中央救楼市使出杀手锏 炒房者可能回归楼市趋稳

　　二手房营业税年限重回两年 二套房贷有条件松绑

　　□专题撰文

　　信息时报记者 田桂丹 袁峰

　　周文 张金娜

　　中央年底再次出手拯救楼市，这回轮到二手楼市受惠。

　　会议决定进一步鼓励普通商品住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　至于措施落实时间，广州市国土房管局有关人士昨夜表示，此次出台的措施主要由银监会等相关主管部门负责，房管部门将在交易过程中配合执行。

　　购买100万二手房最多省5.5万

　　二手房营业税减免政策是本次楼市新政中最大的变化，中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授认为，政府将营业税征收年限重新调整回2年，主要是想刺激楼市交易量。为抑制二手房市场的投机情绪，七部委2006年6月下发意见，将二手房交易营业税起征年限从2年延长至5年。“这个政策对广州投资客的影响没有预想中明显。”满堂红研究部经理周峰表示，2006年时广州的二手楼投资客在总客户中还不到两成，但一年后随着房价的一路走高，比例高达35％。

　　短期或现交易“小阳春”

　　周峰认为在观望情绪浓厚的情况下，现在降低营业税对增加房源供应肯定有很直接的好处。按照一套100平方米的普通二手房总价100万元计算，如果房源是2～5年的，新政下可享受免营业税，直接节省5.5万元的购房成本。如果是2年内的二手房，根据新政由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，

　　这样要缴纳的差价营业税也很低，而且税额有限。

　　满堂红地产企业研究部首席分析师龙斌认为，新政会带来二手房交易的“小阳春”，特别是符合政策的中小户型成交量会有增加。目前二手房市场上至少有10%～15%的供应量符合政策惠及范围。过年前会刺激小户型成交，但大户型、投资型的则可能还不会出售。

　　买家纷纷要求延后交易

　　龙斌表示，新政有几个方面要明确，包括何时执行、普通住房的概念等。中原地产区域营业总监潘婉霞透露，措施出台后，昨日已有不少客户打电话过来询问，很多再过几个月就满2年二手房购房者纷纷要求要延后交易，业主则要求马上收钱。因为目前楼市正在变化，如果延迟交易，发生纠纷的可能性比较大。

　　此外，只要细则一天不出，窗口部门还是按照旧规操作。因此，即便是满2年以上但未满5年的，买卖双方会选择观望等待。至于措施落实时间，广州市国土房管局有关人士表示，措施主要由银监会负责，房管部门配合执行。

　　营业税减免无需退税

　　对于新出台的二手房交易营业税减免政策，广州市地税局表示，财政部、国税总局近日可能会尽快出台相关的更为详尽的政策及措施。新出台政策到广东的最终实行，还有待时日。目前，还尚未收到上级的有关通知或精神。据称，与目前下调至1.0％的首购房契税相比，免征或征收差额营业税以清晰的住房买卖的具体时间可界定。如是否为超过2年转让的，就以房产证上发证时间与现时交易时间相减，便可判断是否为免征范围，不存在如首购房契税调整前后出现的退税问题。

　　举例说明1

　　市民李小姐要买一套总价50万元的二手房，符合满2年未满5年的转让年限。新政前，李小姐要支付总价5.5％的营业税，为50万×5.5％=2.75万元。新政后，她可以节省该笔费用。

　　举例说明2

　　市民周先生也要买一套总价50万元的二手房，业主去年才购入，购入价为40万元，未满2年。新政前，要按转让收入全额征收5.5％的营业税，周先生要支付营业税50万×5.5％=2.75万元；新政后，改为按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，周先生要支付营业税为（50万-40万）×5.5％=5500元，可省2.2万元。

　　影响最大的是二手市场

　　对于昨日出台的楼市新政，业内人士表示，真正受利最大的是二手楼市场。

　　楼价短期保持平稳

　　有不少专家之前都表示，目前广州各楼盘的成交仍然是不太乐观的。而今这一极具有爆炸性的政策出台，今后楼盘的成交量和价格又会有怎样的进展呢？周峰认为，楼价短期内还是以下调为主，但开发商能减缓资金压力的话，可能也会减缓价格让步的幅度。明年成交量能否有所上升，主要还是看明年3月份的销售情况。

　　资深房产专家吴定金认为，这项政策的出台无论是一手楼还是二手楼，对其销售量都是有明确的促进作用。不过在短期内肯定会引发政策观望，长远还是会促进价格，使成交量更加稳定。而某开发商表示，一二手楼的政策齐齐出台，可能对楼市的影响成为互补关系。短时间内楼市复苏的可能性不大，而楼价继续下降的可能性也不大，可能过3个月、半年后，市场成交量可能会回升。

　　接下来的市中心楼价不会出现大的下降或是上升，但是不排除一些楼盘价格之前虚高而后猛降的情况，但是明年5月后楼市或将回暖。