2008年的楼市基础正在发生根本性的变革。继中央政府启动4万亿投资中的9000亿保障房计划之外，12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，明确提出：“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。
”
在中央一系列关于楼市的政策调整组合中，与下调、减免交易税和降息等手段相比，降价和加大保障房的供应是在低迷的市场中，满足房地产市场中不同需求、恢复房地产市场交易最重要的两种力量。这两种力量是否能够挽救房地产市场的颓势？《中国新闻周刊》记者在北京市的调查表明，这些政策组合之所以能够奏效的先决条件，还在于开发商的经济理性和政府对保障房的供应力度
开发商“合理”降价了？
目前房地产市场已经发生根本性变化，即由卖方市场转入了买方市场，这一变化非政府力量所能左右，现实情况要求地产商重新定位房地产的市场价格
本刊记者/孙春艳 文/刘洋硕
“降是降了，但我们依然觉得很贵，没有降到位。” 看了一天楼盘的张明伟和刘志茹夫妇疲惫中带着沮丧。
2008年12月27日周六，2009年元旦前的最后一个周末，清晨7点多张明伟夫妇睡眼惺忪地早早从北京安定门附近租住的家中赶到了看房的集合地点——东四十条。他们参加的看房团，是搜房网年末组织的“响应国务院最新意见，暖冬行动全面升级”北京看房团，有北部一线、北部二线、东部线、三环沿线等8条线路共约50个楼盘。张明伟夫妇报名参加的是东部线。
集合时间是8点半，刚刚8点，冬日的清晨仍晨雾霭霭，集合地点已经汇聚了不少早到的看房者。仅东部线就出动了10辆大巴，约600人。对这一次看房是今年看房的第几次，张明伟已经不记得了。3个月以来，基本上网上能看到的2008年热推楼盘，他们俩都转过了一遍，几乎可以绘制一张2008年京城热销楼盘地图了。
“这几天国务院下发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出房地产开发企业以合理的价格促销。正好赶上搜房网组织了这次看房活动，我想看看能不能找到自己中意价格的房子。”张明伟很期待。
不过，现实却令张明伟的期望又一次成空。
降价未到心理价位 张明伟在一家世界500强的金融企业北京分公司工作，妻子刘志茹则在一家服装企业担任数据统计工作。两夫妻都是典型的收入高、待遇好的公司白领，但现在还租住在安定门的一套一居室里。房价，至今仍远远超出了他们的承受能力。
张明伟所选的这条东部看房线的项目，大多集中在朝青板块，朝青板块是他心仪已久的地段。
承接北京CBD东扩机遇的朝青板块，南起朝阳路，北至姚家园路，东西分别为东五环、东四环，还有朝阳路、朝阳北路、青年路贯穿其中。从2000年兴起于一片草长莺飞的荒废之地至今，这一地段已经升值350%左右。仅仅从2004年到2007年，这一板块的平均房价翻了三倍以上，如“国美第一城”，从开盘4144元／平方米上升到2008年初的13000元／平方米左右。泛海国际、天鹅湾等项目，如今的价位也都在2万／平方米至3万元／平方米之间。
张明伟这次是专门来看处在这个位置的“峰”。
“前几年这里的房价翻了三四倍，如果多降一些，这次我一定毫不犹豫买下来。哪怕多贷些银行贷款。”张明伟在峰的售楼处对《中国新闻周刊》记者说。
降的确是降了。12月27日当天，峰共开盘了两栋楼，价格是14000元／平方米左右，其中两室两厅两卫的户型还优惠到了12130元／平方米。这较之峰11月初开盘的18500元／平方米，的确降了不少。
但是一细问才知道，降价供应的是毛坯房，并非此前的精装修房，而且属于特价房，数量有限。
“我们已经优惠到位了，这两栋楼也是峰最后开盘的项目，能买上是非常幸运的。”峰售楼处的销售人员一直在反复强调该楼盘的“卖点”。
长期关注朝青板块楼盘的张明伟则不这样认为。他介绍说，2008年9月份峰也曾推出过新的供应，当时强调“该项目有4000元/平方米的精装修。”现在的14000元／平方米左右的毛坯房，加上此前的精装修的价格，并没有多少实际降价。
之后他们又到了另一个楼盘“金色漫香林”，这个盘位于亦庄，位置比较偏远，价格在12000元/平方米左右。至11月开盘至今，价格没有调整。金色漫香林售楼处的销售人员这样解释没有进一步降价的原因：房价目前已经到了谷底，肯定不会降了。
张明伟最后到的楼盘是位于东五环京沈高速公路旁的“海棠公社”。这是11月选择相对低价入市的一个楼盘，在当天所看的楼盘中属于低价位的。现场有几位为儿女看房的老年人，因觉得地段偏远，周围配套设施不全而最终没有签约。“我们房屋的售价应该在一万元左右，现在开发商以8000元的起价来做，是希望购房者给开发商打个广告，谁买谁幸运！”海棠公社的一位销售人员向看房者介绍时说。
“这样的销售说辞只要来看房就能听到，几户千篇一律，无非是让大家下定决心购买。”张明伟对此很无奈，但现场签订购买意向的消费者却是寥寥。
27日当天东部线走过的6个楼盘，几乎无一例外强调自己的楼盘销售情况良好，价格调整到位。但据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，截至12月17日，2008年全年期房住宅签约总量共计78333套。与去年同期118128套相比同比下跌34%以上。
看了一天房的张明伟夫妻俩最终决定再等一等，等到一个让自己能够接受的价位。他们认为，在2009年，这个理想的价位最终会在他们的久盼下来临。
合理降价是稳定地产之道 国务院办公厅12月21日发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确提出：“引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”
“这是从政策层面撕下房地产商高房价的最后一块遮羞布，如果死扛高房价，不稳定成交量降价促销，结果只能是崩盘。”一位不愿意透露姓名的房地产业内人士对《中国新闻周刊》记者说。
实际上此次的降价大令，已是国务院短短两个月内，出台的第七项有关房地产稳定发展的公共政策。之前出台的政策分别有：连续降息、降低房贷利率、减少房贷首付、两年以上二手房转让免征营业税、放宽二套房贷限制等。国务院希望通过对住房消费的刺激和鼓励，来恢复国内房地产市场的信心、减轻金融危机带来的影响。
“虽说降低贷款利率等能让我们买房时少些负担，但与之相比房价才是大头。”在金色漫香林销售处，看房人徐建军向《中国新闻周刊》记者道出自己观望的原因。
这也代表了当下买房人的心态。虽然国务院多项房地产调控策略用心良苦，却并未从根本上改变房地产交易乏振的局面，究其根本，还是高房价在作祟，房价之高远远超过了居民的可承受能力。
那么，中国的房价多少才算“合理的价格水平”？对此，国际上有一个通行的计算模式，即看该地方或城市的房价收入比究竟是多少。
“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。国际上认可的“房价收入比”为3～6，即房屋的价格应当是家庭年收入的3到6倍左右。张明伟夫妇的家庭年收入在15万元左右，按这个比例，购买一套住房，“合理价位”应该在45万至90万元之间。这也是张明伟夫妇觉得目前的房价还是过高的主要原因。
前述业内人士为《中国新闻周刊》算了一笔账：根据北京市统计局公布的统计数据，2007年北京市全年城镇居民人均可支配收入达到21989元，按照平均每户人口3人计算，平均全年每户可支配收入65967元；年末城镇居民人均住房使用面积20.3平方米，三口之家的平均每户住房使用面积61平方米；按照2008年年初的北京市商品住宅平均销售价格12162元计算，平均每户住房使用面积总价约74万元，房价与年家庭收入之比约为11倍。
一面是房价畸高，销售不畅，一面却是空置率不断蹿升。据国家统计局最新公布的数据显示，截至11月底，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%。而据报道，华远集团总裁任志强估计，到明年我国的空置量会超过4亿平方米。
这是一个危险的信号。这也许意味着，如果房地产价格不调整到位，房地产企业由于房子卖不出去，资金回笼缓慢，资金链就会断裂，并造成烂尾楼等的大量出现。而这势必影响上下游相关产业链和银行，并引起失业等相关社会问题。
买房子送汽车，买房子送装修，买房子送商场购物券……促销花样如此翻新，但是房价却仍然没有降下来。
“目前地产商不肯踏实降价的真正原因，在于他们认为政府救市策略还在后面。”前述业内人士表示。
记者采访的多位业内人士的共识是，目前房地产市场已经发生根本性变化，即由卖方市场转入了买方市场。这一变化非政府力量所能左右，而政府出台政策并非来保证以投资为主导的价格水平不改变，现实情况要求地产商重新定位房地产的市场价格。
北京大学房地产研究所所长陈国强对《中国新闻周刊》表示，国务院出台政策用心良苦，希望市场向好的方向转变，不希望房地产市场出现大的波动。但政策是影响市场变化的因素，但不是唯一也不是决定性因素。而企业在新的市场环境下，采取什么样的应对策略，将关系到未来市场的走向。
说明白些，房地产商的生死大权决定在自己手中，生存还是死亡真的是一个不得不问的问题。
(来源：中国新闻周刊)
(责任编辑：王雪)
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