台媒披露：金融海啸下的四大购房投资获利机会

　　中新网3月17日电 最近一期台湾《住展》杂志刊载题为《金融海啸下的4大获利机会》的文章称，百年难见的金融海啸来了，危机强迫我们丢掉包袱，谁能快速调整投资思维，谁就能致富！文章摘录如下：

　　金融海啸虽然引爆了全世界的不景气，但也正是一个强迫全世界的人们不得不丢弃旧思维的绝佳时机，有些过去曾经是成功的经验，会被快速舍弃；相对地，一些新的思维与作法，将成为投资舞台上的新主角。如果希望成为胜者，以下四个新的思维，投资人不可不知！

　　第一：区位的最新指标是“租金”

　　以往常听人说投资房地产的指标就是“区位、区位、区位”，但区位(location)的“指标”是什么？大多数人并不知道！区位指标会随着环境的变化而改变，在住宅数量普遍不足的时候，区位的指标是“人多”，那里人多，那里的房屋就会涨价！例如在改革开放后的大陆，要判断那里房价会涨？只要看那个都市人多。

　　但当住宅自有率超过百分之六十以上时(环境改变)，区位的“指标”就会变成“稀有”，那里的贵气重，那里的房屋就会涨。

　　不迷恋过往地段

　　过去几年，许多投资人根据过去的经验，还在“人多”或“贵气”的地区大量购屋，但在景气受挫后，才突然发现环境已经改变，投资的旧观念(旧指标)已成为套牢自己的最主要原因！

　　如果还迷恋自己房屋附近的人多；或是地段过去的光辉，而不考虑未来是否容易出租？势必掌握不到获利的机会，而会被传统的“区位”观念埋葬。最新的“区位”观念将改变成“租金是王！”

　　 第二　建筑物的生命在“维护”

　　所谓“一枝草，一点露”，以前我们常听人说孩子不怕生多，认为孩子只要生下来了，自然会有长大的办法。这也是一种旧思维！在不景气时，孩子生得愈多，不但无法养活，可能还会让本来可以存活的小孩，因资源分散而无法存活。

　　建筑物也是如此，景气时有许多建设公司大量兴建房屋，动辄以造镇、造城的方法，大量生产，认为“没有卖不出去的房屋，只有卖不出去的价格！”所以认为房屋只要盖好了，迟早会卖出。

　　但在不景气的环境中，这样的旧观念就不易成功了(因为只有少数地点最好的房屋，才具有这种特性)。

　　在不景气时，购买量降低了，人们只会集中购买最会增值的房屋，而量大的小区、屋多的地方、尤其是新的重划区或是开发区，由于四周还有许多空地尚未开发。

　　因此，基于供给量多就不易涨的经济原理，增值性自然不足。(但在景气时，许多人却有相反的思维，常认为在空地多、推案多的地区，房价才有涨的机会！)

　　有经验公司很少

　　过去，许多房地产投资失败的重要原因，就是因为小区进驻率太低，导致不容易有增值的机会。而量大的小区或新重划区、开发区由于供给量大，住户进驻率势必不高，投资获利机会自然不高！

　　进驻率要高的机会，就在“维护”。前一阵子有许多销售成功的建案都打出“酒店式公寓”(ServicedApartment)的广告，所诉求的其实就是好的“维护”水平包括了硬件(建筑物内、外观的维护保养)与软件(饭店级的居住服务)，这种商品说起来容易，实际上成功的机会很小，因为拥有这种成功经验的公司极少！

　　 第三　房屋的最新价值在“品牌”

　　过去，房地产投资人过度迷信于区位，过分相信自己的直觉，常会听到人们说：“管他那一家建设公司盖的房屋，只要地点好，就可以投资！”这种观念在房屋已经成为“商品”后，也将成为旧思维而被淘汰！

　　有的公司着重于大量制造，以制造业低成本的方法盖房屋；有的公司着重于短期回收，每个建案都有不同的股东，以低风险的方法盖房屋(遇到景气不佳时，股东就将房屋分分后各自处理)；有的公司以盖房子为副业，只要找到地，景气不错就推一批，景气不好就休息几年，反正主要是赚土地钱；当然也有许多建设公司，专注本业，不断改进产品，累积经验。

　　这些采取不同策略建设公司的房屋盖好后，就会产生极大的商品差异，例如管理费用的差别(不同小区的管理费用可差到一倍以上)；健康水平的差别(不同小区的电磁波差距可有数十倍)……这些差别在房屋还不是商品时，不会凸显！

　　品牌价值胜价格

　　但当房屋变为商品后，所有支出都会成为租金负担的一部分，使用者都会将其列入决定是否租用？或购买的重要指标！因此，在这一波金融海啸后，人们将发现建筑物的“品牌”价值已经愈来愈重要！

　　任何商品，如果没有品牌，只靠价格竞争，都将在这一波世界性景气衰退中灭顶，不论过去有多么辉煌的历史与功绩。

　　 第四　房地产获利机会在“保有”

　　当利率水平不断降低后，有稳定租金收入的房地产“价格”必然会愈来愈高(目前美国债券尤其是房地产抵押债券已经开始抢手，正是在反映这种现象)！因此，将好的不动产在任何一个时间点出售都将是不智之举，尤其房地产是耐久财，价值不会因折旧而减损，是最适合“保有”而非“出售”的商品！

　　只要能够“保有”最好的房地产，就会是这一波财富重分配下的赢家！如果还是死守着钞票，死抱着不会获利的商品，除非是已经七、八十岁的老人，否则就是一种危机。

　　百年难见的契机

　　现在百年难见的金融海啸来了，百年难见的世界性经济不景气来了，危机强迫我们丢掉包袱与不得不成长，这是百年难见的“投资大革命”谁能快速调整投资思维，谁就能致富！再提醒大家一次，如果过去的观念永远是对的，人类就不会进步；如果观念的调整是容易的，就不会有财富重分配的机会。而今年正是百年难得一见的机会，祝大家投资顺利！