南京二手房元旦起免营业税 买高档房享受1%补贴

    二手房营业税减免起始时间怎么算？二手房个人所得税怎么减免？契税减免的具体范围如何界定？购房补贴的发放标准有何变动？……国务院和江苏省的房产新政出台后，南京市民仍然揣着一肚子的疑问。

　　昨日，南京市召开新闻发布会，出台了《关于完善我市房地产市场调控工作的意见》（以下简称意见），约请该市房产、规划、国土、地税、财政等各相关部门负责人给予解读，一一回答了市民关心的问题。

　　怎么领房贴？

　　普通房

　　发放时间是从2008年10月1日至2009年12月31日，而此前的发放时间是从2008年10月1日至2009年9月30日

　　高档房

　　发放时间是从2009年1月1日至2009年12月31日。

　　日期认定

　　商品房以合同备案日期为准；

　　二手房以登记受理日期为准。

　　提醒

　　符合条件的市民拿到房产证后即可到房产部门领取购房补贴。

　　购房者必须在2012年12月底之前办理商品房住宅产权证，如果错过领证时间，房补就将打水漂。

　　二手房

　　元旦起免营业税

　　南京市贯彻国务院和江苏省业税减的营免政策，同样规定个人购买普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年（含2年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。

　　意见中公布实施的营业税减免政策，将从2009年1月1日起实施，暂执行至2009年12月31日。在这一年之内，凡是符合条件的二手房买卖，都将享受相应的营业税减免政策。

　　年限怎么计算

　　至于二手房两年时间如何界定计算，昨日的新闻发布会表示，二手房年限计算采取“房产证、契税完税发票孰先”的原则制定，也就是如果一套二手房是先领到房产证后交的契税，那么就以领到房产证的时间为起始时间，计算两年时限；如果业主当初是先交的契税，那么就以契税完税发票日期为起始时间，计算两年时限。

　　“这一计算方法，将更有利于市民。”南京地税局总经济师唐跃表示，这一灵活规定，可以让一批二手房的成交年限延长一些，从而让更多的二手房买卖享受营业税减免政策。

　　个税最大返还40%

　　二手房买卖过程中，除了营业税之外，业主还将缴纳二手房买卖个人所得税。在此之前，南京市规定二手房买卖必须按照成交总价或者买卖差价缴纳个人所得税，只有交易满5年并且是家庭唯一住房的二手房买卖，才免征个人所得税。昨日，南京市出台的意见明确表示，个人转让2年以内的二手房仍需要依照之前的规定，缴纳个人所得税；个人转让2年以上的住房，南京市则将给予最高40%的个人所得税补贴。2年时间的界定，也参照二手房营业税年限时间，采取“房产证、契税完税发票孰先”的原则制定。

　　唐跃解释说，个人所得税的税金分为两部分，60%归中央财政，40%归地方财政。由于中央方面尚没有出台有关个人所得税减免的政策，因此南京市出台的个人所得税减免政策，最大幅度只能减免个人所得税40%的税金。

　　据了解，南京市此前在征收二手房交易个人所得税时，采取两种征收标准：一是对于那些无法提供二手房前一次交易完整税费凭证的，则按照二手房成交总额的1%征收个人所得税；对于那些能够提供二手房前一次交易完整税费凭证的，则按照成交差额的20%征收个人所得税。在实际征收过程中，通常由于差额征收个人所得税金额比成交总额征收个人所得税来得高，因此南京市二手房个税缴纳，绝大部分是按照成交总额的1%征收。

　　印花税、土地增值税也不收了

　　除了契税减免之外，意见还明确表示对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。此前，南京市目前对房屋买卖收缴的印花税税率为0.1%。在土地增值税方面，南京目前只对非普通住房征收：个人转让居住未满3年的非普通住宅时，需要缴纳1%的土地增值税；而个人转让居住满3年的非普通住宅时，需缴纳0.5%的土地增值税。

　　高档房

　　契税降到3%

　　意见规定，个人购买普通住房，即容积率大于等于1、单套建筑面积小于等于144平方米的住房，缴纳的契税统一为1%，不再有其他面积和是否首次购买的限制。个人购买高档房缴纳的契税，也从原先的4%降低为3%。契税减免的时间从2009年1月1日起实施，暂执行至2009年12月31日（以缴纳日期为准）。

　　也享受1%的房贴

　　“南京20条”原规定在2008年10月1日至2009年9月30日期间购买普通住房，可享受补贴。昨日，南京市出台的意见明确表示，购买普通住房享受房贴的时间，将增加3个月，即延长到2009年12月31日。此外，购买高档住房也将享受房款总额1%的购房补贴。

　　意见规定，个人购买90平方米以下（含90平方米）普通住房，政府给予房款总额1%补贴；个人购买90平方米到144平方米（含144平方米）普通住房，政府给予房款总额0.5%补贴；个人购买非普通住房（容积率小于1，单套面积大于144平方米）政府给予房款总额1%补贴。

　　其他

　　楼盘套型比例放宽

　　南京市在此前出让的住宅用地中，部分地块就明确规定了90平方米以下户型数量的多少。

　　昨日，南京市新出台的意见明确规定，“从2009年1月1日起，出让地块中不再对90平方米以下的户型数量作具体规定。”南京市国土部门负责人在发布会上表示，昨日意见的出台，正式表明南京市取消“7090政策”的刚性实施。南京市规划局负责人则表示，对于一些已经通过审批规划方案，但是没有开工建设的住宅项目，也可以进行套型比例的调整。

　　土地出让金缴纳时限可放宽

　　意见称，在2008年9月19日前，已公开出让并成交的房地产开发用地，因开发商自身原因未能按期付款的，在开发商提出延期付款申请后，由国土部门根据实际情况进行审核，决定是否批准延期，但延期时间最长不得超过6个月。同时，在批准延期期间，开发商须按银行同期贷款利率支付利息。

　　配套费用可以缓缴一半

　　在开发企业缴纳市政基础设施配套费方面，意见明确表示开发商可以缓缴配套费。意见表示，凡经市政府同意缓缴的开发项目，就可以分两期缴纳配套费，即正常缴纳50%配套费，另外50%可以缓缴。

　　意见提出，对提出缓缴市政基础设施配套费的房地产开发项目，应按照“一事一议”的原则，报经市政府批复同意后按程序办理。对写字楼、酒店式公寓等非住宅类项目的规费缓缴，则采取从紧审批的态度。 本版采写记者朱福林倪敏