专家称楼市“小阳春”仍脆弱 开发商上调开盘价

　　《瞭望》文章：楼市来了半个“春天”

　　在宏观经济没有真正复苏之前，目前显露的楼市“小阳春”依然充满了脆弱和不确定性

　　文/《瞭望》新闻周刊记者叶锋姚玉洁

　　牛年开春，全国楼市一扫去年的萧条冷淡和低落胶着，走出一波明显的“小阳春”行情。

　　本刊记者调研发现，受不断攀升的成交量鼓舞，一些开发商已按捺不住“驿动的心”，纷纷上调开盘价格。业内人士担忧地认为，这将阻碍楼市进一步回暖，“而且受保障性住房上市、宏观经济回暖前景尚不明朗，以及信贷激增不可持续等因素影响，楼市未来走向仍存很大不确定性。”

　　楼市再露“牛气”

　　在成交量持续萎缩之后，牛年楼市显露出实实在在的“牛气”。

　　国家统计局的数据显示，1～3月全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%，其中商品住宅销售面积增长8.7%；3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，但环比上涨0.2%。其中，新建住宅销售价格和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.3%。

　　“这是个耐人寻味的变化，说明房价暂时止住了自去年8月以来连续7个月的下滑势头。如果环比上升的势头能够持续，或许楼市又面临新的‘拐点’。”美联物业上海区副总经理丁伟告诉本刊记者。

　　从城市来看，一线城市的数据表现尤为抢眼。市场机构佑威·楼市通的数据显示，3月份上海全市商品住宅成交面积为151万平方米，环比增幅达91%，成交量创16个月来新高。151万平方米的成交量，也接近上海楼市开始调整时的2007年10月份167万平方米的成交量。

　　二手房市场同样活跃。统计显示，上海1～3月份存量房成交面积分别为67万、126万、216万平方米，增势惊人。3月份成交均价也环比上涨了0.8%。在实地探访过程中，一位房产中介工作人员甚至这样告诉本刊记者：“去年是你们的天下，现在是我们的天下了。”

　　受楼市交易回暖影响，个人住房信贷也止跌回升。央行上海总部提供的数据表明，3月份中资银行个人住房贷款增加24.4亿元，同比多增34.1亿元，主要是二手房贷款增加22.4亿元，扭转了前2个月住房贷款下降趋势，使一季度个人住房贷款增加22亿元，同比多增1.5亿元。

　　进入4月，“回暖”行情仍在继续。中房指数系统的数据显示，4月13日～19日这一周，全国楼市继续转好，重点城市商品房成交量稳中有升。在监测的35个城市中，24个城市的成交面积环比上升，其中15个城市环比增幅超过10%，成都、天津、武汉的环比涨幅更超过了20%。

　　一些分析人士认为，近期楼市回暖说明，我国从去年下半年起实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用已经开始显现，2007年底以来持续冻结的刚性住房需求集中释放，也加快了楼市回暖。楼市“最坏”的阶段可能正在扭转。

　　阳春好景须珍惜

　　热销的市场行情令开发商喜出望外，在逐利本能下，一些楼盘纷纷提高了销售价格。

　　3月份开始，上海的万科金色里程、四季花城、大华锦绣华城、金地湾流域、慧芝湖花园等楼盘售价均有小幅上调，幅度在5%～8%左右。上海闵行区古美罗阳板块的万源城D街坊，2月28日开盘价是15600元/平方米，3月28日涨到16300元/平方米，4月6日再涨至16800元/平方米。

　　市场机构克而瑞的研究报告指出，2月份监测城市中出现较大提价幅度的楼盘约10个，3月则扩大到30个左右；项目提价的幅度也有所扩大，从2月的5%～10%扩大到了5%～20%。不仅如此，2月份尚有大幅降价现象的宁波等城市也有不少项目加入到提价行列中来。如宁波“风格城事”、“盛世天城”两楼盘涨幅分别达到16.2%和18.6%。

　　部分开发商则再度祭出“少量多批”方式推盘，营造热销或抢购气氛，以求推动购房者入市。

　　2007年，上海市为限制开发商“多次开盘、反复提价”，曾出台规定，要求开发商“商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制订分批上市计划。”

　　然而，根据易居中国统计，3月9日～15日上海推出的18个楼盘中，只有2家开发商的推盘量在3万平方米以上，有12批房源总建筑面积都在0.64万～1.9万平方米之间，远低于“每批次预售面积不得少于3万平方米”的规定。

　　“雇托排队”伎俩也重现江湖。据北京媒体日前报道，当地有开发商雇人排队“造势”，营造楼市热销气氛，实际上这种情况在上海也存在。上海一位企业家告诉本刊记者，近期他不断接到圈内几个房产商朋友的电话，请他出点人手去售楼处“排排队”、“帮帮忙”。

　　这位熟悉楼市操作内情的企业家说，现在一些楼盘再现“排队购房”现象，但其中有些人是真正的购房者，有些则是花钱雇来的，“现在楼市虽然比去年好了一点，但绝对没有到排队买房的地步。”

　　近期，上海市房地产行业协会召集万科、复地、中企等近30家企业负责人开会。会上，房协负责人表示，在商品房交易出现“小阳春”的情况下，少部分房地产开发企业又开始提高楼盘的销售价格。尽管这是个别现象，但如任其蔓延，形成气候，则会破坏目前来之不易的市场气氛，影响楼市健康发展。

　　上海市房协公开呼呼：“房地产开发企业要正确认识当前形势，合理定价、促进销售，以理性的思维和负责任的态度，珍惜来之不易的市场回暖局面，共同维护楼市平稳健康发展。”

　　上海市房协副会长王述正认为，近期的楼市回暖是阶段性、恢复性和局部性的，目前市场需求仍然比较脆弱，商品住房交易回升态势还不够稳定，年内楼市还存在诸多不稳定因素。目前阶段，任何不理性的举措都有可能引发市场观望情绪的蔓延，从而导致房地产市场的波动。

　　未来走向尚存“不确定性”

　　在一片花团锦簇之下，开发商的信心未必真的如此坚强。房地产建设相关指标显示：今年1～3月，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1～2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8个百分点，同比增幅呈现出持续下滑的走势。

　　新开工面积增幅亦再次下降。一季度房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1～2月扩大1.4个百分点。从上月房屋新开工面积同比增幅首次出现负值以来，3月再次出现负增长；房屋竣工面积在年初冲高后，3月出现小幅回落，增幅比1～2月回落2.7个百分点。

　　“判断楼市的走向是一件很困难的事情，但可以确定的是，楼市真正回暖，根本上有赖于宏观经济复苏。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

　　在杨红旭看来，一季度楼市向好，某种程度上正是因为市场对宏观经济回暖信心增强。从目前公布的数据看，一季度国内经济形势好于预料，3月份规模以上工业同比增长8.3%，比1～2月份加快4.5个百分点，这一速度也分别快于去年10月、11月、12月的增速。此外，固定资产投资和社会消费品零售总额的实际增长也都在加快。

　　但不确定因素仍然存在。国际货币基金组织（IMF）4月22日发表的最新报告预测，世界经济今年将收缩1.3%，形成第二次世界大战以来最严重的经济衰退，明年世界经济也仅有望增长1.9%。国泰君安在日前提交给上海市政协的一份报告中指出，“金融危机是否见底，宏观经济何时回升，尚没有明确的信号，房地产行业作为第三产业，基本与宏观经济景气同步。”

　　杨红旭说：“当前我国宏观经济呈现好转趋势，得益于中央4万亿经济刺激计划，庞大的基础设施建设带动了相关行业回暖。但从目前的情况看，这一效应尚未传导到广大中小企业，也就是意味着，就业岗位不会在短期内增加，居民收入很难有大幅增长。那么，楼市的实际购买力就难以明显改善，楼市要持续回暖，尚有很大障碍。”

　　上海市住房保障和房屋管理局房地产市场监管处浦建华则指出，一季度我国信贷天量增长，为股市和楼市提供了充裕的流动性。但这样庞大的信贷增长并不会持续到全年，如果信贷闸门关小，楼市何去何从，尚难判断。

　　除此之外，保障性住房的上市也将对楼市博弈产生微妙影响。根据北京市建设委员会保障办公布的计划，预计2009年将建设850万平方米保障性用房，其中650万平方米限价房、160万平方米经济适用房、20万平方米廉租房和20万平方米政策性租赁房。上海在去年开工建设400万平方米经济适用房的基础上，今年将再开工建设一个“400万”，首批经济适用房则有望在今年下半年入市。

　　“这些举措一定程度也会增加楼市的不确定因素”，有业内人士强调道。