”的解释是，因为产品品质有本质差异，一方面可以避免老业主找后账，另一方面这种低价小户型还能迎合更多年轻人的喜好，促进销售。

　　新盘低价入市

　　此外，纯新盘入市几乎都选择超低价开盘。

　　记者在采访中了解到，上月最典型的就是广渠门36号地的首府项目。

　　由于此地块拿地成本高，当时业内分析开盘价再低也低不过15000元/平方米，但实际开盘均价仅为10800元/平方米，不仅让人大跌眼镜，同时也引得千人抢购。

　　原因分析

　　多重因素拉低市场整体价格

　　亚豪机构副总任启鑫认为，每年年底，都是开发商加快销售促进资金回笼的时间段，但是2008年，开发商的这种愿望变得尤为强烈，所以在项目开盘价的制定上非常谨慎，基本上都是保成本的低价，绝对不敢“高开”。这在一定程度上拉低了市场整体的价格。

　　同时，新盘的低价入市对周边老项目构成了极大的冲击，加上11月保障性住房集中上市，老项目腹背受敌，也不得不改变营销策略，促进销售，导致市场整体价格走低。

　　后市预期

　　12月楼市低价依旧

　　记者了解到，即将开盘的中关村普通住宅唐宁ONE，尽管有买房即可上中关村二小这一巨大的教育资源优势，但是开盘价也仅为2万元/平方米，相比周边新盘普遍2.2万元/平方米的均价还是低了不少。

　　紧邻鸟巢的奥东18，下月开盘价也直降万元，仅为1.48万元/平方米，其周边新盘均价都在3万元左右。

　　新盘代理行协成机构副总缪培丹认为，本月入市的新盘，依然是“低开”态势。

　　专家建议

　　未来一到两个月购买纯新盘实惠

　　缪培丹认为，11月份京城楼市土地交易量明显增加、楼价继续回落，开盘均价环比、同比均呈现下降趋势，均说明楼市在向健康的方向调整。

　　此外，加上政府加大了鼓励百姓购房的力度，所以，从大环境来看，楼市前景似乎开始明朗。

　　现在纯新盘定价偏低，所以，对于购房者来说，未来一到两个月内，购买纯新盘还是相当实惠的。本版撰文/记者张媛