长沙步行街旺铺“一地二主”调查

顺利商厦的红线图计算得出，该商厦距黄兴南路西线约为24米。

　　长沙步行街旺铺“一地二主”调查

　　来源：《新湘报》作者：杨广

　　核心提示：杨白云所有的长沙市新坡子街的顺利商厦经营5年后，被当地有关部门拆除，理由是修建步行商业街。让当事人不平的是，商厦被拆时，其房屋补偿价格仅为3年前评估价的1/3，并且，同一片土地，却出现两个业主分别拥有该片土地完全使用权，这背后到底隐藏了什么？

　　2008年10月1日。长沙市黄兴南路步行商业街（以下简称步行街）内街一商铺。

　　杨白云已记不清这是第几次来到本来属于自己的土地上维权。这次，杨家人遭到步行街保安和数名不明身份人士的围攻殴打，多人受伤。

　　半月后，杨白云伤势有所恢复，谈及被打经历时，这位下巴满是伤疤的长沙人强忍泪水，7年前顺利商厦土地使用权被蹊跷收回，商厦被强拆时房屋补偿严重缩水，个中缘由，他怎么也想不明白。

　　拆迁补偿未果引发“民告官”

　　【杨白云案移至天心区人民法院审理，案件审判长及该法院院长均为步行街拆迁指挥部成员。该案最终被裁定为“自动撤诉”。杨继续上诉时，长沙市中级人民法院认为“同一事实，不能再诉”。】

　　现年57岁的杨白云系原长沙市顺利物业有限公司法人代表。该公司座落在原长沙市新坡子街10—12号，拥有一栋5层楼的“顺利商厦”。

　　2001年，商厦被强行拆除，化为废墟。

　　据杨家人回忆，2001年7月10日凌晨5时左右，城管、公安等数百人包围商厦，将商厦员工强行赶出。随后，商厦在一片“轰隆”声中倒塌。

　　这次事件之后，杨白云的父亲因脑血管破裂死亡。

　　商厦被拆源于步行街的修建。

　　据悉，2001年2月，长沙市政府着手修建黄兴南路步行街，并下发3号通告，规定第一期拆迁腾地为“司门口至南门口23米路幅西线”，即黄兴南路向西扩宽23米，通告规定“第一期工程在同年3月底前完成，第二期拆迁腾地工程按规划设计要求确定，于同年4月底前完成。”

　　同年5月2日，《长沙晚报》公示黄兴南路拆迁完毕，步行街正式动工兴建。

　　长沙三兆实业有限公司(以下简称三兆公司)为步行街开发商。

　　而距离市政府3号通知规定的“23米”尚有一米多距离的顺利商厦并未拆除，仍在经营。杨白云一家也为修建步行街高兴。

　　但好景不长，2001年5月9日，黄兴南路步行商业街工程拆迁指挥部（以下简称拆迁指挥部）向杨白云下达了一份《拆迁腾地通知书》，限定顺利商厦在5月15日前自动腾地搬迁。

　　杨白云反映，他是在2001年5月16日才收到这份通知书。

　　而2001年5月15日，拆迁指挥部已将杨白云告上法庭，称依据市政府3号通告，顺利商厦应在4月底前搬迁。

　　2001年6月13日，拆迁指挥部撤诉。同日，长沙市人民政府对杨白云下发了《责令限期拆迁决定书》，限杨在7天内搬迁。

　　因杨拒绝腾地搬迁，2001年7月3日，长沙市房地产管理局向天心区人民法院申请强制拆除顺利商厦获准，法院裁定“对其房屋补偿另案处理”。之后，商厦被夷为平地。

　　2001年9月5日，杨白云起诉“长沙市政府责令其限期拆迁。”

　　长沙市中院曾两次开庭审理此案。首次开庭时，长沙市政府代理人彭国元拒绝举证，并当庭向审判长提出把案件移交至天心区人民法院审理，没有获准。第二次开庭时，彭国元等人以“集体出差”为由拒不到庭。最后，长沙市中院无法审理该案。

　　2003年7月29日，杨白云诉长沙市政府一案被移至天心区人民法院行政庭审理。

　　据悉，该案审判长是行政庭庭长文彩（现为天心区人民法院副院长）。

　　因天心区法院的许多法官和法警是步行街拆迁指挥部成员或工作人员，庭审期间，杨白云及其代理人提出程序要依法。杨白云要求相关人员回避或自动回避，随即拒绝宣读诉求，拒绝进入实体审判。最后，天心区人民法院裁定“因原告拒绝庭审，本案按自动撤诉处理。”

　　杨白云不服，遂向长沙市中院上诉，长沙市中院认为“同一事实，不能再诉。”2004年，杨白云向湖南省高级人民法院上诉，结果为“维持长沙市中院裁定。”

　　顺利商厦被“强行纳入”拆迁腾地范围

　　【顺利商厦房屋补偿价格严重缩水，被拆时价格仅为3年前评估价的1/3。有关部门改动数据将顺利商厦纳入市政府3号通告一期腾地拆迁范围，商厦国有土地使用权被收回。】

　　据了解，顺利商厦原属新坡子街门面，背靠黄兴南路。新坡子街与黄兴路都是南北路幅。

　　顺利商厦最初为两层建筑，为原长沙针织厂所有，后有偿出让给原湖南中银实业公司，1994年，杨白云从湖南中银实业公司转让购得该地，经相关部门批准后，杨将其改造为5层框架结构建筑，取名顺利商厦，土地使用权年限为50年。1—4层建筑面积约为2579平方米，杨白云拥有相关权证，第5层建筑面积约576平方米，杨未办理好相关手续。

　　顺利商厦地处老城区。新坡子街东面有很多旧建筑，除顺利商厦外，房屋大多为两三层。

　　据悉，长沙市有关部门早在1992年已编制确定对黄兴南路的城市建设规划。1994年，杨白云向长沙市规划管理局申请改造顺利商厦，经审核后得到《建设工程规划许可证》。

　　顺利商厦改造经营近5年，因步行街的修建，商厦被拆除，其国有土地使用权被有关部门收回。

　　商厦被强拆前15天，拆迁指挥部和三兆公司对商厦合法建筑制定的补偿价约为688万元。

　　方案核心内容为“一次性作价收购”顺利商厦，方案中未提及此前作出的“评估”价格。

　　随后，该方案被送至长沙市房地产管理局，拆迁指挥部要求其依法裁决。长沙市房地产管理局给予了批复，同意对顺利商厦拥有的合法产权一次性作价收购补偿，数额约为676万元。

　　而在1998年，长沙市房地产管理局评估事务所对顺利商厦进行过一次评估，报告称“顺利商厦仅1至4层价值达1600万元。”

　　评估报告显示，顺利商厦1楼市价约11000元/平方米，2楼约5600元/平方米，3楼约5000元/平方米，4楼约4500元/平方米。

　　步行街扩路完毕后，顺利商厦仍未拆除。地处老城区而且紧邻步行街，顺利商厦显然早已升值。

　　据长沙市房地产管理局批复给三兆公司的相关材料显示，顺利商厦被拆除40天后即被三兆公司规划建4层商铺并对外预售。

　　三兆公司对顺利商厦1楼补偿价为3300元/平方米，4楼为2000元/平方米。实际上，三兆公司对外预售最高价格为62592元/平方米，最低也在1万元以上/平方米。

　　杨白云在2001年6月24曾向拆迁指挥部提出“在黄兴南路（司门口至南门口）地段赔偿一块700平方米的门面土地”，遭到拒绝。

　　自商厦被强拆上诉无门后，杨白云多次向有关部门反映情况。长沙市政府曾指定天心区政府负责解决顺利商厦拆迁遗留问题。

　　天心区政府在2004年的汇报材料中指出，顺利商厦距黄兴南路西线为16米，区政府依据市政府3号通告，将顺利商厦纳入一期腾地拆迁范围——予以拆除。

　　杨白云告诉《新湘报》记者，事实上，顺利商厦距黄兴南路西线约为24米。

　　从顺利商厦的红线图计算得出，该商厦距黄兴南路西线约为24米。

　　为此，杨向记者提供了一张写有“同意将红线范围内1.039亩土地出让给长沙针织厂，使用年限为伍拾年，并同意转让给湖南中银实业公司使用”的图纸，该图纸加盖了“长沙市政府土地有偿使用专用章”和“长沙市国土资源局”专用章。

　　这份图纸实际上是杨白云于1996年从湖南中银实业有限公司购得顺利商厦的红线图。

　　在这张标有详细坐标的红线图中，计算得出“顺利商厦背靠黄兴南路西线距离约为24米。”

　　为何天心区政府将其间距改为16米，将原本不在“黄兴南路一期腾地拆迁工程”范围的顺利商厦纳入其拆迁范围？杨白云顿生疑问。

　　“顺利商厦已完成改造，只有将其纳入一期腾地拆迁范畴，便可以低价补偿方式收回其国有土地使用权。”

　　一知情人告诉《新湘报》记者，步行街在规划之初曾向湖南省国土资源厅及国务院报批，获准“黄兴南路向右扩宽23米”，用于步行街公共设施建设（包括道路、广场、绿地等），在此范围内收回土地使用权的房屋，补偿价相对较低。

　　2001年5月16日三兆公司得到的步行街开发红线图中，新坡子街东面一线顺利商厦及市政府3号通告一期腾地的23米之外的其他旧建筑也被划入此范畴。在此图中，顺利商厦也被纳入其中。

　　这位知情人还称，政府第一期工程完成以后拆迁的房屋，政府一般以“旧城改造”收回其国有土地使用权，因该范围内土地用作建商铺赢利，其补偿价相对较高。

　　而顺利商厦在1996年已改造完毕。按《土地管理实施条例》第九条规定，“土地利用总体规划的期限一般为十五年”。

　　“如顺利商厦土地使用权不能被收回，开发商将很棘手——以合法化、市场化的操作方式从杨白云手中获得商厦土地会让开发商付出不菲代价。”

　　当然，随着步行街商业价值与日俱升，杨白云不可能廉价将顺利商厦拱手相让。

　　众多事实表明，随着顺利商厦与黄兴南路间距的改动，顺利商厦被强行拉入长沙市政府3号通告一期腾地拆迁范畴，其国有土地使用权被收回，商厦紧接着被强拆，商厦土地随即由长沙市政府出让给三兆公司。

　　一地两证出炉，开发商与拆迁户尴尬共处

　　【杨白云手持顺利商厦国土证，在步行街维权时称三兆公司违法侵占其土地。开发商则称也持有顺利商厦的国土证，杨白云维权侵犯步行街部分业主的合法权益。】

　　当杨白云为顺利商厦被强拆到处奔波时，杨白云的债权人也因顺利商厦被拆除向天心区法院起诉杨白云。

　　拆迁指挥部将顺利商厦大部分的拆迁补偿款打入天心区人民法院帐户，由法院强制执行杨白云的债务偿还事宜。

　　最终，三兆公司补偿给顺利商厦的约680万元中，杨白云的债权人分得581万元。

　　对此，杨白云并不知情。他不明白，自己尚未接受补偿协议，三兆公司如何将补偿款支付给拆迁指挥部？

　　三兆公司一名负责处理步行街拆迁遗留问题的张姓负责人在接受记者电话采访时表示，三兆公司已将顺利商厦补偿款约680万元交给拆迁指挥部。对于是否经杨白云签字，该负责人没有回答。

　　该负责人介绍，在步行街遗留问题中，共有13户未解决好，三兆公司与天心区政府联手成立了解决遗留问题联合小组，目前已解决好5户，尚有8户拆迁户没有解决。8户中，杨白云的被拆面积约占总面积的50%。联合小组一直在努力做工作。

　　另一个事实是，杨白云一家人仍在上访。

　　2008年国庆，杨家人再一次来到长沙市步行街原顺利商厦土地维权，遭到步行街保安和不明身份人士殴打，杨家多人受伤。

　　此前，2008年8月，杨白云到长沙市国土资源局查证原顺利商厦的土地使用权证是否被政府收回，得到书面答复“顺利商厦土地还在湖南中银实业公司名下”。

　　也就是说，杨白云持有湖南中银实业公司的国有土地使用权证，仍然有效。

　　杨白云日前在接受记者采访时表示，既然自己的国土证有效，开发商建在顺利商厦土地上的建筑就是侵权，即使建好了，也应归自己所有。

　　三兆公司张姓负责人则称，杨白云在步行街内街商铺维权属违法行为，此举侵害了步行街业主的合法权益，“我们都办了正规手续的。”

　　据悉，三兆公司在得到步行街商业开发的整体红线图几天后便办理了国土证，其中就包括顺利商厦。

　　记者手记：

　　拆迁户与政府协商拆迁补偿未果，导致“一地二主”出现。

　　在收到步行街拆迁指挥部的腾地搬迁通告之前，杨白云仍为投资顺利商厦津津乐道。但接下来的事让他措手不及。

　　2001年5月15日，拆迁指挥部在首次起诉杨白云的上诉书中曾称，顺利商厦属长沙市政府3号通告第二期腾地拆迁范围，但起诉不久后又撤诉。

　　天心区政府在2004年的一份上报材料中明确了顺利商厦属于市政府3号通告第一期腾地拆迁范围。

　　为何有关部门起初将顺利商厦纳入第二期腾地拆迁范围之后，又违规将其纳入第一期腾地拆迁范围？

　　据知情人透露，第一期工程收回房屋的国有土地使用权是用于修建步行街的市政公共设施，由于政府介入等因素，拆迁速度快，补偿相对较低；而第二期工程是用于商业开发，拆迁成本必然将接近市场评估，补偿则更市场化、合理化。

　　当然，修建步行街对老百姓来说无疑是好事。

　　2003年，有媒体曾报道顺利商厦被拆一案系当地有关部门“非法‘搭车’”拆迁。

　　顺利商厦案一拖8年，经多部门关注却始终悬而未决。2008年11月25日至28日，记者就此案采访黄兴南路步行街拆迁指挥部遗留办梁主任和天心区主管副区长杨中建，被委婉拒绝。

　　顺利商厦现在已被4层可以获利丰厚的商铺取而代之。杨白云称，当时门面预售时，步行街曾悬挂“买三个平方养三代人”的宣传条幅。

　　如今，这已经变成现实。