首家农村土地交易所挂牌成立 争议声中探索前行

　　农村土地交易所挂牌

　　“地票”交易终于开锣。在重庆，“地票”的官方名字指的是“农村建设用地指标”。

　　12月4日，筹划已久的重庆农村土地交易所终于挂牌。中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来，国土资源部副部长鹿心社，国家土地督察成都局有关官员悉数到会。

　　本报记者获悉，作为第一家农村土地交易所，即以“地票”也就是“农村建设用地指标”作为主要交易标的，以此实现远距离、大范围的农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩。

　　“农村土地交易所意在探索建立城乡统一的土地市场。”重庆市常务副市长黄奇帆表示，“一方面可缓解城市建设用地紧张，另一方面，实现了城乡极差地租的价值化，这个价值并转化为大城市反哺大农村的资金来源，为重庆统筹城乡综改的重要突破。”

　　在当天的挂牌仪式上，鹿心社代表国土资源部对重庆此举表示支持，他希望重庆方面继续积极探索。

　　“地票”如何交易

　　作为全国第一家农村土地交易所，重庆农村土地交易所是一家注册资金5000万元，由市政府全额出资，为市国土管房局直属的副局级事业单位。

　　交易所总裁由市国土局副局长董建国担任。董建国表示，交易所将按现代企业管理模式运营，其职能是建立农村土地交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。该交易所与重庆市国土交易所共用信息平台。

　　重庆市还专门成立了一个农村土地交易所监督管理委员会，交易所在这个委员会领导下开展工作，并接受国土、农业、林业、水利、财政、税务、审计部机构的监督和指导。

　　交易所主要开展地票交易。所谓地票交易，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格审核产生的指标。所购得的地票可以纳入新增加建设用地计划，增加等量城镇建设用地。除地票交易外，交易所也对农村土地承包经营权流转提供服务。

　　主导这个改革的常务副市长黄奇帆表示，交易所的成立，一方面使农村闲置土地资源依法有序退出，解决农村建设用地浪费问题，另一方面，城市建设用地有比例有节奏地增加，解决了城市建设用地紧张的矛盾，但城乡建设用地总量不增加，耕地总量不减少。

　　三大创新

　　本报记者获悉，重庆土交所的整个操作模式，主要贡献了三大创新。

　　获得地票，并不等同于通常意义的用地指标。黄奇帆称，这个交易所实际是解决了这样一个问题，即按原本的程序，项目占用每一亩耕地，都需向中央政府申请，经批准后获得征地指标，地方政府再进行征地，通过土交所招拍挂出让。

　　在具体操作上，就是使农村建设用地减少，与城市建设用地增加，形成一个统一市场。即农村建设用地复为耕地，得到地票，成为产权市场的商品。这是第一大创新。

　　针对其他城市也在推行类似改革，黄奇帆表示，这些地区的尝试，只在一个区或县里的范畴，是项目与项目的置换，没有形成远距离交换，更像一个集市贸易的概念。而重庆的突破，在于此举在全市范围内开展，具备市场的要素。

　　另一个创新就是新的占补平衡模式。这主要是改变过去20多年土地占补平衡模式。“过去是国家批准项目，通过征地，将农田变成城市建设用地，几年后再在农村造地，现在，则是先补后占，保持了耕地总量的不变。”黄奇帆称。

　　重庆每年从国家获得10到12万亩指标。明年开始，国家报批会继续进行，另有1万多亩，即年度用地总量的10%左右，主要是房地产开发，在计划指标之外，可通过这个交易所的市场渠道获得。

　　再一个就是土地交易资金的流向。重庆土交所激活了城乡土地市场，实现了城乡级差地租的价值。黄奇帆称，地票交易的收入，将全部返到农村，这为重庆大城市反哺大农村，找到了一个新的资金渠道。

　　“现在，不用向中央政府申请，而通过在交易所取得地票，项目业主就可以直接去征地。但是征了以后，如用于房产、工业等非农用途，仍要通过土地招拍挂，那时如果有竞买者比你出价高，这块地，就要在扣除成本后，过户给更高的出价者。”黄奇帆说。

　　“这多出的10%城市建设用地指标额增加的部分，就是我们反哺农村的部分。”黄奇帆称。

　　全国农村土地交易大市场？

　　在当天的挂牌仪式上，鹿心社代表国土资源部希望重庆方面将交易所建设成为立足西南，辐射西部，面向全国的农村土地交易大市场。

　　但从重庆的试验来看，这还有更多问题需要厘清和解决。

　　建立农村土地交易所最早是重庆市委书记薄熙来在今年3月底，在对全市农村土地进行了全面调查的基础上提出的构思。

　　随后重庆市市政府组织专门人员，经两个月调研，形成初步方案，并作为重庆向中央申请的12项政策之一，报送国务院有关部委。

　　重庆市政协常委、西南大学教授邱道持表示，“通过产权和用益权的转让，可为带动两冀，促进农村劳动力转移，增加农业投入的资金。”

　　另一方面，重庆和其他地区一样，农村建设用地闲置严重。据市国土局统计，重庆农村人均建设用地为250平方米，而城市人均为80平方米，一个农村人口转化为城市人口便可节约170平方米建设用地。

　　重庆市国土局官员表示，土地交易所可实现耕地保护目标，及土地的节约利用，重庆现有农村户籍人口2300万，如果有1000万转移进城，就可节约17亿平方米建设用地，等于增加250多万亩耕地。

　　6月下旬，国家调研组到渝调研，对重庆的方案表示了初步肯定。8月上旬，国土资源部与重庆订立统筹城乡战略合作备忘录，提出支持设立重庆农村土地交易所，探索开展地宗交易和指标交易，逐步建立统一的城乡土地交易市场。

　　但交易所的成立，仍经历了艰难的过程。

　　重庆市相关操作人士告诉本报记者，农村土地交易所的标牌，实际在10月下旬左右就已做好，但由于土地制度为国家基本制度，改革的风险都很难预测，重庆方面希望获得国家层面的认可和支持，因而迟迟未能挂牌。

　　邱道持表示，农村土地产权交易的风险，就承包地而言，它关系耕地红线及国家粮食安全，进一步而言，就是农民土地权益如何保障，国家土地用途的管制如何落实，土地规模经营的风险如何控制等问题。

　　农村建设这一块，涉及的风险，则是农民的安居，与土地收益的分享问题。“由于土地产权制度的不明晰，可能成为今后收益的分享带来隐患。”邱道持表示。

　　鹿心社在当日的会上也强调，重庆要对针对不同的土地产权交易，建立起合理的分配体度，并使农村土地交易所日趋规范化，制度化。

　　重庆市在11月底制定的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》，对收益分配环节作了规定，办法规定，不同形式的农村土地交易，其收益将按不同比例在农民和农村集体经济组织之间分配。

　　“单是农村集体经济组织的主体是谁，就存在很多争议。”邱道持说，但重庆作为综改区，国家应支持其进行相关的探索。

　　本报记者 吴红缨 重庆报道  （南方报业传媒集团-21世纪经济报道）