限价房频遭流拍弃购 建设部酝酿并轨经济适用房

　　建设部酝酿限价房并轨经济适用房

　　为抑高房价而生，却遭流拍、弃购，限价房使命结束

　　本报记者 慈 冰 北京报道

　　在完成抑制高房价的历史使命之后，限价房将面临被取消或与经济适用房合并的可能。

　　 接近建设部的知情人士向《华夏时报》记者证实，建设部的相关主管部门已提出了这样的构想，另一方面，本计划在2008年年初起草的《限价房管理条例》目前已被搁置。

　　上述人士透露，目前的思路是限价房向经济适用房靠拢，“经济适用房政策已被写入了国务院的‘24号文件’，因此只能是取消或调整限价房，地方政府也可以将一部分限价房供应比例列入经济适用房”。

　　开发商上书求救

　　时过境迁。与旨在解决“夹心层”住房问题的良好初衷相悖的是，限价房政策在实施两年之后面临着多重尴尬的处境——限价地流拍、购房者弃购、模糊的定位又难以发挥其应有的功效。

　　今年以来，北京、天津、广州、深圳的限价房用地纷纷出现流拍的现象。10月21日和22日，北京土地整理储备中心推出两块限价地，均因未收到报价而流标。

　　另外，记者从北京市住房保障办公室获悉，今年北京市第二批保障性住房的摇号已全部完成，首批1.4万余户限价房配售家庭的选房签约过程中，有2794户选房家庭放弃了选房，弃选率达20%。

　　据某网的统计数据，北京第一批申请家庭放弃选房的原因中：对房源位置不满意的占33%；对朝向户型不满意的占23%；对项目周边环境不满意的占16%；对购房持观望态度的占13%；买不起等其他原因占15%。

　　 “我不会选择限价房了。原因很简单：太偏僻了，位置不好，价格与商品房差不多，而且申购手续肯定比较繁琐。”一位放弃了限价房的购房者说。

　　一位不愿透露姓名的限价房开发商表示，由于各限价房项目成本不断提高，今年整体材料、人工都在涨价，而限价房摇号、选房工作又拖了好几个月，导致财务费用大涨。“我们已经联合几家限价房开发商，给相关部门提交了好几份报告，请求政府出面解决。”

　　针对目前出现的这些情况，北京市国土局副局长曾赞荣在10月24日召开的2008年北京市土地市场供应情况座谈会上表示，“在保证今年限价房供地的前提下，将适当调整限价房的供应方式及结构；适当控制供地节奏，稳定土地市场”。

　　据知情人士介绍，会议精神中提及“在保证限价房供地的前提下，适当调整限价房的供应方式及结构”，是指相应减少独立的限价房项目，而将以限价房与商品房配建的方式为主。

　　接近北京市建委的相关人士表示，目前对限价房的情况仍然在观望，但暂时不会取消。“商品房的价格还没有跌到与限价房价格相差微小的状况，差价还不到5%。另外，保障性住房的建设规划已经上报建设部并对外公布，不能轻易进行调整和取消。这是不妥的。”

　　而对于限价房的调整，该人士指出，如果市场持续下滑，不排除缩减限价房供应总量的做法，并调低进入门槛。“之前的门槛太高了。”按照北京市的规定，对3人及以下家庭购买限价房，家庭年收入要求在8.8万元及以下，这一标准也限制了很多购房者的购买需求。

　　近日，北京市建委副主任冀岩表示，为了让更多的人群享受到实惠，限价房的覆盖面将扩大到公务员、教师等6个群体。而广州市目前已停止了限价房供应。

　　取消限价房

　　“北京放开限价房的限制性规定，违背了政策的初衷，这也是目前限价房存在矛盾的地方。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示。她认为，人为分割房地产市场，造成了目前保障性住房的边界模糊，“除了廉租房，其他保障性住房都存在定位不清的问题。”

　　 2006年5月，建设部等九部门出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中第一次提出“70/90政策”，以及在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的限价房建设方法。

　　据建设部相关负责人介绍，当时建设部制定限价房政策的思路是，在不降低住房质量的前提下，抑制开发企业过高的利润率；避免拍卖和挂牌出让带来的高地价倾向，降低土地成本，拉低住房价格；落实中低价位、中小套型普通住宅的供应，改变开发企业建设大户型、高档房的倾向。

　　“限价房出台的目的很明确，就是抑制高房价，房价不高的城市很少采用这种做法。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。有专家透露，“70/90政策”出台后，各地的执行压力比较大，主管部门需要限价房这样一种方式来引导市场。

　　“限价房是在房价上涨过快时出台的临时政策。在市场低迷时就很难受了，上不着天，下不着地。而经济适用房，因政府不收出让金，在住宅市场中有很大优势，对商品房市场份额的占领也比较大。”潘石屹说。

　　对于限价房接下来的发展方向，接近住房和城乡建设部的消息人士表示，取消限价房完全是可能的，“毕竟《限价房管理办法》还没有出台，目前也仅有几个城市在进行限价房建设”。

　　“经济适用房的相关法律法规已比较成熟，经济适用房肯定不会取消。目前存在的是如何更好地使用经济适用房政策的问题，包括功能、职能、路径和管理方面的调整和改善。”该人士表示。

　　分析人士指出，从住房保障的概念上来说，限价房和经济适用房的性质都相差不多，甚至有雷同的地方，这也是这两种住房合并的基础。比如都是政府进行土地补贴、限定购买人群、限定销售价格。如果要进行调整，将会是各取所长，采取撤销限价房，改良经济适用房的办法。“相对来说，限价房的操作比较透明，而经济适用房的政策保障力度大一些。”

　　但质疑者认为，大城市的中低收入人群总量相对较大，像拆迁户、新增人口等仍需要限价房来保证，如果限价房和经济适用房并轨将增加他们购买保障性住房的难度。

　　重构保障体系

　　 11月5日，国务院召开常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。在会议确定的十项措施中，第一条就是加快建设保障性安居工程。

　　“安居工程是由政府负责组织建设，以实际成本向城市的中低收入住房困难户提供的具有社会保障性质的住宅建设示范工程。”一位接近建设部的专家表示。

　　随后，建设部副部长齐骥明确表示，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。

　　住房和城乡建设部住房保障司司长侯忻民对媒体表示，中央提出的保障性住房现在包括3种，即廉租房、经济适用房和棚户区改造。

　　“这其中都没有提到限价房。”分析人士认为，这是限价房退出市场的明确信号。

　　“限价房、经济适用房都具有商品住宅的属性，在一定条件下可以在市场上流转，而安居房与廉租房都是纯粹的保障性住房，因此经济适用房和限价房在房地产市场下滑期间处境比较尴尬。”一位建设部内部人士对媒体表示。

　　 事实上，正是限价房和经济适用房的商品房属性，造成真正的低收入人群不是根本买不起这类保障性住房，就是很难买到这类保障性住房。而限价房和经济适用房的定位不清，是这两类保障性住房一直难以发挥应有功效的主要原因。

　　 “这也有一个历史的原因，当时经济适用房被定义为商品房的一种，但同时又含有政府补贴的性质。这主要是希望其既能拉动GDP，又能给部分中低收入人群提供住房保障。”业内人士表示。

　　 因此，调整经济适用房的定位也成为接下来的重要任务。有消息表明，为避免定位模糊，接下来经济适用房将购买对象由原来的“中低收入人群”改为“低收入人群”。

　　汪利娜认为，一个完整的住房保障体系中，住房保障的对象，从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障；从广义上讲，是对广大社会成员以提高其住房消费能力为目的提供的普遍的住房保障。

　　 有专家表示，如何安排“3年9000亿”计划中的投资结构，如何协调经济适用房与安居工程之间的关系，将是接下来政策调整的重点。来源：华夏时报