经济适用房拉锯战

　　经济适用房拉锯战

　　尽管主流观点认为经济适用房将不可避免走向式微，但这一历程势必漫长也难免会经历来回往复的拉锯战，甚至会伴随福利房回潮的历史倒退

　　《瞭望东方周刊》特约撰稿徐凯/北京报道

　　“经济适用房问题重重弊端丛生，应停止建设。

　　2009年3月的两会上，蔡继明联合另外两名政协委员，河南中陆集团董事长王超斌和民建洛阳市委主委金正新，提出“停止建设经济适用房，推行廉租房制度，解决低收入居民住房困难”。

　　三位委员指出，经济适用房以销售为主，定价权和分配权操于政府官员之手，形成巨大的寻租空间。同时，如果对房屋售价控制不严，容易让开发商获得不合理的利润。

　　更为严重的是，由于诚信系统不完善，经济适用房很容易流入炒房者手中，中低收入人群仍然买不起或买不到。

　　无独有偶，另外3名政协委员也分别质疑经济适用房：全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼明确表示，应该停建经适房，发展廉租房甚至是零租房；全国政协委员、中国保利集团公司董事长贺平说：“由国家财政拿钱来盖经济适用房，产权又是个人的，这似乎并不合理！”全国政协委员梁季阳认为，经适房“违背了一个基本准则：在一个公正、清廉的国家中，在不同人的手中的同种等量货币应该具有同等的使用价值”。

　　自问世起，目的复杂、定位模糊的经济适用房政策，一直遭遇反对的声浪。

　　尽管主流观点认为，经济适用房将不可避免走向式微，但这一历程势必漫长也难免会经历来回往复的拉锯战，甚至会伴随福利房回潮的历史倒退。

　　冰火两重天

　　2009年，在4万亿经济刺激计划的大背景下，全国经济适用房建设呈现“冰火两重天”现象：一方面是北京等城市减少建设经济适用房，另一方面是上海等地大力推进经济适用房。

　　“今年北京市规划建设的经济适用房约是2008年的一半。”北京市建委副主任、住房保障办公室主任冀岩告诉本刊记者。 2009年北京市规划建设的经济适用房160万平方米，占850万平方米政策性住房的19%。而在2008年，北京市还建设了301.5万平方米。

　　做减法的不止北京。2月11日，在广州市国土房管局新闻发布会上，广州市国土房管局房改办住建办副主任黄信敬表示，廉租房和经适房比例将由1:9调整为2:1。

　　经济适用房并不受广州市民欢迎：2008年广州推出的2145套经济适用房，只有975套被中低收入家庭认购，余下1170套遭弃购。

　　与此同时，河北、辽宁、山东等多个省份先后表示，将减少或者停建经济适用房。

　　但中国另外一些城市的经济适用房却正大规模上马——江苏省宣布3年内修建15万套；重庆计划3年内修建1000万平方米；云南、福建等省也纷纷宣布了新的建设计划。

　　最为引人瞩目的是上海市：2008年重启停建5年之久的经济适用房，一口气建设了400万平米，2009年将继续安排400万平方米。上海一跃成为全国经济适用房年开工量最高的城市。

　　建设部政策研究中心研究员、房地产研究处处长文林峰对如此“冷热不均”的看法是，房地产地域性很强，要根据居民对房价的承受能力等因素决定。

　　而在北京一家大型房地产中介的高管房如海（化名）看来，上海等地火热建设经济适用房的同时，伴随着“福利房”回潮的现象，尤为值得警惕。

　　在上海，多处楼盘被国有开发商团购用作人才公寓或保障性住房。2008年11月22日，上海陆家嘴（集团）有限公司和上海中星（集团）有限公司举行签约仪式，由前者收购后者旗下新城房产有限公司开发的住宅项目中星恬园内180套住房，用作陆家嘴金融人才公寓。

　　与此同时，上海市浦东新区还计划未来3年内投入20亿元资金兴建人才公寓，并盘活部分存量房，缓解人才租房难问题，对入住人才公寓者还提供房租补贴。

　　“中星恬园价格高达1.8万元/平方米，根本不可能供应低收入人群，而是送给高档金融人才的礼物，和福利分房有何区别？”房如海诘问道。

　　“公务员房”

　　如果说上海的人才公寓有福利住房色彩，那么北京市的“公务员房”则完全是福利房遗产。

　　2月28日，本刊记者在北京六里桥西局发现，这里有8栋共1074套住宅即将竣工，一梯两户，明厨明卫飘窗精装修。这里紧挨西三环，周围一片繁华，小区算得上闹中取静。

　　在工地项目部，一位工作人员介绍说，这里叫做益丰苑小区，是北京市发改委和北京市建委集资建房，目前钥匙已经发下去了，“五一”前后即可入住。

　　在该项目的承建人北京城建集团的网站上，写明益丰苑项目是“与北京市建委和北京市发改委等行业主管部门合作”。

　　本刊记者调查得知，该项目立项于2005年，是北京市发改委和北京市建委以“住宅合作社”的名义集资建设的经济适用房住宅项目，采用BT（建设－移交）建设模式。即由承建人负责建设资金的筹集和项目建设，并在项目完工时立即移交给建设单位，建设单位向承建人支付工程建设费用和融资费用。

　　实际上，类似益丰苑这样的“公务员房”在北京并不罕见。在广安门、广渠门、三里河、新街口等周边环境较好的成熟生活区，曾建起大批“中央国家机关公务员经济适用住房”，这些住宅也曾被列入了当年的经济适用房计划，但只针对公务员定向发售。

　　根据全国工商联房地产商会REICO工作室2005年的调查，现行政策中将经济适用房分为两大类：一类是由开发商开发建设，政府定价对社会公开销售的经济适用住房；另一类则是合建、集资建房和特殊单位自用地自主建设的，只面对特定对象，用成本价或房改价售出的经济适用房。而从1998年到2003年，第二类经济适用房占比达80%以上。

　　单位集资建房如此严重，以至于在建设部等主管部门看来，这种变相搞住房实物福利分配或商品房开发的现象，严重威胁了“住房改革成果”。

　　因此，建设部等3部委在2006年下发紧急通知，要求“一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益”。

　　但是，类似于益丰苑小区这样立项于2005年，建成于2009年，搭上了集资建房末班车的房子也不在少数。

　　实际上，即使没有集资建房，公务员仍能获得各种各样的政策性住房照顾。在2007年9月之前，北京市公务员家庭购买经济适用房甚至不需财产审核。当时北京市政府明确规定，夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭不需核定家庭收入，可凭有关证明购房。

　　而如今公务员家庭也需要提供收入审核，北京市适时加大了限价房的供应量。北京市建委提供的数据显示，2009年规划建设的850万平方米政策性住房中，限价商品房占650万平方米，比例高达76%。“扩大限价房建设面积，正是要将公务员这个群体纳入购买范围。”北京一家大型房地产国企董事长张博（化名）告诉本刊。

　　“北京公务员众多，购房需求大，正是北京市经济适用房和限价房屡建不绝的重要推力。”全国工商联房地产联合会会长聂梅生感慨道。

　　经适房土地上的商品房

　　为执行经济适用房政策，许多地方政府允许开发商配建一定比例的商品房。这种开发模式，极易引发纠纷，长沙市东玺门事件便是一例。

　　2009年1月，因房屋和土地性质问题，数百名长沙市东玺门业主和东玺门开发商，即新金鸿置业有限公司（以下简称“新金鸿”）发生了纠纷和冲突，维权业主前往省政府等地讨说法，问题至今未能解决。

　　东玺门业主欧阳进军告诉本刊记者，一开始他们觉得新金鸿五证俱全，没什么问题。2008年11月，他听别的业主说，东玺门小区名义上是商品房项目，实际上是经济适用房，5年内不能上市交易，交易价格也受到严格限制。

　　他找来当初签订的购房合同，发现上面赫然注明土地性质为“划拨用地”。 按国家及湖南省有关政策，划拨用地只能建经济适用房。合同上还注明：办理房产证后5年后办理土地证。“房产证拖你个三年五载，土地证办理就可以到猴年马月！”

　　业主们去和新金鸿谈判，四处上访，最终于2008年12月29日得到了长沙市政府的一份复函：“关于东方新城经济适用小区”商品房购房者土地分户及房屋预售问题的复函，表示“东玺门”项目没有问题。

　　本刊记者了解到，东玺门项目不是一个独立的房地产开发项目，而是属于经济适用房项目“东方新城”三期的一部分。

　　“东方新城”立项于2001年。其时，长沙市为鼓励大型房地产商开发经济适用房，在1998年的45号文件中规定，允许开发商将经济适用房项目的20%到30%用作商品房开发。而由于经济适用房项目为划拨土地，免收土地出让金，令众多开发商怦然心动，新金鸿便是其中之一。

　　新金鸿入主“东方新城”后进行了三期开发。一期和二期总面积约24万平方米，主要为经济适用房；第三期总面积近54万平方米，其中商品房面积达到26.7万平方米。

　　东方新城“东玺门”商品房面积经过多次增加，已超过了国家和长沙市政府允许的极限。

　　2000年，根据芙蓉区政府的申请，长沙市经济适用房领导小组允许“东方新城”建设20%的商品房。

　　到了2002年，芙蓉区政府再次提交申请，将商品房面积增加到30%，达到上限。

　　但开发商似乎对此仍不满足。到2005年，芙蓉区政府要求将“东方新城”由多层改为高层，再获批准。

　　到2006年和2007年，东玺门项目开始销售。根据长沙市政府的统计，东方新城经济适用房小区规划后总建筑面积68.29万平方米，其中商品房20.98万平方米，占总面积的30.7%，已经超过了政府允许的上限。

　　事实上，这种商品房和经济适用房的混搭相当普遍。在一份出具于2009年1月14日的文件中，长沙市政府承认，目前该市“经济适用房与商品房的比例构成十分复杂，有的经济适用房和商品房构建是成片开发的，有的是一栋楼里面既有经济适用房也有商品房，有的是一套内有部分商品房，部分经济适用房（因经济适用房住房户型建筑面积以80~100平米为主）。”

　　根据长沙市政府的统计，与东玺门小区类似的项目有34个，其中商品房占总面积20%的小区达26个，占总面积30%的小区达8个。

　　经济适用房为“廉租房”让路

　　经济适用房作为保障性住房，难免各种利益纠葛，也不免生出种种弊端。为此许多地方进行了改革，其中，河北省石家庄的改革最具有深远意义：将廉租房和经济适用房的申请条件并轨，对符合条件的低收入家庭统一发放《住房保障证》，可自主选择经济适用房或者廉租房。

　　这项政策得到了河北省的支持。2008年11月，河北省政府发布《关于促进全省房地产市场健康稳定发展的若干意见》，规定：“自2011年1月1日起，各市、县（市）要统一廉租住房和经济适用住房保障条件，符合保障条件的家庭可自主选择廉租住房或经济适用住房保障。有条件的市、县（市）可提前并轨。”

　　这项改革的意义在于，经济适用房将为“廉租房”让路。上述意见规定，“为提高住房保障能力，逐步建立以廉租住房为主的住房保障模式。”

　　蔡继明教授等政协委员建议，停建经济适用房之后，应大力推行廉租房制度。“廉租房既能最大限度满足低收入者的住房需求，也能遏制经济适用房中产生的大量寻租现象。”

　　文林峰也认为，将来保障性住房要由销售为主逐步转向租赁为主。

　　她非常欣赏厦门进行的经济适用房租售并举的尝试。“由于租金由政府补贴，符合低收入家庭支付能力，在申请家庭中，有80%选择了租房而不是买房。”

　　加大廉租房建设、减少经济适用房建设不仅是学界共识，也体现在中央财政的思路中。

　　在4万亿背景下出台的“9000亿安居工程”，计划未来3年内将建设经适房400万套，投资6000亿元；廉租房200万套，投资2150亿元。

　　但在财政思路上，经济适用房建设资金来源完全依靠地方政府，而廉租房则可获得中央财政的补贴，其中既包括作为货币补贴的中央廉租住房专项补助资金，还有作为新增项目建设补助的预算内廉租住房建设补助资金。

　　两会期间公布的2008年预算执行报告显示，2008年新增1000亿元中央投资项目中，在保障性住房建设方面中央投资集中用于廉租房。截至2009年2月底，基本建成廉租住房19.1万套，开工建设29.5万套。