上海工商联建议控制经济适用房建设规模

　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由地方政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。2003年，上海市撤销了经济适用房管理中心，此后，上海市政府宣布上海不搞“经济适用房”，取而代之的是配套商品房和中低价商品房。今年，上海恢复了经济适用房的建设，并计划在未来五年建造2000万平方米的经济适用房。宝山顾村、闵行浦江、南汇航头等成为首批经济适用房建设基地。

　　目前在广州、武汉等地，曾经激烈争取的经济适用房，如今面临滞销的窘境。除了当地商品房房价下跌外，经济适用房本身的问题也导致滞销。

　　经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%-3%的管理费。有些人认为经济适用房没有土地、拆迁成本，其实是一种误解。经物价部门审核的各个项目，要么有一定的土地成本，要么还有一定的拆迁费用，也一并归入到房价里面了。这样的房价虽比普通商品房低一些，仍有很多低收入家庭难以承受。

　　目前上海集中建设的经济适用住房几大基地，大多位于外环线附近，分布在全市东南西北各个区域。如今年启动建设的大基地，有宝山区顾村、南汇区航头、闵行区浦江、松江区泗泾、青浦区华新、浦东新区三林等，此外，还有些中、小基地。这些经济适用房远离市区，一定程度上造成了居民出行成本与生活成本的上升，这也使得低收入群体望而却步。虽然这些基地正在抓紧施工建设，少量启动早、配套条件好的中、小基地，预计2009年下半年可试行供应；但也有部分大基地由于工程周期和配套设施建设等原因，估计要2-3年后才能供应。这期间不断会有低收入的群体产生，如何进行动态的调整将成为市政府的当务之急。

　　此外，虽然上海是唯一提出经济适用房可以半售半租的城市，但目前，本市经济适用住房的供应方式以购买为主，对申请租赁的家庭在收入和财产条件上将有更严格的规定。申请家庭除了符合购买经济适用房的条件外，其收入和财产状况必须低于特别规定限额，方可申请租赁经济适用住房。租赁经济适用住房的收入和财产标准，将由有关部门另行制定。由此可见在实施上会遇到一定的困扰。

　　从数据来看世界上推出经济适用房的国家也不多，应该从市场方面是商品房，保障方面是廉租房，对于中低收入的人应该提倡租房而不是买房，买房会增加他的负担。为此，我们建议上海要控制经济适用房的规模，理由是：

　　1.因为社会鼓励竞争，提倡发展，不断会有低收入群体产生。政府是没有充裕土地资源来无休止的满足低收入群体的需求。

　　2.让低收入群体购买经济适用房，本身就是值得商榷的命题，必须考虑经济适用房空置问题。广州、武汉经济适用房的销售现状应引起上海政府高度重视。

　　3.经济适用房大规模推出又影响上海商品房市场健康发展。特别是2006、2007年开发商拍卖所得土地，有硬性70-90平方米的比例，产品雷同、区域雷同，但初始成本不同，会造成商品房市场价格混乱。由于70-90平方米推行，上海房地产业已成为“资金密集型的制造业。”

　　4.经济适用房进入、退出机制可操作较差，还没有一套建立操作流程。所以应控制经济适用房建设的规模。

　　5.笔者建议更好解决低收入家庭的住房问题，采取廉租房不失是个好的形式。

　　中央未来三年9000亿保障性安居工程中，虽然经济适用房投资规模远比廉租房大，但中央财政却不投一分钱，投资主要来自民间。而廉租房却是中央和地方两级财政，以及公积金收益、土地出让收益来共同完成，资金保证上更具有优势。

　　经济适用房制度需要政府拥有很强的管理能力，尤其是鉴别低收入群体，此前经济适用房制度在运行过程中出现了一些问题熏出现了很大的逐利空间。相比之下，廉租房制度可操作性更强，政府管理成本较低。笔者看来，廉租房制度能够更好地解决中低收入者的住房问题。（提案单位：上海市工商联） (来源：中华工商时报)