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广州经适房“失宠”:廉租房更易成为保障房主角

  张阿姨决定暂时不买经济适用房。盼了两年多,最后时刻她却决定放弃。

  时间回到2006年,农历春节前后,广州市市长张广宁忽然宣布,广州将恢复修建经济适用房。张阿姨一家为此兴奋了整整一年。2007年5月1日是领取登记表的时间,张阿姨一家凌晨3点就去排队,结果发现现场的人已经挤成一团。
仅5月1日当天,广州就有1.3万户家庭领取了经济适用房登记表。

  好不容易获得的购房资格,张阿姨就这样放手了。可为什么要放弃?她却说不清,“反正就觉得不划算”。

  “失宠”的经济适用房

  张阿姨的选择并非个案。2008年12月广州市推出了首批2145套经济适用房。本该热烈动人的故事却变得相当乏味,全市取得申购资格的3600多户家庭中,只有不到1500户登记了购房意向,有647套经济适用房无人认购。

  同样的尴尬在全国各地都在上演。同一时间,武汉也推出了3000套经济适用房,但是市民的反应冷淡。武汉市城开公司负责人刘望生表示,以前推出经济适用房的认购比例基本上是10∶1,这次预计是2∶1。实际销售情况可能再度压缩。

  广州是全国最早修建经济适用房的城市,上世纪90年代,广州就建成了大批经济适用房。但到了2002年前后,这个制度开始被逐渐取代。原因无他,广州的楼市从1998年开始进入下行阶段,多年不断的阴跌让经济适用房与商品房的差距不断缩减,市民对地处偏远、不完全产权的“经济适用房”,需求在不断下降。广州市政府也害怕经济适用房会影响已经不断走低的商品房市场。

  2003年广州曾推出两个经济适用房项目,中山八路的东骏荔景苑和五羊新城的东海嘉园,均价达4600元~5300元/平方米,而当时广州商品房的均价也在4400元/平方米左右。在市民心目中,这时候的经济适用房几乎就是商品房了。

  与上一轮回相仿,这次广州也是在楼市最高峰时宣布修建经济适用房。为了争取时间,经济适用房的用地手续尚未获批就已开工。以至于这个安居工程被中央相关部门列入违规用地范围,至今仍未摘帽。但2008年12月推出的这批经济适用房遭受了冷遇。“最高4800元/平方米,基本售价在4000元/平方米以上,这比广州一些限价房的售价还高。”这是采访中多数购房者认同的“道理”,这样的单价与同区商品房只差1000元左右。

  对此,广州市政府感到委屈。市住房保障办公室副主任黄信敬就表示,由于有征地拆迁成本以及去年建材价格上涨等因素,现在经济适用房已经是按成本价出售了。

  有评论质疑说,为什么开发商在同样的市场环境下,在交了土地出让金,甚至在保证一定盈利的前提下,售价依然可以低于经济适用房?对于这样的问题,没有政府官员愿意回答。一位为政府提供决策建议的学者表示:“政府直接插手的项目,效率不高已经是公认的事实。不仅仅在中国,全世界都有这样的问题。而且从现阶段看,这样的问题几乎无解。”在他看来,最好的方法就是政府退出运营,让有效率的企业顶上。经济学家樊纲就表示,迅速动员地方政府的最好方案,是中央与地方有一致的视角,使地方有利益驱动。

  廉租房的“诱惑”

  “我们这样做,主要是要防止经济适用房滞销。”这是河北石家庄相关部门发言人的表述。就在前些日子,石家庄宣布将经济适用房与廉租房“并轨”。他们表示,这样做的目的就是为了解决经济适用房无人认购的尴尬。

  无独有偶,山东济南、辽宁都宣布“并轨”或者直接停建经济适用房。沈阳市就更为直接,据说他们正在酝酿一套新办法,即停建经济适用房,每户按5.5万元的标准发放购房补贴,享受经济适用房保障的家庭可到市场上购买商品房。

  一直是经济适用房“先进标兵”的广州也将目光瞄准了廉租房。2008年12月16日,广州市常务副市长苏泽群向全国人大代表介绍,要从紧张的土地资源中找出地来建廉租房比较难,所以计划要把烂尾地收回来建廉租房。黄信敬也表示,老国企自用仓储工业工地也是计划收回的廉租房用地。

  各级的地方政府对廉租房的投资积极性主要还来自中央4万亿投资的诱惑。在中央未来3年9000亿保障性安居工程中,建设经济适用房400万套,投资6000亿元,廉租房200万套,投资2150亿元。虽然经济适用房投资规模远比廉租房大,但是资金来源上,中央财政却不投一分钱,是地方政府出地,开发商出钱来建设的,6000亿元经济适用房投资主要来自民间。而廉租房投资的2150亿元,却是中央和地方两级财政,以及公积金收益、土地出让收益来共同完成,资金保证上更具优势。

  12月16日,当人大代表就保障住房资金来源提问时,广州市国土局局长谢晓丹表示,并没有计划动员企业参与,主要的来源还是公积金的增值收入和土地出让金的10%提成。广州公积金的增值每年有2亿多元,土地出让金提成部分去年有8亿多元,再加上财政预算的5亿元,是保障型住房资金的主要来源。

  可见,廉租房的诱惑力比经济适用房大得多。据住房和城乡建设部介绍,对第四季度追加的1000亿元投资进行分配,其中约75亿元住房保障资金将按照1(中央)∶2(地方)∶1(银行)的比例进行安排,地方建设廉租房将有20%的资金可以从中央财政获得,其支持力度超过了以往任何时期,因此地方政府对争取保障房资金上十分踊跃。

  相对于经济适用房,廉租房似乎更容易成为保障型住房的主角。但有学者亦以香港的经验为例,认为运作廉租房需要政府极高的行政成本,审查居民的收入变化也非常复杂。而房屋租金的确认,以及维修保养都将是政府的一大难题。所以,地方政府与中央政府、政府与企业、保障房与商品房,在这些利益相关者之间,还有很多故事可以慢慢讲。(龙飞) (来源:中国经营报)
(责任编辑:黄芳)

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