北京CBD豪宅停工之谜

　　“只为正在影响世界的人”。这则气势恢宏的广告语本应让北京一个名为擎峰的楼盘戴上“标志性建筑”的光环。如今却因“停工门”陷入了尴尬境地。

　　这个地处北京CBD区域，大股东为具有国企和上市公司“双重背景”的首开股份（600376.SH），停工背后是否还有更多鲜为人知的故事？

　　低调停工

　　擎峰位于北京朝阳区建国路与西大望路十字路口东南角，与京城著名的顶级写字楼华贸中心仅一路之隔，建筑规模24万平方米，由1栋高档公寓和1栋酒店式公寓组成，。

　　如果按照其最初定价4万—5万元/平方米左右计算，每套房子的总价均在一两千万，该项目身价将高达120亿元左右。纵观京城楼市，与之可以“叫板”的估计也只有国贸桥西南角的银泰中心和亚奥区域的盘古大观。

　　“如果不是楼市的急转直下，公司领导想把这个项目好的楼层卖到10万元/平方米。”3月底，该项目一位知情的离职员工向本报记者独家爆料。这位员工坦言，豪宅、奢侈品以及身价不菲这些都给公司的员工描绘出了一个非常美好的前景。“员工们对于做好这个项目个个信心十足。”

　　然而，形势急转直下。

　　“奥运之后，这个项目就基本没有再复工。”这位离职员工指出，算起来，这个项目停工已超过半年之久。“停工前，很多从国外进口的精装材料都已进场，停工后，项目也走了不少人。”

　　停工也带来了销售的一再延迟。截至3月底，记者还致电该项目售楼中心，销售人员的说词仍然是“开盘时间未定”。据了解，该项目的销售许可证早在去年10月已经取得。

　　目前，从现场可以看到，该楼盘主体架构已基本成型。

　　结缘天鸿

　　项目大股东是具有国企和上市公司双重优势的首开股份，它何以走上停工之路？

　　故事还要回到2004年。

　　擎峰的前身是耀辉国际城，是由开发商北京耀辉置业有限公司（以下简称耀辉置业）大约在2004年前后取得。彼时，耀辉置业仅是一家注册资金只有5000万、净资产为2999万元的小型房企。资料显示，当年“耀辉国际城”项目总投资约为21.28亿元。

　　2004年后的中国房地产市场日益走向规范，“四两拨千斤”俨然已成过往。摆在当时占有耀辉置业80%股份的控股股东北京王府世纪发展有限公司（以下简称王府世纪）的一个现实问题就是资金来源，仅凭该公司1999年以来开发北京王府世纪高端商业楼盘的所得，很难撬动这个“巨无霸”项目。

　　彼时的天鸿宝业（600376.SH）正面临2001年上市以来最大的一个发展瓶颈，土地储备稀缺。

　　一个缺钱，一个缺地，二者一拍即合。

　　2004年9月，天鸿宝业披露，该公司将斥资3100万元收购耀辉置业62％的股权，成为耀辉置业控股股东。之后，王府世纪持有耀辉置业的股份也不断从18%上升到38%。

　　回购股权

　　然而，相逢恨晚的结缘却不得不再度面临资金的考验。

　　记者查阅天鸿宝业2004年年报发现，天鸿宝业曾出资该项目5.857亿元，用于拆迁准备。解决完土地问题，接下来的就是可能高达16亿的建设资金。

　　从之后几年天鸿宝业的年报来看，天鸿宝业的现金流状况日趋恶化，负债率年年攀升。2006年资产负债率为80%，2007年年底上升至83%，其中短期借款33.9亿，长期借款40.2亿。

　　就单个项目来看，根据中和资产评估有限公司的评估报告显示，截至2007年10月31日，耀辉置业总资产账面价值为123,820.06万元，调整后账面值为123,820.06万元，总负债账面价值为121,107.26万元，调整后账面值为121,107.26万元。按此推算，当时，该项目的负债率已高达97%。

　　而正是在2007年，天鸿宝业获得了首开集团近160亿的资产注入，并在次年4月更名为首开股份，该项目也自然归到首开股份麾下。但新资金的注入对于该项目并不意味着危机解除。

　　“对于这个项目的产品定位，首开股份方面一直都不满意，作为国企，比较忌讳做豪宅，特别是这样的顶级豪宅。”那位离职的员工向记者坦言，即便这样，项目还是勉强开工。

　　对此，首开股份证券部工作人员钟宁曾在媒体公开表示，随着房地产市场调整，公司在不断调整发展路径。其调整大方向为，将专注于公司所主营的中档住宅开发项目，而一些太高端的项目和非住宅项目则可能被处理掉。

　　即便是在刚刚公布的2008年年报中，首开股份也明确提出，战略性转让土地，专注中档住宅开发。

　　在此企业战略定位之下，耀辉国际城就显得很突兀了。

　　早在2007年10月已有传言，首开股份委托中和资产评估有限公司对耀辉置业做出评估报告，为项目转让早早做了准备。而如果首开股份有意转让股份，作为优先受让方，王府世纪有资格优先受让首开股份所持的股份。

　　这一点似乎也正合王府世纪之意。上述离职员工还向记者爆料，原大股东王府世纪非常看好这个项目，当时只是处于资金压力才将绝大多数股权转让给天鸿宝业，而自己之所以仍然坚持持有其余38%的股份，也是为了以后能有机会回购股权，“重掌”该项目。

　　一个想退，一个想进，二者再次一拍即合。

　　2008年4月，首开股份发出一份公告，称公司以4.587个亿的作价将其持有的耀辉置业全部股份转让给香港世纪协润投资有限公司（以下简称香港世纪协润）。

　　经记者了解，王府世纪和香港世纪协润的实际控制人均为王志才。有业内人士认为，香港世纪协润极可能是王志才在香港开办的壳公司，内地的北京王府世纪才是他控制的实体公司。而一旦此次转让成功，耀辉国际城的控制权将全部被王志才收入囊中。

　　据了解，该股权转让协议签署之后不久，耀辉国际城便更名为擎峰。15亿元的结

　　“物归原主”实现了想进者进，想退者退，事情至此，似乎是再好不过的结局。但故事并未结束。

　　首开股份2008年年报提及上述交易时称，股权转让款尚未收到。

　　今年4月8日，首开股份董秘王怡在接受本报记者采访时也证实，因为股权交割还未完成，项目现在还在首开股份手中，而首开股份也并未从项目中退出。

　　合同签署一年为何仍未得到执行？

　　“对于合作方的情况我不便于评价，但是过程中肯定有一些不顺利的因素。”王怡说。记者追问是否是因为资金问题，王怡不置可否。

　　据了解，4.587个亿并非王府世纪重新获得耀辉国际城控制权的全部代价，实际上该公司必须付出的价格为15亿元。

　　“我所了解的情况是，工程进展到如今这个地步，首开股份仅建设期的投入已达数亿，加之前期的土地出让金和拆迁成本，首开股份在该项目的总投入肯定超过了10亿元。”这位离职员工对记者说。

　　15个亿的代价对于首开股份已投入的资金来说或许并不算多，但对于王府世纪来说并非一个小数目，此前之所以敢于回购，其筹码则在于美国著名投资银行美林集团。美林集团曾注资王府世纪。

　　天有不测风云，还没等到资金到位，全球性金融危机爆发，很快便传出美林集团被美国银行收购的消息，注资自然也就搁浅。15亿由此成为擎峰项目停工的一个“结”，想进者进不去，想出者出不来。

　　对于协议的履行，王怡表示，“即使是损失也将是共同的损失，如果协议未能履行，双方还是坚持原来的股权比例。”但他也承认，该项目的开发进度受到了很大影响。

　　一周前，钟宁在接受某财经媒体采访时也表示，如果该公司最终不能付出转让款，首开不排除与其它公司接触，并出售股权的可能。

　　同时，一位国外顾问机构投资部经理也向记者透露，已有多家国内外资本对该项目表示出兴趣，也曾有过前期接触。