广州小区业主艰辛维权 抱团维权艰难影响立法

　　我的家园我做主？

　　——广州小区业主艰辛维权路

　　对芸芸众生而言，“做一个幸福的人”的一个条件是有一所房子，虽不要求面朝大海，至少也要不漏水，开发商不乱更改设计，物业不乱收费。

　　但这并不容易做到。

在楼盘上挂抗议横幅已是城市一个独特的风景，业主维权也是最容易引起群体性事件的导火索，无论是穷人还是富人都可能会卷入其中。事实上，城市的中产阶级是业主维权的主力军，他们有着一定的财富和知识，他们的维权行动也将是推动中国民生、权益、民主自治意识等向前进的重要力量。

　　时代周报记者 龙利群 发自广州

　　3月的第一天下午，位于海珠区燕子岗的三个小区：晓燕湾、珠江南景园、动感华庭隐隐弥漫着一股躁动不安的气氛。江燕路两旁的几栋住宅楼上，挂着大大的白底红字标语。“坚决反对建变电站”的大字极为醒目。

　　诸多正在维权和关注业主维权的人士翘首以盼的新版《广东省物业管理条例》，这一天正式开始实施。

　　晚上8点，寒风中，白发苍苍的老人、躺在父母怀里的孩子、年轻人、中年人，乃至宠物狗，在江燕路两旁聚集，人们手拿纸糊的小旗，向路人展示“捍卫家园 抗‘站’到底”的决心。8点20分左右，约200多人的人群开始激动起来，哨声此起彼伏，人们有节奏地呼喊着“抗议”、“抗议”，时不时有小拨人群呼喊着穿过车水马龙的马路……

　　又一次，业主选择以集体活动的形式维护自己的权益。

　　“我现在不太赞成这样的维权方式。”杨为勤对此平静地说。

　　他是广州市番禺区大型楼盘丽江花园老人维权组的负责人。几年前，在媒体刊发的照片上，他和同伴、丽江花园的维权明星刘演发老人，额头上绑着写有“绝食”的白底红字布条，和站在他们面前的物业管理公司人员对峙着，目光犀利。

　　如今，杨为勤已经改变了他的斗争方式。经历了8年维权的杨老发现：这样做起不到应有的作用。“我们要依法维权，始终要相信法律，相信政府，相信党中央。”他说。

　　抱团维权有多难

　　67岁的杨为勤1997年入住丽江花园，刚开始他对小区环境、物业管理都很满意，直到2002年一条马路的修建。

　　2002年底，在丽江花园这个广州市明星楼盘围墙边将修建一条市政路“新南浦路”的消息，引发了小区业主的自发抗争。然而在经过了近半年的波折后，发展商胜出，道路还是开通了。

　　杨为勤支持了这场由年轻人发起的抗争，就是在这一次维权过程中，他开始关注起自己的业主权利，对开发商、物业公司产生了质疑。而这一次抗争也让小区业主认识到业主委员会的重要性。

　　2004年，一群年轻业主精英试图改变由发展商和物业公司操控业主委员会的局面，最终仍以失败告终。

　　“这事儿到现在还没完呢。”杨为勤长叹一口气。

　　而更让他无奈的是，丽江花园到现在为止，还没有一个合法的业委会！“之前的两个业委会都过期了。我们都等着再选呢，可1年多了，到现在也没消息。”

　　杨为勤口中的“两个”，一个说的是2005年由物业管理公司主导的“丽江花园第三届业委会”，一个是通过业主大会选出的“民选业委会”，曾任辽宁阜新某化工厂厂长的杨为勤当时被推举为副主任。

　　海珠区万丰园业委会主任王文和也经历了成立业委会的漫长过程。从2002年业主们达成共识，要求成立业委会后，王文和被推选为筹备组组长，按照成立业委会的程序一步步去做。“从2002年10月，到2003年10月整整搞了一年才把业委会成立起来，跑断腿！”

　　按照《广州市物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》，业委会从筹备到备案，共有21个步骤。据王文和介绍，在这个过程中，除了开发商的阻挠，还有关键的一环是备案。按照国务院《物业管理条例》规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地行政主管部门和街道办事处备案。但在实际操作中，备案实质上变成了审批。王文和所在小区的第三届业委会，从2007年12月去备案，一直到2009年1月，前后6次才备案成功。

　　“我不知道全国怎么样，我觉得广州市的政府官员对业委会有个错误的概念，好像有了业委会这个小区就不安宁了，总认为小区不安宁，祸起业委会。”王文和分析业委会之所以难成立的原因时说。

　　他认为这实际上是一种误解。在他看来，“如果业委会跟政府沟通好了，能成为政府与业主之间的一个沟通桥梁。”据他了解，目前广州只有十分之一的小区有业委会，而其中真正代表业主利益、能够正常运作的又只有三分之一。

　　相对于业委会这个小团体，广州市在2005年出现了一个范围更广的团体—广州业委会联谊会筹备组。它的发起人是一个叫孙威力的年轻人，几位热心维权的业委会主任在得知消息后陆续加入进来，其中就包括后来成为核心成员的王文和、习建华、伍嘉穗等人。

　　但这个为业委会、业主服务的组织也步履维艰。筹备组成立了两年，没有得到政府批准。2007年10月，广州市民政局一位副局长告知筹备组成员，以后不能再以这个名义活动。无奈之下，2008年5月，几个业委会主任筹资成立了一家文化传播公司作为依托。

　　“一盘散沙无组织，一无所有无经费，一门心思搭‘便车’，一无所知易被骗。”即便是好几年前提出的看法，知名律师、在房地产维权和业主自治方面有深入研究的周玉忠认为现在广州的业主自治状态还是没有质的变化。

　　最得不偿失的工作

　　杨为勤在得知业联会的消息后不久，也主动取得了联系。“大家都是缺乏经验、缺乏相关知识，需要大家一起通通气，要不太单一了，我们太弱势。”然而从2002年一路走来，老人还是感觉到“人们疲了”。

　　对于曾经风风火火发起维权的年轻人的退出，杨为勤理解，年轻人要上班，而且发展商容易抓住年轻人的弱点。“很多以前积极维权的年轻人都不敢在这里住，搬走了。”曾宏，曾经是丽江花园青年业主维权的代表，告诉杨为勤“出门都有人跟着”。现在，这位曾经的维权明星已经“基本不出面了”。

　　杨为勤在2005年成为民选业委会负责人后，家里的水管都被人拆走了。头一天在业主大会上发言，第二天老伴在小区卫生所的工作就被辞退。

　　“现在维权的代价太大了。”李刚感叹。2006年2月15日晚，时任广州华南新城业主委员会筹委会负责人的李刚就在自己家里被突然破门而入的歹徒毒打至脾脏破裂，体内大出血，经过抢救挽回了生命，但脾脏被彻底割除。近几年来，因为维权，被打伤的业主不在少数。

　　“出了那件事后，对家庭影响很大。”李刚说，他现在还住在华南新城，华南新城的物业管理依然存在诸多问题，而当年成立的业委会筹备组也因为李刚被打而解散，到现在，华南新城依然没有业委会。即便事情已经过去3年了，“业主维权的环境还是看不到任何起色，维权举步维艰。”

　　“业委会主任是最危险的工作，最得不偿失的工作，没有报酬，也没有保障，还要被人误解，又要受到人身安全的威胁。”王文和直言。就在几天前，还有人跟他女儿说，“让你爸爸别搞那么多事，小心点。”

　　即便如此，很多业主仍然选择维权。李刚现在还在以普通业主的身份参与业主维权方面的活动。“从大环境来说，中国这种社区群体的出现，本身就是一种新的利益阶层，大家不会永远都沉默，我不做，肯定还会有人做。”李刚表示。

　　“野火烧不尽，春风吹又生。”王文和说，业委会的产生是历史发展的趋势。不过热心维权的人群已向退休老人一方倾斜。王文和联系过的业委会成员以老人居多。据杨为勤介绍，现在丽江花园参加维权的老人都是退休老党员、老干部，其中不乏全国劳动模范、国务院特殊津贴享有者。“梁山不是有108好汉嘛，我们丽江花园就凑了108个老头来维权。老年人不怕，退休了，有的是时间。”

　　业主维权影响立法

　　尽管投入金钱、付出鲜血、耗费心力，换回的是很多失败和无奈，并且在很多人看来业主维权的处境并没有实质性的变化，但正如周玉忠所言，至少“现在有了量的累积—在立法、司法、行政，包括业主意识、物业公司的态度、房地产开发商的认识方面已经显现出一些进步”。

　　3月2日，记者见到王文和时，他手里正拿着一份新《广东省物业管理条例》，对新条例删去了旧版条例中“业主和业主大会的权力”部分感到担忧。

　　丽江花园现在参与维权的108个老人都各自分配有任务，学习各种法律法规。“我们现在就是专家，就要研究透了再跟他们斗。”杨为勤说：“要想取得维权的主动性，就需要专业、专职。”杨为勤现在已经成了专职的维权人，摆放在他家客厅一侧的餐桌已经变成了书桌，靠墙的一侧堆了厚厚的一沓材料。

　　不仅是维权人越来越专业，更多的专业人士也进入到了业主维权、推动业主自治的领域。周玉忠就是其中之一。他从2002年开始接触业主维权，2003年接触维修基金案，发现小业主维权的事情在城市里特别突出，而且业主维权往往以失败告终，于是他从2003年开始筹划写一本书，让更多的人在信息层面上至少做到明明白白上当，进而告诉业主如何团结起来，实体维权，逐步掌握自己小区的命运。2007年，由他主笔的《业主梦业主魂—购房维权与业主自治》一书正式出版，在购房和业主自治方面对消费者给出了清晰的指引。同时，他还为业委会联谊会免费担任法律顾问。

　　在认识到“单个维权比较无奈，既要团结各方力量，也要提高维权的层次”后，周玉忠提出：“业主斗争不能停留在街头斗争的低层次，而要去影响立法过程。”

　　于是2006年3月，广东省人大常委会就正在修订的《广东省物业管理条例》向社会广泛征求意见时，在20个业委会主任的倡议下，周玉忠整理出一部《广东省业主自治条例》（业主建议稿），向广东省人大提交。在接到建议稿后，省人大邀请了5位业委会主任参加立法讨论。

　　康王商业城的年轻业主黄女士在前不久旁听了广东省政协会议后，和商业城的业主们产生了一个新想法。“法律允许设立业委会，但它又没有法人地位，业委会处在尴尬的位置。”于是针对她所关心的小区治理问题，她决定向人大提议案。据她介绍，目前，议案正在草拟中。“广东的制度不是要走在全国前头吗？我们就想看我们的想法能不能改进一些事实。”

　　但进步不能掩盖艰难。

　　2005年，丽江花园民选业委会成立后，办公室被停水停电，桌椅也被搬走，他们只得每周日上街办公。3年来，杨为勤和老人们的“街头办公”还在继续。“我们只是想告诉大家，证明我们还有人在维权……抗日战争还要8年呢，我们才干了4年，还能干下去。”即便困难重重，老人们仍然在坚守中等待公平的到来。

　　专访

　　业主维权是一颗自主的种子

　　尽管人们相信“邪不压正”，尽管大家承认业主维权的意识提升了，但很多人还是没有找到维护自己权利的有效途径。业主维权为何如此艰难，业主自治究竟应该从哪里突破？中国人民大学公共管理学院行政管理系副教授、中国“和谐社区发展中心”副理事长陈幽泓从宏观层面给出了深入解答。

　　时代周报：产生业主维权这种行为的背景是什么？

　　陈幽泓：从住房私有化开始，就会有维权。你如果有私产，你就要维权，但住房私产跟其他不一样，不光是个人私有的部分，还有与人共有的部分。而且中国大多小区都是成片开发的，这一片就变成由私人来治理了，可这群人互相不认识，用社会学的术语，是个“生人社会”，可大家要管这个社区的事，这就是社区治理。在社区治理中面临的不仅仅是个人维权问题，还包括社区事务。

　　时代周报：从维权最开始发生到现在，我们的社区自治情况发生了哪些变化？目前中国城市社区自治处于怎样的状态？

　　陈幽泓：我国社区自治目前还处在初级阶段。全国除上海情况特殊外（由政府出面，像建居委会那样建业委会），其他城市有业主组织的比例一般在20%~30%。很多地方，社区的法定组织、法定权力主体是空缺的。

　　社区治理对中国社会是个根本的变化，让中国由国家管理一切的社会变成了这样一种社会。要懂得如何管理这样一个社会，是需要时间的。这一两年，虽然业主、社区治理出现了很多矛盾，但社会、政府都在关注，而且提供了一些合法性的基础，比如2007年的《物权法》。在其中，对业主和社区治理给予了很大的关注，不管怎么说，它奠定了一个基础。去年十七大，又把基层群众自治列入我国四个基本制度之一，跟党和人大的制度相提并论。因此可见，从政府、立法的角度来说，给予了基层自治一个合法的地位。

　　时代周报：广州有律师提出，业主斗争不能停留在街头斗争的低层次，而要去影响立法过程。您怎么看？

　　陈幽泓：这样的事情很多。这也就是为什么我们不是把业主维权作为一个个人维权，而是作为社会先进的阶层在行动。业主群体非常智慧，做了很多工作，试图影响立法、政策。我们研究中心递交的全国人大正式接受的就已有4个议案了。

　　时代周报：您觉得现在的维权环境怎么样？

　　陈幽泓：宏观环境不错，《物权法》和其他法律基本上搭了一个架子，虽然离具备可操作还差得很远，但较以前有了标志性的改变。

　　但微观环境（具体到每个小区）还是很差，有几方面原因，首先，小区的人很难做到齐心协力；二，利益相关方，如开发商、物业公司这样的商业机构要采取行动，比一个“生人社会”、一盘散沙容易得多，这就会对业主维权产生很多障碍；另一方面，地方政府，特别是直接面向群众的地方政府，会因为经济利益的缘故，在利益冲突方之间，如业主和地方商业、经济之间把握不好平衡。而且最基层的地方政府，对业主组织是否可靠，能否管理好自己的事务，目前看来是有怀疑的。我个人作为一个旁观者去看也会有怀疑。因此由于种种原因，地方政府和业主组织之间没有处于一个比较理想的状态。

　　时代周报：在维权过程中业主，即便是富人业主，在开发商和物业管理公司面前都显得非常弱势，怎样才能改变这种状况？

　　陈幽泓：我把业主叫做“优势”群体，不考虑是弱还是强。他们都是专业人士，很多人本人就是律师、建筑师、记者，如果他们真要维权，会是比较成功的。这也是为什么中国社会这么多群体，业主维权最引人注目的原因。

　　我认为真正的弱势群体根本维不了权，起码是中产阶级，有一定知识、技能的群体才能维权。他的维权会帮助这个社会发生根本性的改变，帮助弱势群体，给他们树立一个榜样。所以很多人都说业主组织是中国公民社会的先行者。

　　如果仅仅从一个组织来说，业主组织通常弱于商业组织，包括开发商，这主要在于其组织能力。

　　时代周报：广州在2006年的时候几位业委会主任发起了一个业委会联谊会，但一直得不到承认，现在被迫成立一个文化公司，以公司的名义来活动。这种状况在全国普遍吗？

　　陈幽泓：我认为广州是全国业主组织最发达的地方，不仅有20%~30%左右的业委会，而且有3个业主组织之间的横向组织。

　　但物业小区在中国有非常明确的界限，权力就在本小区内，在本小区内你有自治权，但出了这个小区，这种横向的、有政治意义的联合体仍是禁区，只不过政府对于这种横向的联合保持一种观望的态度。我个人认为这样的组织在近两年不会获得承认。这样也好，民间的自治能力仍然很低，一下走得太快，反而容易失败。

　　时代周报：政府在解决业主维权纠纷方面应该从哪些方面来做？应该秉持怎样的一种姿态？

　　陈幽泓：从政府、法院来说，北京判了很多关键性、标志性的案件，北京的政府在指导物业小区纠纷的时候，轻易不敢犯错误，因为犯了错误就会判它输。但外地我很少听说有这样的案例。可能有法院不按法理判案，这我只能说需要过程。

　　另外，权力是自己争来的，会有贪污腐败的法官，我们可以做的就是不放弃。

　　时代周报：广州一个小区曾经出现了有一批年轻的维权积极分子，但后来都沉寂了，现在由一些退休老人来开展维权，而这些老人在与物业管理公司的拉锯战中也显得身心俱疲，维权的道路似乎越走越窄。您怎么看这个问题？

　　陈幽泓：这是业主的组织能力问题，组织能力要可持续。解决这个问题要靠组织建设。现在业主组织建设还是不够，如果能用代表制之类的制度来建立一个比较稳定的组织，情况相对会比较稳定。

　　我看到很多小区，有的很优秀的领袖失败了，又出现新的领袖，就像在看一部历史。就像古诗里说的，“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。这就像是一颗民主自治的种子，会种到人们心中，到一定时间、条件它会成熟。