开发商掉进购房合同陷阱 潜规则：损失转嫁业主

　　开发商居然也会掉进购房合同的陷阱!叶先生是一家规模不大的房地产开发公司的总经理,就是这样一位业内人士,近日在中山买房时也掉进了合同陷阱:开发商此前公示的合同与正式所签合同的两份附件不同；附件中一些霸王条款要求叶先生自动放弃权益。

　　两份不同的“附件五”

　　今年3月,由于看中了中山彭坦洲镇某楼盘的靠近珠海的地理位置和升值前景,开发商叶先生决定出手置业。由于自己的工作很忙,所以前期看楼下订都由其妻子单女士进行。按照所购楼盘方面的要求,交纳了首期款。直到3月28日签购房合同时,叶先生一看内容才吓了一跳。合同附件中,对制式合同进行了颠覆性的更改,并有多个条款要求购房者主动放弃自己的权益。

　　记者从叶先生提供的购房合同复印件看到,合同中关于实测套内面积与合同约定面积差异的处理办法是“差异值超过+-(上+下-)3%的,买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同”,而这一条款在附件五第二条中则被完全推翻,开发商要求“差异值超过+-3%的,买受人同意放弃退回所购商品房的权利”。

　　在附件五第四条,还将合同中关于“交付期限”的规定增补为“买受人要求出卖人交付的商品房应当符合的条件是指该项目设计、地质勘察、施工、监理、建设单位就该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告后”,直接避开了国家对交楼时开发商应向业主出具《建设工程质量认定证书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等“三书一证一表”的有关规定。

　　叶先生见状连忙询问妻子,在当时签订认购书和下定金时,是否有仔细阅读这些附件条款。一问之下叶先生才发现,原来妻子在签认购书时,开发商提供的合同样本的“附件五”只是一份住宅使用说明书,跟最终合同中的附件五完全不同。叶先生认为,开发商的这个行为已不单单是霸王条款,而且构成了欺诈。

　　最终无奈签下合同

　　叶先生当即指出了这些问题,并拒绝在合同上签字。他表示,当时他要求开发商修改合同附件中的这些不合理条款；或者由开发商退还2万元定金,他不再在该楼盘购房。但楼盘方面明确拒绝。

　　叶先生描述,当时开发商还说,如果叶先生要打官司的话,将奉陪到底。

　　无奈之下,4月3日叶先生还是在合同上签了字。他说:“我个人签了这个字,不代表开发商的这个行为就是合理合法的。我自己也是一个开发商,自己买房遇到这个情况还是没有办法解决,更何况是普通的消费者,他们在与开发商交涉中无疑更是弱势。”

　　针对此事,记者昨日拨通了叶先生所购楼盘销售经理李小姐的电话。关于事件经过及叶先生指出合同的问题,她表示并不清楚具体情况,但确实收到了叶先生的律师信,并已转往公司法务部处理。(记者卢轶)

　　 潜规则

　　卖房方将时效损失转嫁业主

　　一位不愿意透露姓名的业内人士表示,开发商的所作所为其实只是为了规避风险,追求利益的最大化,不能简单归咎为开发商阴险狡诈、漠视法律。

　　他举例说,按照规定,房地产开发项目竣工后,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。因此开发商在交楼时须出具“三书一证一表”。但实际上,很多开发商在交楼时都拿不到这几份文件,于是便开始向业主耍赖,或者在购房合同上动脑筋,本文案例也是如此。

　　其指出,其实开发商哪会不清楚办这几个证到底要多长时间,只是如果真等到证齐了才交楼,那房子则要搁置很长时间。多搁一天就多一天损失,于是才把风险和损失转嫁到业主身上。

　　律师视点

　　叶先生所签格式条款无效

　　南日律师事务所律师彭春文认为,叶先生遇到的问题是典型的格式条款问题。所谓格式条款,是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

　　彭春文表示,法律上为接受格式条款的一方当事人规定了多种救济途径,其核心就是对受害方而言,格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款,也即对格式条款视为无效。

　　关于交付房屋时的“三书一证一表”问题,由于这是法律的强制性规定,是交房时必须具备的,无论是格式条款还是非格式条款,只要违反了这一强制性规定,就是无效的。(来源：南方日报)