北京楼市连续3个月“供不应求” 消化速度翻番

　　一季度消化存量房速度翻番

　　京城楼市连续三月“供不应求”　　

　　巨大的商品房存量是业内判断楼市继续“拐点”的主要依据。然而，记者统计发现，一季度，北京楼市表现出惊人的消化住宅存量能力，并开始逐渐打破2008年北京楼市供大于求的僵局。

　　一季度北京商品住宅

　　成交面积同比增长48.87%

　　“现有存量房如果按2008年的销售成绩计算，足够卖一年半以上，”这是相关专家按照去年的消化速度保守预计。然而，一季度以来，北京房地产市场成交量出现相当乐观情况，“存货”问题正以高于去年两倍的速度被消化。

　　供大于求是去年京城楼市的显著特征。据北京市房地产交易管理信息网数据显示，截至2008年12月底，京城存量房达到了148236套。

　　中原地产2008年的年报数据显示，去年北京房地产市场平均月销售量为74万平方米，12月以来平均积压率为26万平方米。如果按照2008年月均销售套数计算，仅2008年的存量商品住宅就可供市场消化18个月。

　　然而，自今年以来，北京出现惊人的消化存量房能力，一季度期房商品住宅成交套数达到了22010套，成交面积2359505平方米，环比分别上升52.03%、42.67%，同比则增长了59.94%、48.87%。

　　其中，由于2月楼市供应量较少，当月迅猛增长的成交量以消化楼市存量为主，存量商品住宅环比1月同期减少了6062套、611090平方米。而3月份，北京楼市成交商品房面积共计169万平方米。如此计算，3月份北京消化商品房速度已是去年平均月销售量两倍之多。如果按照目前北京楼市的消化速度，2008年商品房存量在今年内即可消化殆尽。

　　一季度刚性需求大幅释放

　　打破供大于求僵局

　　供大于求是业内专家判断2009年楼市继续调整的主要依据，然而，从一季度期房成交情况来看，这一局面已经开始打破，北京楼市已经连续3个月呈现出供不应求的成交情况。

　　亚豪数据显示，1月份北京共有11个项目开盘，供应面积为24.5万平方米；2月份12个项目开盘，供应面积27.2万平方米；3月份37个项目开盘，供应面积68.3万平方米。而1月份期房成交面积为46.4万平方米；2月63.7万平方米；3月12.3万平方米。

　　“对比每个月实际成交的期房商品住房面积，楼市已经呈现出明显供不应求的局面。由于目前主要还是以新房消费为主，供应不足的部分主要就是消化了存量，”亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，从他们代理项目客户的来源看，一季度成交回暖主要为刚性需求释放。至于二季度会不会持续，要看这一轮需求反弹能够持续到什么时候，刚性需求释放完之后，是否能够带动投资需求和改善性需求的释放。

　　“3月份的成交数字上升实际上是近期来被压抑的刚性需求的一轮‘补涨’，这个‘补涨’的后劲如何，还需要看四五月份的成交数字，现在就说楼市回暖为时尚早，”协成机构副总经理缪培丹向记者表示。

　　业内人士普遍认为，目前中国房地产市场尚未走出低迷，在政策利好和开发商大幅降价促销的刺激下，一年多来被抑制的刚性需求出现暂时释放，但这种市场波动最多只能算是回暖的一种信号，楼市真正回暖还得等到下半年以后。商报记者 王营/文 暴帆/摄

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　　3月北京整体房价继续下降

　　尽管一季度的回暖已成为业内共识，尽管北京部分楼盘已经出现房价上涨，但从3月份整体开盘价、区域及环线分布来看，北京房价仍明显走下行趋势。尤其是同比2008年同期更是非常明显。

　　来自亚豪机构的数据显示，3月开盘均价为11115元/平方米，环比2月开盘均价下降了11.7%，同比去年3月开盘均价下降了19.1%。

　　此外，不仅整体项目均价出现明显回落，从区域及环线分布来看，房价下行的趋势也较为明显。据亚豪机构统计数据显示，3月五环外开盘项目均价为9125元/平方米，而2008年同期五环外项目开盘均价高达11313元/平方米，两相比较可以发现，目前五环外项目同比每平方米下降了2188元。

　　对此，亚豪机构副总经理王英男分析认为，远郊区的项目由于配套设施相对较差，因此项目的综合竞争力无法与市内的项目相比，产品的性价比较低，在房价上涨的时候这个劣势容易被忽视，而当市场转冷的时候，这些问题越发凸显，随之而来的是远郊项目的销售困难加剧，为了促进销售，这些项目不得不大幅降低价格。

　　业内人士认为，3月楼市出现了名副其实的“小阳春”，无论是住宅项目用地、取证项目个数、开盘个数，还是成交量均出现了较大的增长，同时，3月开盘项目均价出现了持续回落的态势，尤其是同比2008年同期更是非常明显。这些现象均表明，楼市在稳定中逐步回暖，逐步走向正轨。4月份开盘入市项目仍将有所增加，销售情况也有望进一步回升，楼市“供需两旺”的局面有望再度重现。

　　商报记者 王营