北京燕郊房价下跌30% 存量供应多房价不易涨

　　房价轻易翻倍　仨月降价千元　存量过多困扰　回归前年是底　存量压头　燕郊腹背受敌

　　燕郊，是近几年才走入购房者视线的，这个在通州东面，距离天安门仅30公里的小镇似乎一夜之间成为京城购房人关注的区域。

2007年，搭载着北京楼市非理性的疯狂态势，其房地产市场也异常火爆，很快，燕郊的楼市价格便从年初的每平方米三千多元，猛涨到年末的每平方米五六千元。

　　而2008年，楼市历经拐点，购房人纷纷持币待购，北京各个项目纷纷打折促销，燕郊此时也再难续演楼市神话，销售均价大跌30%，从年初的每平方米近5000元跌到了3700元左右，但是专家认为，燕郊普通住宅的合理价位应该在每平方米3200元左右，而高档公寓合理价位应该在每平方米3500元左右。

　　均价纵览燕郊房价三个月降千元

　　作为继上上城之后燕郊另一百万平方米大盘天洋城的命运简直倒霉透了，不但没有赶上2007年火爆的楼市大赚一笔，而巨大的存量不得不逼迫自己成为燕郊降价的第一人。

　　2008年下半年其铆着劲将开盘均价定为4680元／平方米，开盘就遭遇了销售不利，面对硕大的工地，20余栋楼的存量，天洋城在今年2月14日，借着情人节一狠心将售价降低到3580元／平方米。

　　燕郊其他项目见此情形，纷纷跟风降价，美林湾立即由去年年底的5500元／平方米降到了3680元／平方米，而上上城第二季还未开盘就将售价定为3800元／平方米。至此，燕郊目前销售均价已经从去年年底的4900元／平方米降至3700元／平方米。三个月的时间普降千元。

　　区域特点 燕郊存量太多 房价腹背受敌

　　据亚豪机构统计数据显示，目前燕郊在售楼盘有近20个，后期还有存量供应约上千万平方米，且大多数项目为普通住宅产品。

　　如此巨大的存量供应，造成了燕郊房地产市场竞争的加剧。

　　另外，通州向来是燕郊房价的风向标，而燕郊在京的置业者绝大部分也是分流通州的购房需求，当2007年通州开盘价每平方米高达8000多元时，购房人不堪重负才选择燕郊，而楼市经历一年低迷，通州房价也步步下跌。

　　此外，通州近期还有几个项目准备低价入市，在这种情况下，燕郊房价被死死的压制，想再上涨绝非易事。

　　市场预期

　　燕郊普通住宅3200元／平方米是底

　　据记者了解，天洋城的土地成本仅千元左右，加上建安成本、运营成本，其成本应该在3000元/平方米以下，而燕郊其他项目拿地比天洋城要早，所以，土地成本应该更低。

　　亚豪机构综合考量分析后，认为燕郊房价的合理区间应该是3200-3500元/平方米。

　　而中建国际副总裁雷越姝表示，判断房价是否值得抄底主要是看该项目房价是否回归到2007年初甚至2006年区域房价的平均水平。

　　以此判断，燕郊2006年底至2007年初的售价就是3200元/平方米左右，所以3200元/平方米对于燕郊房价来说是个坎。

　　春季房展燕郊项目探访

　　天洋城

　　位置：★★

　　燕郊迎宾路第二环岛东侧，在燕郊的最北边，从进入燕郊至该小区，开车还要15分钟。

　　单价：★★★★

　　均价3580元/平方米

　　交通：★

　　从进入燕郊至该小区，开车还要15分钟，目前周边还无公交车，据开发商承诺，今年年底小区周边通930。

　　物业费：★★

　　1.4元/月/平方米

　　生活配套：★

　　小区东面有一家建材城，除此之外，方圆500米之内，没有银行、超市和金融配套，没有学校，小区南面400米处有一家中美医院。

　　探访印象：天洋城是燕郊除上上城之外最大的楼盘，占地面积达160万平方米，目前其最大优势就是价格比较低，体量比较大，最大的劣势是生活配套目前看来极为匮乏，居民购物或者去银行需要开车7分钟到102国道相对繁华地带。

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