房产商不具土地转让资格 购房者亿元房款成租金

当时的销售楼书及购房合同

    花了1550万元，房子只算租不能买？

　　陈先生没有想到，本以为今年可以拿到的房子，却在10天前被房产商告知，由于土地使用权不能分户转让，他所买的写字楼只能享有50年的租赁权。而与陈先生一样，有着同样遭遇的业主共有39户，涉及金额1.56亿元，而如果以目前周边地价参考来看，总额现值3亿元。记者徐佳菁实习生 高敏文/摄

　　当初：

　　购房后约定5年后领“三证”

　　“2004年，浙江华元房产在媒体上打售楼广告，我在与售楼人员几次洽谈后，决定买房。

”周先生告诉记者，由于出售的这幢楼华鸿大厦A楼是杭州鸿雁电器有限公司与浙江华元房产合作建设的，而在未造好之前，产权仍属于杭州鸿雁电器有限公司，所以，他们的合同是与杭州鸿雁电器有限公司签的。“而华元房产，在合同中是担保方的角色。”

　　不过，购房时，所有的业主都被告知一个事实，即该幢楼的土地用途为综合用地（创业中心用地），该土地使用权5年之内不能转让。若5年后转让，则按市场评估价补土地差价。

　　“当时，房产商告诉我们，由于暂时拿不到土地证，我们先与房产商签两份合同。其中一份是《房屋转让合同》，另一份是《房屋长期租赁合同》。”业主鲁先生表示，签完合同后，大家都付清了房款，就等着5年后拿到“三证”，“当时对方告诉我们，签房屋租赁合同是用于没有拿到土地证之前，业主可以先行入驻，这是保障业主的利益。”

　　记者在《房屋转让合同》里看到有一项，“本合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提”“如因政策变化等原因，无法按时办理手续（土地证）的，甲方（房产商）不负违约责任”。

　　现在：

　　拿不到分户产权证，房主变租客

　　但是，事情却在10天前发生了变化。华鸿大厦A楼的业主们都收到了杭州鸿雁电器有限公司的一封《华鸿大厦无法办理分户产权证》的函，信里告知业主，当初签署的《房屋转让合同》令合同生效前提条件有变。原来，今年鸿雁电器向杭州市政府打了一个报告，要求土地使用权提前转让成商业用地，然后办理分户产权证。但是，杭州市国土资源局拒绝了这一申请。理由是根据相关规定，鸿雁电器的土地性质属于科研用地，在规定年限届满之后，也只能分幢、分层转让，不能分户转让。这份函中表示，该政策的出台，是双方签署合同之时无法预料的，因此，房产商只能承认先前签署的长期租赁合同。

　　记者在这份函中看到，虽然函的落款是鸿雁电器，但函中留下的联系电话和联系人，却是华元房产的相关负责人。

　　“我们房款也交了，但最终却变成了租客，我花1550万元来租这几套房子50年，这说不过去吧？”业主胡先生质疑，“如果分户产权证确定无法拿出来，那当时房产商打着销售的旗号，他的销售许可证哪来的？这不是欺诈吗？”

　　业主们告诉记者，自2005年开始，他们还定期缴纳房产税，并向记者出示了税务部门出具的完税证。“如果房子的主人不是我们，如果我们只是租客，那为什么还向我们征收房产税？”

　　开发商：

　　当初没想到不能分户转让

　　该事件的关键方华元房产对此怎么看呢？昨天下午，记者一到华元房产门口即被挡了出来。工作人员一口否认华元与该纠纷的关系，称“房子合约是鸿雁电器签的，就该由他们来负责任”。在华元房产办公区门口，记者碰到了一位中年男子，他表示已接受太多记者的采访，不想多谈。他透露一点，华元只是担保方，现在所有处理阶段都还在鸿雁电器一方，还没到华元介入的时候。

　　对此，杭州鸿雁电器的总裁王米成却有不同的说法。王米成表示，2003年鸿雁电器与华元房产是合作建房，其中A楼的产权约定造好后属于华元房产。因此，华元当年表示要先行把自己的那块拿出去销售。王米成还向记者出示了鸿雁电器与华元房产签的合约，合约里显示，华元将把A楼的产权转让给华元指定的客户。“至于对方当时销售有没有拿到房产销售许可证，我不知情。”

　　他表示，当时鸿雁电器与华元房产对于政策的理解都是该楼土地在5年内不得转让，但5年后应该会解禁。“但没想到的是，现行政策却不允许这幢楼分户转让。”

　　记者再次查看两份合约，发现这两份合约当初似乎也预料到了这种状况的发生。合约里约定即如果土地可以转让，拿得到分户产权证，租赁合约终止，如果因为政策原因拿不到分户产权证，房屋转让合同无效，租赁则延长至50年。

　　国土资源局：

　　这是变相的买卖

　　“这类事件最近很多，光我知道就好几个。”当初接手处理杭州鸿雁电器报告的杭州国土资源局土地交易登记发证中心的林先生表示，这幢楼的性质是科研用地，由于鸿雁电器2006年10月18日才领取了该项目的房屋所有权证，要5年后才具备转让条件。但是，即使转让也只能分层转让，不能分户转让。“他们的做法是变相的买卖，好多房产商都以租房的形式把房子卖了。”

　　截至记者发稿前，一位业主给记者打来电话说，此事杭州市政府已经介入调查，开了讨论会，结果尚未对外公布。

　　律师：

　　这是广告欺诈行为

　　浙江省律师协会建筑与房地产委员会陈学林律师认为，在这个事件上，由于5年前房产商还不具备土地转让的资格，如果刊出售楼广告，这是一种广告欺诈行为。中国的业主市场风险意识比较差，面对掌握巨大信息量的房产商，常常成为弱者。