专家：靠打压供给、设障需求调整房价均不成熟

　　大力发展经济适用房才能拉动内需 保障房不能成为福利房

　　记者：在国家出台的刺激房地产发展的意见中，也有一些政策是针对保障性住房的，这些政策对于拉动内需有什么好处，给老百姓能带来什么好处？

　　曹建海：保障性住房的发展主要有两个方法，一个方法就是收购存量，一个方法是新建，很多地方政府目前都在收购。

但是要关注到底用多少钱买的，如果收购的目的是做经济适用房的，我认为收购价格一定不能超过经济适用房的定价，比如北京市经济适用房大约的价格应该在4000—4500元，收购开发商的房子价格就不能超过4500，超过这个价格，等于贴补开发商了。新建的成本也不可以超过4500。

　　罗准：三年持续投入9000亿发展保障性住房，改造棚户区、林区、垦区住房条件，这个力度是很大的，这所解决的就是市场经济无能为力的地方，这些地方的居住条件的改善，会自然带动相关产业产出、增加因改善住房而发生的消费需求。能有效缓解目前的社会紧张情绪，达到改革成果让全社会分享的目的。

　　我们可以理解为，国务院昨天的会议就是为此进行的相关产业部署，以期通过改造林区、垦区和棚户区的住房条件带动城市和农村的梯级消费。

　　记者：发展了保障性用房对拉动内需可以起到什么样的作用？

　　曹建海：当然有了。如果保障房不要搞的太离谱，那拉动作用是很大的。我所说的离谱指的是像有的经济适用房搞的偏得不像样子，一定要在好地段，因为经济适用房都是给中低收入的人，他们没有汽车啊，他们是经不住折腾的，肯定要在好地段。北京的话，经济适用房无论如何要在三环、四环以内，这样的话，这个地段卖4500，那肯定销量会很大的，而且这对商品房的打压是最大的。

　　记者：发展商品房和发展保障房，相比而言哪个对拉动经济作用更大，为什么？为什么十年前我们没有发展保障房？

　　曹建海：原来98年房改的方案其实是经济适用房要占到85%，廉租房占到5%，商品房占到10%，03年之前住房是以经济适用房为主体的。这个构想对商品房压力太大，商品房的价格死活涨不上来。到03年的时候国务院下发了“18号文”，当时的题目跟这次一样的：“国务院关于促进房地产市场健康发展的建议”，原来经济适用房是供给主体，给绝大多数人提供的，03年把供给主体改成保障房，只给收入低、生活困难的少数人提供。

　　然后大家买商品房，经济适用房按理说只是居住，买了商品房经济适用房应该退出去。但是当时规定房子五年之后还可以交易，很多富人和炒楼的也去买了经济适用房，2004年购买经济适用房的门槛就高了，一下子房价就涨起来了。所以2003年的政策等于把经济适用房边缘化了，地方政府也不愿意搞经济适用房了，经济适用房不赚钱，商品房赚钱。所以说从03年开始，中国又开始了一轮波澜壮阔的房价上涨。

　　其实按照原来的思路，拉动内需肯定是效果非常好的，现在价格高了之后，需求量锐减，销售不足，所以拉动内需不够，导致2007底房地产泡沫破裂。

　　如果没有二套房这个政策，我确信明年房价会大幅度降，尤其春节之后就会猛降，现在有这个政策就不好说了。

　　罗准：这么说吧，发展保障房是用计划经济的方式保障低收入者，保障居者有其屋，发展商品房，是用市场经济的方式保障居者有其屋，给人们了选择权。两者一个是生存需要，一个是享受需要。对于内需拉动，低迷时考虑生存，当然是保障房，经济高涨时，肯定又回到了商品房，这是人性，也是自然规律，更是经济规律。发展保障房这块，我们一直在探索，从福利分房到经济适用房、两限房，我们发现，保障房这块一直走的不太顺利，原因有很多，但我以为计划经济也要尊重市场规律，我们既要保障人人有房住，也要考虑成本和产出，政府的钱也是纳税人的钱，钱没用到位，没用好，政府也是有责任的，怎么用得好，用得有效率，这是人们最关心的。这里必须要注意制度设计成本、执行成本和交易成本，不考虑这个，执行时就会变味，会加重负担，我比较赞成廉租房的模式，这个我们有经验可循，不需要走太多弯路。

　　记者：奥巴马新政出台之后，没有特别明显要拉动房地产经济的举措，这是为什么呢？

　　曹建海：美国的房价本来就很低的。美国的房地产泡沫为什么容易破裂？因为他有一个参照价格，就是自建房的成本。在中国没法参照，因为农村的房子没有产权证，不可抵押，而且自建只需要几万块钱一套房，开放商建的房子动不动就是上百万的，要回落到农村自建的价格，还差的远呢。美国所有的房子最后都是合法的产权，开发商的房子，自己盖的房子，农村的房子都同等的权利，统一地权，平等地权。自建一个房子，一个平米成本如果是800元，卖1000元，那就是泡沫，美国的房子涨到1600了，那就是最高泡沫了，不用政府调控，自己就会破的。

　　但是这样下去也不好。因为美国很多消费者过去是靠房地产赚钱，靠房屋升值、买卖挣钱，现在这些人的收入突然没了，他又不敢到银行贷款，不敢用信用卡，消费锐减。

　　美国要挽救经济必须振兴制造业，在房地产上不可能涨了。因为振兴房地产，房地产涨落只是转移财富，根本不创造任何财富，因为通货膨胀开始，货币贬值，就等于是把没房子的人的钱转移到有房子的人手中。你不要光看CPI，CPI只是物价上涨的一部分。比如说你原来房子价值是50万，现在突然变成200万，你那150万从哪儿来的，肯定是从没房子的人的手里转移来的。因为物质就这么多，当他价值量突然增加的时候，实际上就是物价发生了变化。

　　记者：除了刺激楼市，还有别的刺激经济、拉动内需的方式吗？

　　曹建海：现在靠汽车和房子，但是这两个都是有限度的，因为汽车不可能买的太多现在。只有让住这方面减少支出，在其他方面才能增加支出，才能为其他行业提供一个升值的空间，这样消费才能被真正拉起来。否则包括服装工业，食品工业，农业等产业都发展不起来了。

　　记者：此次出台的政策中也有发展廉租房的建议，这对老百姓有什么好处？

　　曹建海： 98年之前的单位住房，租金很便宜，如果把那个当廉租房那是很好的方式，如果我们现在的廉租房如果搞的都是贫民窟的方式，都是面积特别小，都是穷人住在一起，都是失业的人住在一起，那就不是一个很好的社区。那个社区里面会有一个非常不好的文化，不是个正常的家庭应该居住的面积，这样下去，如果廉租房搞的比例太大就跟香港一样，像个贫民窟一样的。新加坡的模式很好，新加坡80%的房子是经济适用房。其实你可以到农村看看，农村的房地产制度是比较好的。

　　记者：为什么这样说？

　　曹建海：因为地是免费的，就是个建房的造价，农村也没有炒房这一说，所以再穷的人都有房住，如果国家给农村的基础设施投入好一点，道路、排水、保暖，包括绿化都做好了，就会有很多城里的人蜂拥而至。中国还缺地吗？根本不缺地，现在城市发展的不像个样子，城市都摊大饼，人们都在里面堵着。

　　记者：发展保障性住房尤其是经济适用房，给国家会不会增加一些财政负担？

　　曹建海：国家当然有负担，但是从农工商业里征税，也可以向个人征收物业税。美国跟中国的税收体制不一样，美国的税收，地方政府那一块可能50%是来自个人所得税，这个个税包括两个部分，一个是个人所得税，一部分是物业税，物业税也是向个人征收的，物业税加个人收入所得税，这个大概能占到一半了。这是国外的一个税收结构。税是取之于民，用之于民的，每一分钱大家都可以监督。

　　我觉得其实经济复兴一定要有好的政治环境。挤干经济泡沫，就是存在于股市和房市中的泡沫，全部要挤干净，大力发展农工商业，通过提高产业的竞争力扩大就业，提高国家的竞争力。扩大内需的重点就是要转向民生，转向三农，转向社会保障，转向医疗。这三个问题不搞，那是没有任何希望的。（布衣）

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