专家：靠打压供给、设障需求调整房价均不成熟

　　中国社科院专家曹建海：拉动内需要靠经济适用房

　　21日，国务院为二套房松绑，并将发展保障性住房作为未来房地产发展的重头，拉动内需刺激消费背景下，这些政策能起到多大效果？远在美国的奥巴马刺激经济的系列举措缘何没有涉及房地产？为此记者采访了中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海、资深房地产专家罗准。

　　拉动内需不能光靠购房 鼓励购买高价房等于透支未来消费

　　记者：国家频频出台刺激房地产市场的政策，为什么刺激经济一定要刺激楼市？

　　曹建海：住房和汽车这应该是消费中的两大热点，扩大消费这两块不能熄火。我国去年的房地产销售总额是2.97万亿，去掉商业地产，住房部分大约有2.5万亿，绝大部分是消费款。去年我们GDP是25万亿，消费占到49%，大约是12.5万亿，购房占到了消费的20%，应该说占的比重很大。另外一大块是汽车消费，商业批发零售业的销售总额其中汽车占了28%，耗油占了12%，这两个加起来是40%，可见住房和汽车这两大热点一旦熄火，那对中国的消费打击是非常大的。

　　现在真实的房地产消费其实并没有这么高，现在的消费是被吹起来的消费。一方面是价格虚高，今年的价格是最高的，全国平均4000元一平米，这其中加上了偏远地区、中部地区、经济适用房……全部包括之后均下来是4000元，相比2006年，全国房地产每平米平均价已经涨了差不多30%，显然是太高了。

　　另一方面是房地产交易量是虚的，因为里面有很多投机需求，不是真实需求，买房是为了卖房，钱从开发商手里转到炒家手里，炒家、开发商都是商家，这样的不属于真实消费，都属于卖家。所以这种20%实际是不可持续的，如果年年这么多，那肯定我们的消费是很厉害的。价格不真实，交易量不真实，我们的实际住房消费远远没有这么大。

　　罗准：根据公开的数字，1997-2005年，综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达到22.49%，即在各年GDP的增量中，房地产开发投资总贡献的份额平均达到1/5；在平均8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资贡献的百分点平均达到2.03%。

　　根据经济学的“奥肯定律”，实际GDP相对于潜在GDP每下降两个百分点，失业率就会上升一个百分点，反过来也成立，即实际GDP的增长速度高于潜在GDP两个百分点，可以使失业率下降1个百分点。要想使失业率下降，经济增长必须保持较快的速度才行。所以激活对GDP贡献超过2％的房地产业，对于保证经济持续较快地稳定增长有着突出的意义。

　　记者：除了刺激楼市我们还有其他刺激经济的方法吗？

　　曹建海：我觉得拉动经济，扩大内需，不能依靠单纯国内购房。为什么不能依靠这个，因为当现有价格是虚高的、有泡沫，你鼓励老百姓买得太多，就会挤压了其他的消费，并且透支了未来的消费。我觉得不应该鼓励现在购房，除非房价是合理的。

　　罗准：我以产前也说过，中国经济主要依靠三驾马车，一投资、二消费、三出口，30年改革开放，我国以出口导向式的经济增长方式成为世界工厂，便是这一角色在经济危机下伤害也最深。目前出口的恢复，主要依赖于发达经济体的康复，从而恢复需求，其次是我们成本的降低，再次是我们附加值的提高。这个过程的第一要素不是我们自己可以控制的。投资这块，我们像往常一样，发挥了我国社会主义特色，集中力量办大事，以4万亿的国家战略投资拉动内需，请注意，这里是拉动，我们知道拉不如推有力。这个推力就是消费。居民的消费主要是住房、教育和医疗，这三块又以住房为先。我们看到，国家在鼓励和支持住房消费时，是把加快保障性住房建设放在前面的，而拉动内需又特别提出三年内投资9000亿元建设保障住房、改造棚户区。我们不要把鼓励和支持住房消费，偏面的理解为鼓励和支持购买高价房，炒房，这是两回事。况且住房消费有很多种形式，租房消费也是消费，买限价房、买经济适用房，买回迁房、改造房屋都是消费形式，只不过可能是个人消费，也可能是个人消费一部分，国家或集体再补一部分。不能一说到鼓励和支持住房消费就想到鼓励和支持高房价、支持不良开发商。如果这样，谁还敢建房子啊。

　　昨天国务院召开常务会议，研究部署搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长的政策措施。其中明确提出搞活流通是促进消费、扩大内需的重要切入点。对启动农村市场消费、家电下乡、旧货市场以及跨地域大流通都有明确指示。这说明什么？刺激消费不只是恢复住房消费信心，刺激住房消费增长，更重要的还是扩大消费人群，增加消费热点，提升消费动力，提高消费能力。这里重要的是提高是消费能力。现在有这么几种情况，一种是不管你怎么降，我失业了，我就是没钱，多少钱我也不买东西，你怎么办？这是就业问题的严峻性；一种是我降薪了，对可见未来没有良性预期了，别说买房，能喝一碗汤也不吃一碗面了。这是消费信心的问题。还有一种是，现在做什么亏什么，我不投资不创业不招人就维持现状，甚至什么不干，因为这样我的钱就不会损失。这是投资信心问题。

　　面对这三种经济危机下的心态，恢复这些人的希望和信心才是经济复兴的根本。而恢复经济得倒过来解决。首先是要让有钱人敢投资，让他能再赚钱，否则我们怎么就业、怎么挣他的钱。要做到这点政府就要降低企业开办门槛、降低企业生存成本、替企业扩大市场，像欧洲和北美一样政府去促销我们的产品。其次是要让对可见未来没有正向希望的人恢复希望和信心，企业增加投资了，效益在增加，员工自然就有信心了，同样，也就敢消费了，否则只剩下储蓄了。第三是就业问题，社会投资增加，扩大生产，就业机会就增加，人们有工做，有钱花，社会才会稳定。而国家目前就是在降低企业和个人生存成本上下功夫，所以要搞活流通，扩大内需，社会不敢买，国家来买企业的产品服务，这样一是增加企业收益，二是给社会资本一个示范效应。现在我们在降低企业和个人成本上，还有一块很大的潜力没用动，那就是税制。这块如果有很好的刺激政策，恐怕比其它方式更有效更直接。