亦庄的房地产市场曾经风光过，在2002年~2005年期间，亦庄是一个经常被人们提起，并被寄予厚望的地方。各种风格迥异的联排、别墅在这个期间拔地而起，构成了亦庄花园一样的优美景观。
然而过快的土地消耗却让这片区域在近两年发展停滞不前，亦庄就像一片孤岛。
虽然很多投资者看到了亦庄的美好环境和投资潜力，但大多数人对亦庄普遍有一种感觉：居住于亦庄镇的人大多并不在亦庄产业园区工作，而在亦庄产业园区上班的人反而每天乘坐班车进出这片开发区。
如今核心区域已经没有多少土地。在新城规划背景下，亦庄会迎来怎样的第二轮发力？
“孤岛”上的不均衡分配 “北京是个交融的社会，任何地方住的都不是100%的当地人，亦庄住的人很多是在本地的500强企业的员工，也有很多是CBD的白领，很难说北京哪个区域的人一定在此上班。”朱锐分析。但大体来讲，居住还是有一定的区域性，而亦庄居住人群的区域性相对北京其他地区更加薄弱。
“其实从南三环开车到亦庄，距离并不远。可是中间要经过一段开发不足的"荒芜"区域，感觉上就远得多。就像2000年以前的望京也让人感觉很远，当时东北四环还没有大规模的开发，虽然当时的望京也离亚运村很近，却给人被隔离开的感觉。”高策顾问总经理车轮表示。而这段心理上的距离，让亦庄在某种程度上形成了一个“孤岛”，使得人们对于在在亦庄居住产生很大的抗性。
“要解决这个问题，配套是非常重要的。”车轮说，“亦庄正经历一个"痛苦"的过程。首先，这里现在几乎没有大型超市，商业设施不充足，大部分人的大部分消费仍然得回到城里。这在很大程度上制约了亦庄房地产市场的发展。另一方面的配套是交通，2007年开通的5号线，和预计2010年开通的亦庄轻轨线，将非常有助于缩短人们的心理距离。”
另外一个原因在于消费阶层的“错位”。在过去很长一段时间里，亦庄的产业以工厂制造为主，这导致很多工作于此的人是产业工人。亦庄核心居住区的项目却有较高的档次，受到规划指标的限制，大部分住宅产品的容积率都在1.3~1.5%之间。
亦庄的制造产业带来的“蓝领”人群，却无法承载定位“国际生态宜居新城”的亦庄的“高端”住宅产品。
“小户型市场基本是空白的。”中广信地产服务机构副总经理韩昆说，“现在有一些小户型项目，都是通过"商改住"来做，真正的在售纯住宅产品只剩下一两个。”
“所以，亦庄现在东扩(路东区)、南扩(马驹桥)，产业怎么定位、发展很重要。如果将来仍然以建工厂方向的话，以产业工人为主要消费人群，一定会影响本地人群的消费能力，房地产市场的本地需求就会有问题。好在现在新城定位与高端产业，意味着将来才会有更多的白领、高级蓝领甚至金领出现。”车轮分析。
那么，如何安置低端消费人群的本地居住问题？如何让他们也在亦庄找到栖身之所？
“目前已经有部分普通居住区域，如路东区北侧的三羊居住区，这里将来还会有较大开发空间，但它与亦庄目前的核心区，交通上有一定问题。马驹桥南边将来也会有大量普通住宅在里面。”车轮说。
据韩昆透露，在马驹桥一带，珠江、复地、融科、和声、金地等开发商都已有项目。“容积率都在2以上，从亦庄镇过去要20分钟车程，虽然配套完全没做起来，人文环境也不如亦庄镇。但房价控制得不错，在6~7千元/平方米左右。另外，在亦庄南部区域，政府已经拿出两块地做限价房，这些定位与亦庄核心区大有不同，都是为了解决开发区产业链上的低端购买力人群的需求。”
被低估的市场 亦庄目前的房价在1万元上下。“这是被低估的。南四环的房价都在1.1万元/平方米，东四环在1.3万元/平方米左右。”韩昆说。
“现在不是看价格的时候。整个国家经济形势对价格有影响，难免会有偏差，导致价值与价格不对等。但我认为从长远来讲，亦庄这片在新城规划背景下，区域价值正逐步提升。投资价值、产业价值都会提升。”北京合生美添房地产有限公司副总经理朱锐说，“房地产受金融危机影响比较大，但长远来看，价格还是有大的一些回补的空间。亦庄的房价确实是比较低的板块。”
朱锐认为，亦庄这两年发展的“停滞”跟定位有关，原来的住宅都作为产业园区配套的必要补充，只是工作人员和从业人员需要的居住区，其实标准还差得很远。而现在的新城规划对所有开发商来讲，都是一个非常好的机会。
亦庄的房价曾领先通州，而现在却低于通州。但朱锐认为，实际上亦庄的园区规划很好，居住密度比较低，先天基础比通州要好得多，但通州的大开发却恰好赶上了房价飙升的几年。“而亦庄这几年的停滞跟开发中途断档有很大关系。现在亦庄的前景很多人看的也不是很明确，只知道马上修地铁，马上要做相应的工作，具体的情况很多投资者也清楚。但是，随着新城的重新规划，相信亦庄房地产市场的价值肯定会很快被重新挖掘和重新定位。”朱锐说。
饱和市场下的深度提升空间 “亦庄老的行政区划土地比较紧张，该开发的也都开发完了。新的区域在东部和南部，这里会迎来一个新的重新定位。”朱锐说，“亦庄新城会以原来的基础为主轴，补充进来很多东西。”
据他介绍，合生美添在亦庄的项目中就做了会所和国际俱乐部，而在此之前，“亦庄甚至连游泳池都没有。我们做的小区可能还要规划高尔夫的练习场。这些都是亦庄未来需要发生的变化。以前的亦庄满足居住功能就可以了，现在要向新城靠拢，许多第三产业都需要跟进。”
而这个项目配套中还包括商场。“如果不建新城的话，在亦庄开发区做商场定位就会有问题，但现在反而很缺乏一个商场，建成后会有大量消费人群，亦庄整个区域的商业也会有大量的跟进。”
如果说奥运会是北京向全世界做了一次广告，那么2010年的上海世博会则会为中国的几大城市带来实质性的投资新机会。“最让人感兴趣的城市无疑仍然是上海和北京，在此背景下的亦庄又地处环渤海经济圈的轴承点，交通四通八达，第二机场的兴建，也很可能带来更大的利好。”韩昆说。
“但亦庄的居住功能还没有深度挖掘。”韩昆补充。很多人并不了解亦庄的历史，这一片20多平方公里的干净土地，在清朝时期曾是一片皇家狩猎场。如今，清新雅致的生态环境沿袭下来，居住产品大部分都南北通透，设计人性化。“从房地产角度来说，做好这一片低密度居住区，营造出"国际"感觉，让来亦庄的人们感觉像到了国外，这已经是亦庄的成功之处。”(刘辰） (来源：中国房地产报)
(责任编辑：黄芳)
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