新快报记者 谭丽芳
在经历了“黄金十年”后，2008年，楼市终于停止了其狂飙的脚步。同时由于遭遇了金融危机，楼市的外围经济环境2009年预计也将“不太妙”。所幸，政府在金融危机爆发之初，已经出台了一系列利好政策全力救市。
在2009年，这些政策预计将全力发威。而在今年年初，国务院新闻办公室举行的一场关于房地产市场健康发展新闻发布会上，财政部一位负责人在回答“今年会否出台新房地产税收优惠政策”时坦言：“如果执行得好，可能会延续这些政策；如果执行得不好，可能会考虑出台其他更好的政策措施。”所以2009年预计将仍然是一个“多政策年”。
2009年佛山楼市将遭遇哪些新的挑战？利好政策又将如何真正落地发威？又会有何新的利好政策推出？记者为此采访了相关人士。
利好
新政将逐步落地发力
自去年10月以来，国家针对房地产行业出台了一系列政策。经过一段消化期后，2009年，这些楼市利好新政将逐步落地“发力”。
存量房贷可申请七折优惠
经过5次降息后，自今年1月1日起，5年以上房贷最优惠利率可由去年的6.6555%下调为4.158%。建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新的一年有了落实：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
存量房贷指的是2008年10月27日房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。截至2008年1月20日，本市工、农、中、建四大银行的存量房贷细则已悉数出台。中小型银行，如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小商业银行，也针对存量房贷客户推出了七折优惠利率。
按存量房贷七折优惠计算，房贷尾款为100万元、贷款期为20年、八五折的贷款利率计算，购房者须支付利息100万元左右（5.94%×0.85×20×100万＝100.98万元），如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为83万元（5.94%×0.7×20×100万＝83.16万元），两者相比七折利率可为购房者节省17.82万元的利息。
点评：房贷优惠利率达到七折，由于削薄了银行的利益，故此一直迟迟未能在佛山落地实施。新年伊始，各行终于开始落实优惠细则，但是对优惠的享受也提出了诸多的附加条件。如何让这项政策真正落实，使消费者“看得见摸不着”，09年相关部门仍需继续努力。业内人士分析指出，建设银行等四大国有银行对“存量”房贷客户的优惠利率细则出台后，其他一些中小银行肯定会跟着放宽条件，甚至更加灵活，目的就是吸引更多客户，抢占更多市场份额。因此，考虑到最近的政策调整比较多，打算在今年买房的消费者们在办理贷款时最好先致电银行进行询问。
税费大量减免
2008年10月22日，财政部、人民银行和国家税务总局宣布对个人住房交易环节的信贷、税收政策作出调整，降低住房交易成本。自2008年11月日起，契税税率由原来的1.5%下调到1%，以一套均价为1万元/平方米的90平方米普通住宅计算，其总价为90万元，就可以节约契税4500元。另外，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。印花税为买卖双方各付万分之五，免征后购房者可以节省450元。再次，对个人销售住房暂免征收土地增值税。土地增值税主要针对二手房交易，需要结合不同的增值情况套用不同的税率，业内人士指出，这部分多则可以为购房者节省数千元。
12月17日，国务院常务会议提出，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。按照目前5.5%的营业税税率，成交100万元的房子，将直接少交税5.5万元。从已有税种来看，房屋交易流通过程中需要缴纳的各项税费，如营业税、土地增值税、印花税和契税，除了个人所得税，几乎已经全部取消。
点评：两次税费减免，大大降低了消费者的购房成本，间接提高了消费者的购买能力，一定程度上能促进二手房交易量的上升。特别是营业税的减免，相当于给二手房间接降价，而且幅度最大达到了房价5.5%，成交会变得更加容易。
外商投资享“无区别待遇”
外资投资方面，1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人与内资企业享受房产税方面的“无区别待遇”。
同时废止《城市房地产税暂行条例》。“这一政策背后动因是防止房地产风险流向高档商用和办公楼。这些物业多是外资或内资实力企业的持有型物业，需要缴纳房地产税，同时避免外资抽逃导致房地产市场震荡。”一位外资地产企业高层告诉记者。
点评：此举将进一步活跃佛山房地产市场的交易。亚艺板块天湖郦都的负责人表示，近期其楼盘外资成交客开始增加。2009年这一客户群的比例预计将继续攀升。
央行连续降息
从2009年元旦开始，银行将执行2008年连续5次降息后的最新利率，购房者的房贷成本减轻超过10%。如果是公积金贷款，5年期以上贷款利率已下降至3.87%，以50万元20年期贷款为例，每个月可少还贷款365元。1月1日起，一年期定存利息调整为2.25%，1万元存一年下来只能得到225元的利息。而且，目前正是降息周期，未来有可能还会继续降息，如果按照专业人士预计，一年期定存利率降到1%左右，那么定存的收益就更少了。很多身背房贷的市民认为，手里有闲钱还不如提前还贷，节省了利息也许不失为一种理财方式。
点评：连续降息无疑大大降低了“房奴”们的还贷成本。对于提前还贷，建设银行佛山佛山分行陈理财师认为两类人不必急着还贷：一是如果房贷还款的所剩还款项主要是本金的情况下，提前还贷意义不大，因为即使提前还贷，也节约不了多少利息，不如留些资金找些适当的投资机会。还有一类就是有投资创业机会的人，也没有必要急着提前还贷，因为一般商业贷款利率是高于房贷利率，或者有其他投资机会，能拿到超过5%的收益，也没有必要急着提前还贷。像有些市民在股票的操作上面比较有心得的，预期收益要是高于房贷利率的，不妨留些活动资金进行投资，增值的部分会高于房贷。如果贷款人具备以上条件，而且又是公积金贷款，那么就更没必要提前还贷，因为公积金贷款利率比较低。
市场大盘整，6月抄底
在2008年的下行过程中，我们的基础消费结构受到了严重破坏，中产阶级无产化，有产阶级资产缩水，投资热情急剧消退，这对于2009年楼市而言是一项巨大挑战，整个市场将面临深度盘整。在目前的调整态势以及悲观经济预期的影响下，40%的开发商将很可能由于资金回笼问题而难以坚持到最后。
不过，在各项救市政策的力推下，2009年楼市在经历深度盘整后，6月抄底，下半年楼市必将迎来黎明。
已出台的政策有望调整
政策的实施虽然具有一定的滞后性，一般在短期内不会有转变的可能。然而，2008年的国际国内形势在短期内发生的巨大变化，让政府不得不重新考虑转变思路，重新制定政策。为了拉动内需，本人预测国家有望将在以下方面进行政策调整。
(责任编辑：刘晓静)
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