专家解读二套房贷松绑政策：市场解冻或开始

　　专家解读二套房贷松绑政策：市场解冻或开始

　　据中国政府网消息， 温家宝总理今日主持召开了国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，会议颁布了以二套房贷松绑为核心的一系列惠及百姓与开发商的利好政策。

　　文件开宗明义指出，要扩大内需，保障经济的平稳较快增长，必须在前期政策“见效”的基础上，以市场化为方向， 坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步的鼓励和支持住房消费，保障房产开发投资规模，促进市场健康发展。

　　点评:这段话我们可以分为四段来理解。第一段是背景，颁布新政的背景是什么，是为了扩大内需，保障经济的平稳较快增长，而实际上11月份PPI指数以同比上涨2%的水平创出31个月来新低，CPI以同比上涨2.4%的水平创出22个月来新低。而长期以来PPI高于CPI的剪刀差已经完全倒了个，这表明，市场需求明显不足。市场仿佛一夜之间从通货膨胀进入通货紧缩。而从微观层面来看，制造业纷纷减产减亏，外贸苦苦挣扎，由美国引发的次贷危机演变成的全球金融危机，现在俨然已经变身为经济危机。现在是保障平稳都很困难，何况还要“较快”增长，所以国家焦急的心态毕现无疑。

　　第二段是肯定了10月23号财政部税务总局央行的房产新政效果，事实上我在关于这份文件的点评里已经指出：“国家为房地产松绑，象征意义大于实际作用”，同时判断“这只是开始，在年底或春节前后，应该有更有效的刺激需求政策或解决开发商资金压力的信贷政策”因为这份文件对个人的实际成本支出意义不大，对为地方政府和开发商松绑意义巨大。

　　第三段是要坚持市场化的方向，这明显是针对有人呼吁国家应该为民众提供住房的建议的回应，改革不能走回头路，更不能退回福利分房，这是原则；同时强调坚持对低收入群体实行住房保障制度的原则，这一点与国家刺激内需中三年内投资9000亿元建设保障住房、改造棚户区一脉相承，但在经济适用房和限价房双双被质疑的背景下，以什么形式来提供成为一个严峻的技术问题，我本人非常赞成运用成熟的廉租房政策来解决这个问题，这在香港和新加坡都有成功经验可循。

　　第四段是结论，那就是要进一步的鼓励和支持住房消费，只有这样才能保障房产开发投资规模，最后起到促进市场健康发展的作用。纵观全段，其要旨就是必须刺激住房消费，不刺激居民的住房消费，前面的、后面的，所有的政策效果恐怕都要归0，这就是根本所在。

　　下面我们来看看具体措施。

　　(一) 加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

　　点评：这一政策我们可以分成三块来理解，其一是9000亿住房投资的对象和目的，那就是解决750万户城市低收入困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题；其二是要适当提高中西部补助标准，这一点可能大家不知道，中西部关于城中村棚户区改造的单位赔偿标准相差很大，而在房价高涨的背景下，其赔偿标准已令社会矛盾蓄积；其三是透露了经济适用房要动用公积金了，只是强调在有条件的地区进行试点，可见公积金有闲置的情况。

　　（二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　点评：这一条比较直接了，直接告诉大家二套房首付比例与贷款利息要与一套房一样了。而执行中最为关键的是第二套住房购房者，必须人均居住面积低于当地平均面积才能享受一套房政策，这一条的政策要享受必须有三个方面要注意：

　　一是地方政府是怎么统计人均面积的？要知道人均建筑面积和人均居住面积要根本不是一回事，一般居住面积与建筑面积之比为1：1.8。政策没有强调是按建筑面积还是按居住面积来算，给地方政府以空间。举例来说，宁波市居民2007年人均住房建筑面积达到33.93平方米/人，以人均建筑两种来讲三口之家就是101.79平方米，也就是说如果一个宁波居民要享受一套房政策，必须得三个条件具其一才行：要不第一套房没贷款，要不就是一套房面积小于101.79平方米，要不就是家里又有新人口增加。对于个人而言，除非新增小孩，否则按户标准，必须是购房夫妻和未成年子女才算一户，如果可以把赡养的父母算进来这件事就好办了。所以关键在地方政府的细则制定和执行。但我以为大可不必如此费周折，如果不好意思直接放开二套房，完可以请地方政府根据当地情况自行拟定细则。

　　二是二套房贷的标准，第一套房还完贷款再买第二套算不算一套房，这条以前就有争议，执行是不算一套房的，因为央行征信系统是可以查到购房者贷款信息的。此次应该将这条明确为还清一套房贷款再购二套房的也可享受一套房政策。这样力度就大了，可以刺激有消费能力的人进入住房消费市场。

　　三是对于一套房是全款购房者大可不必担心，以前和今天的政策对于全款购房人而言，还是一套政策,只有人均住房面积符合标准，可以享受此次二套房购买优惠政策。

　　本条后半部分，对投资客开了绿灯，明确就是要为住房转让减轻税负。首先是从5年以上免营业税改为2年，也就是说06年买的房也可以免税了。最关键的一条是对不足2年的从按全额征收营业税改为按交易差额来征收，这就意味着，在07年高峰时的购房者可以少放血出货了。我以为这一条还是力度不到，应该直接允许转按揭，即在签订购房合同、按揭合同后可以转让、更名，这样就可以让贷款购房的人转卖房屋，刺激流动性，也可以为当初冲动购房而当下难以还贷的年青人解套，也可以为投资客出货扫清障碍，更可以加快房屋的周转和资金的流动。事实上有些地方的商业银行已经和开发商已经这么做，我们无非是让其合法化。毕竟现在是流动性紧缺，不是流动性过剩。

　　（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　点评：这一条完全是针对开发商的，又是调整供应的，其核心就是在大批中小房地产公司面临危机的前提下，地方政府要主动给有实力有信誉的开发商提供兼并重组的机会和方便，要有金融的支持，防止出现开发商跑路或倒闭影响关联企业和购房者，从而引发社会不安定的情况出现。尤其是春节前后，会有很多企业难以支撑。事实上现在很多土地的实际控制人已经在变化了，比如西安南效地一块地事实上已经转手，但是还是以原土地获得者的名义在开发。而按法定程序取消房地产税这条更有意思了，房地产税开征来源于1951年8月8日中央人民政府政务院政财字第133号文件，一个实行了37年的税种要走了。而这一税种可以为开发商节省房产税1％，地产税1。5%，合计可以减少2.5%，如果一个楼盘价格1亿，其税负可以减少250万元。

　　我们看看最后的结尾，会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。

　　点评，这一条总算把我们担心的事情强调了，那就是以上三条，各地可以根据情况和灵活运用，只有这样，才能提高调控措施的预见性、针对性和有效性。而灵活运用的条件就是一定要把各地市场运行中的新情况、新问题找出来，这样才好制定具体细则，才能有效刺激住房消费。不知道各地政府的领悟力有多强，是否明白中央的苦心。最后一条，又提醒到，必须加强对中央补助资金和保障住房工程质量的监督，中央还是对各地是否及时足额将专款用到该用的地方有担心，更担心会不会有人会有中央保障住房质量上不够重视。理解国家的苦心和用心是各地制定细则与执行的关键，尤其是对二套房认定为一套房的标准问题，如果再大胆些，应该鼓励当地商业银行放开转转按揭，要明白，只有经济好才是真的好，谁先在全国拉动了内需，谁就是经济危机下的能匠功臣。

　　专家简介

　　罗准：

　　资深房地产专家，曾在西安与宁波参与多个推进当地城市化进程的重大项目，对房地产政策、金融、投资与开发实务有着敏锐的洞察力和实践力，曾与银行合作首创买房信贷项目，其文章发表在多部专刊上。(布衣)