上海楼市频现退租潮 高档二手房降价走向明朗

　　上海楼市：退租潮与暗降风

　　月租金6000以上的客户，有25%是由所属公司支付租金的，从2009年开始，公司的租赁标准缩水了30%～50%

　　《望东方周刊》记者姜智鹏 | 上海报道

　　“从去年10月份开始，常有业主跑过来说，租自己房子的外国人提前解约了，最多的一个月，这样多出来的房子有15套。

　　作为美联物业东昌分行的经理，王晓东负责公司在小陆家嘴和浦东滨江的房屋租赁和二手房交易业务。这个区域以动辄千万的豪宅为主，七成以上客户是外企高管。

　　初步统计，2008年10月以来，“非正常解约，宁愿支付违约金也要提前退房的客户，比平常多出了25%左右。”

　　而每年2、3月，才是换租高峰期，换句话说，2、3月才是这些高档住宅租赁合同正常到期的时候，“到时候可能会更加惨淡，”王晓东说，从他和公司其他分行经理的交流结果来看，他今后几个月的业绩“惨淡”似乎不可避免了。

　　高端住宅租赁报警

　　从美联物业上海总部的媒介经理许嵩向《瞭望东方周刊》提供的最新数据来看，王晓东的担忧并不过分。

　　“保守统计下来，卢湾和徐汇区的老洋房租赁价格，比2008年10月下调了15%~20%，租赁量仍然在萎缩，”许嵩说，针对高端租客，美联物业刚刚在上海市范围内进行了一项调查，“月租金6000元以上的租客，有25%是由所属公司支付租金的，但是，从2009年开始，这些客户从公司拿到的租赁标准缩水了30%~50%。自己支付租金的客户方面，很难有量化的统计，但是从分行得到的信息看，也普遍自行降低了标准。”

　　租赁标准，是指一些总部在国外的公司，给派驻上海的高级管理人员的租房补贴标准。

　　“一般来说，欧美企业的标准较高，总经理级别一般在8000~12000元左右，新加坡、日本企业的标准略低，一般在6000~8000元左右。”新加坡某洋酒贸易公司总经理张美华对本刊记者说，她原本也享受着8000元的租房补贴标准，但2008年10月，总公司通知说，租房补贴标准自2009年起降为5000元。

　　如果继续住在浦东滨江的老房子里，张美华每个月就要自己另外支付3000元的租金。因此，1月31日刚回上海，她就开始寻找新公寓了。

　　在张美华的外籍高管圈子里，“欧美企业的标准下调最厉害，很多都是下调了50%，而这些人，主要集中在浦东滨江那块，就像新加坡人和日本人喜欢聚集在古北和徐家汇一样。”

　　客户没钱了，中介公司业务自然大幅缩水，而高端住宅的租赁价格也随之大跌。21世纪不动产的统计数据说，2008年12月，上海中环以内住宅平均租金较2008年平均水平下降了13%左右；与高点相比，高档住宅租金普遍出现三成左右的下降。

　　以上海虹口区外籍租客集中的瑞虹小区为例，三居室的租金，已经从2008年10月的7000~8000元，调低到现在的5000~6000元。

　　即便如此，包括瑞虹小区在内的高档住宅换盘也达到了20%左右。

　　“换盘，就是高档的客户换到中档的住宅，中档的换到更低档的住宅，”美联物业虹口分行经理高一定告诉《瞭望东方周刊》，他预计，到2、3月，虹口区换盘将达到一个高潮，“但租金还将下跌，因为高端住宅没人住了，就会降价跟中档住宅抢市场，中档住宅只好也降价保住客源，一层一层把租金压下来。”

　　在新加坡和日本客户聚集的古北板块，21世纪不动产上海锐丰新古北店经理吴宁明告诉本刊记者，与2008年10月相比，由于租客大量换盘，中高端住宅租金跌幅已经超过15％，个别房源的租金价格甚至下降30％。

　　在曹杨区域的武宁板块，美联物业普陀区曹杨分行经理陈燕告诉本刊记者，从2009年1月份至今，高档物业的租赁量已经下降了50%以上。

　　美联物业位于市中心的所有分行中，只有徐家汇分行是个例外。

　　“从初三以后，生意都特别好，很多客户今天到门店，第二天，甚至当天就要拿到房子，很多客户原本并不住在这个区域。”许嵩告诉本刊记者。

　　徐家汇最具代表性的东方曼哈顿和铂金馆等楼盘，两居室的租赁价格在每月6500元左右，三房为每月8500元左右，而且，“不管是挂牌价，还是成交价，都整体下调了10%左右”，而浦东滨江的两居室房租金，起码在8000元以上。

　　也就是说，在同等地段、交通、环境、配套条件下，徐家汇板块的高端住宅的租金相比是较低的。“这些刚性需求客有很大一部分就是从浦东滨江流过来的，吸引他们的就是价格。”许嵩说。

　　即便如此，徐家汇“高档物业租赁的挂牌量环比上涨了50%”，撇开新客户大量涌入的因素，原有客户，“也出现了大量流失的情况，按照我们公司内部的讨论结果，他们可能流向到了中档的市场”。

　　高档二手房降价走向明朗

　　租赁市场的大萧条，伴随着二手房交易价格的下跌。

　　“从去年10月份开始，我就变得唠叨了。”王晓东说。每当门店中来一个挂牌出售的客户，王晓东都会问客户3个价格，“如果急着出售，我就建议他把价格调低15％，如果愿意等一等，就建议调低10％，如果他还不愿意降，我就得给他上课了，现在不降个5％，人家根本就不会去看房，等于自己就先跟业主还了一次价了。”

　　这源自2008年10月份的一个突然发现。

　　按照王晓东门店内部的做法，一个客户去看了同一套房源2次，工作人员才会跟客户说出业主真正的心理价位，“但有一天，我突然发现，连续几个月，来看房的就那么一批人，看来看去，就是不出手。直到一个业主急用钱，降了20％，房子马上就出手了，后来一个业主又降了15％，过几天也卖掉了，其他价格稍高的房子挂在那里几个月都动不了。”

　　根据王晓东的统计，如今包括小陆家嘴、浦东滨江和东昌路三个板块在内的高端二手房集中的区域，与2008年10月相比，平均议价空间，已经再次下跌了10％。

　　普陀区的曹阳路、宁夏路板块，二手房成交均价从每平方米2.2万元下降到了1.9万元，靠近静安寺的长寿路板块，二手房成交均价每平方米也下跌了2000~3000元。

　　“原本以为这些位于市中心的房源价格会非常坚挺，但没想到，一些客户看形势不好，连租都不好租，就急于抛售，压低了均价，这又使一部分业主惜售转入租赁市场，结果租赁市场又供大于求，最后二手房交易和租赁都陷入恶性循环，价格挡不住地往下跌。” 美联物业普陀区曹杨分行经理陈燕说。

　　即便如此，陈燕手上的数据仍显示，从2009年1月至今，曹杨地区的二手房交易量仍然下降了20％以上。

　　“相比之下，已经算好了。我们这边只有10%~20%的下调，而外环的新房、次新房和二手房价格，很多甚至下跌了30％。”美联物业虹口分行经理高一定说。

　　春节“不讲价”

　　外环楼盘均价下跌30％的说法，只流传在开发商、中介公司等行内人之间，“大家都遮掩得很严，从表面上，一般人根本看不出来。”新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》。

　　如果仅从2009年春节前后的公开资料上看，被期待许久的“春节促销旺季”里，上海房价的确没有多少松动。

　　根据本刊记者的整理，2008年12月到2009年1月，优惠幅度较大的只有位于浦东高行板块的绿地崴廉公寓三期8.8折促销；金丰蓝庭景观房8.8折；上海青年城一次性付款8.5折，贷款8.8折优惠；绿洲康城亲水湾8.2折；绿地东岸涟城最低折扣8.5折，但这个楼盘却是位于已经靠海的南汇临港新城。

　　其他各类优惠的楼盘虽多，但力度却不大。

　　2008年12月的中房上海指数也说明，上海的新盘价格依然坚挺。

　　在中房上海指数选取的上海141个在售新建住宅中，只有23%的公寓楼盘出现价格下降，平均降幅3.6%，只有6个楼盘单价下降达到或者超过1000元/平方米，最大降幅也只有11.1%。

　　购房者也没有“买账”，按照上海网上房地产的数据，1月29日，上海只售出各类商品房23套，1月28日，上海只售出1套商品房。也就是说，牛年“购房旺季”中的正月初三、初四两天，新房成交量只有24套。

　　“明平暗降”的最后观望期

　　但在张永河看来，上海新房的价格坚挺其实只是表象。

　　“春节假期和一些开发商老总聚会，郊区楼盘的开发商早已开始明升暗降或者明平暗降，市中心区域的楼盘也作了降价的准备，”张永河告诉本刊记者，春节前后上海大部分新盘的打折和促销，“都是鸡头鱼尾，也就是你们说的边角料”，不是主流房型，开发商的用意其实是要试探市场的反应。

　　影响开发商的主要因素就是进入2009年以来，上海政府层面的“不利”消息。

　　首先是1月14日政协会议上，上海市委书记俞正声公开表态说没有救房市的打算。

　　紧接着的1月19日，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元在“携手2009上海地产年度高峰论坛”上，建议“房地产开发企业需要积极应对市场变化，以合理的价格促进销售，新盘要低开”。

　　1月21日，上海市政府新闻发言人又在市政府新闻发布会上，对“上海将出台蓝印户口、购房退税政策刺激楼市”的传言作出澄清，称上海还没有这方面的政策。

　　“从2008年下半年，开发商都在期待政府救市，特别是期待蓝印户口和退税政策的出台。”张永河告诉本刊记者，这一系列消息对上海楼市的打击其实要甚于一个具体限制措施的出台。

　　目前，“九亭、松江新城、三林等板块的二手房和新盘的价格和2008年上半年相比，都下跌20％以上，不同的是，二手房是明降，新盘是暗降。”张永河说，目前他所接触的大多开发商，都打算在2009年元宵节前后制定出新促销计划，进行真正意义上的降价，而郊区一些新盘集中的区域，价格下跌30％也已经实现或者正在实现，只是，“现在没有人敢站出来说，我就是降价了”。

　　因此，“明平暗降”甚至“明升暗降”将在上海延续一段时期。“我们现在的策略就是看元宵节别人怎么打折。”在上海闵行莘庄和浦东金桥板块都开发了新盘的上海一家中型房地产公司董事长王诚（化名）告诉本刊记者。

　　“在九亭、松江新城、莘庄和浦东一些板块，暗降的竞争也已经相当激烈了。”王诚说，为了和周边的楼盘竞争，他在金桥的楼盘的“暗降”标准已经从“车位半价”升级到了“送车位、物业管理费、装修费”。

　　在王诚的金桥楼盘中，一个车位原本的销售价格是15万元，原本车位半价，就等于房子和车位一起降价7.5万元，但现在，不仅要送15万元的车位，还要送5万元的装修费，以及1~3年不等每年几千元的物业管理费，“等于100万的房子，直接就减了20多万，打了8折还多，”王诚说，这种做法，在上海中外环的楼盘间，已经成了争抢客户的主要方式。

　　具体做法则颇具戏剧性，“我们告诉售楼处，紧紧盯着看房人，只要有人来看了3次房子，马上通知售楼经理，售楼经理把客户请到办公室，关起门来谈，每个客户谈出的价格都不一样。”王诚说，目前这种方式都是暗箱操作，而最后明面上的成交价，还是和几个月前一样甚至有所上升，“网上根本就看不出来，因为大家竞争归竞争，还是要遮掩起来”。■