深圳探路小产权房“转正”

　　5月28日，深圳市宝安区沙井镇，数十名建筑工人正在为一栋统建楼添砖加瓦。

　　“听说市里出了文件，将来这些房屋会核发房产证。在相关细节还没有出来前，很多村将加紧建楼。

　　李所指的“文件”是5月21日深圳市四届人大常委会第二十八次会议表决通过的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)。

　　“深圳这个《决定》从各方面来讲都是一个全新的突破。”在看了《决定》后，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士表示，含金量最高的当属《决定》中的第六条——经普查记录的违法建筑，除未申报的外，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证书。

　　此举被外界理解为深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。

　　“2日就会全文公布的《决定》规定市政府应当区别其违法程度，根据《决定》以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。”6月1日，深圳市人大常委会办公厅综合处主任科员陈洪在接受记者采访时表示。

　　分类分步处理

　　《决定》规定深圳市政府应当在一年内制定实施办法和配套措施。实施办法在试点后再全面实施。

　　不过，陈洪特别解释说，“大部分经过补交罚款以及其他一系列审批手续拿到房产证的原有违法建筑，将只有合法的使用权，并非外界所理解的商品房市场流通权。”

　　但他也表示，确实有一部分此前因为各种历史问题，应该拿到房产证而没有拿到的原居民房产，将拿到可以作为商品房流通的房产证，但将经过非常严格的程序审查以及确权，并且数目将是“极其小的一部分”。

　　全国政协委员、清华大学经济研究所所长蔡继民教授在去年曾经带队对深圳、广州、吉林、山东、北京、天津、石家庄、郑州就“农村宅基地与小产权房及农民住房保障问题”进行调研。1日，他在接受记者采访时介绍，通常所谓的“小产权房”，是指农村由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，简单理解，“小产权房”应该是指一些建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房产。

　　深圳市人大有关人士表示，深圳自2004年启动城市化进程以来，原农村土地已经全部城市化，因此严格来说，已经不存在农村集体土地。

　　为此，《决定》专门划定了“违法建筑”的范围，包括原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；1999年3月5日之前所建的符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理条件，尚未接受处理的违法建筑等各类违法建筑。

　　据蔡继民介绍，近几年随着房价的不断攀升，全国各大城市都不同程度的出现了小产权房和城郊农村宅基地的流转问题。北京地区小产权房已占房地产市场的20%，西安占到25%-30%。

　　而据2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。

　　蔡继民对记者表示，深圳49% 的城市居民住的是小产权房，深圳所称的“违法建筑”就包括了小产权房。深圳在处理小产权房方面的创新做法，所进行的探索将为全国其它地区提供经验。

　　深圳探索

　　据相关人士透露，深圳将在普查的基础上，对确权后的“违法建筑”分别给予商品房性质和非商品房性质的房产证书。

　　但即使拿到商品房性质的房产证书，也不一定就可以进入市场进行流转。

　　“深圳有可能对此再做规定。符合政府相关规定的，核发商品房性质的房地产证，但允许转让的条件、程序等由市政府另行规定。”该人士表示。

　　在尹中立看来，这将对现有土地法规进行极大突破。但“虽然作为全国综合配套改革试验区，深圳如果想在此方面取得突破，还需要另行获得国家的政策支持”。

　　而对于“大部分经过补交罚款以及其他一系列审批手续拿到房产证的原有违法建筑，将只有合法的使用权，并非外界所理解的商品房市场流通权”，尹中立认为这也是一个极大的突破。

　　他分析，目前各地的小产权房多属于居民自住，并没有进入商品房流转市场。深圳给予这部分建筑合法的使用权，但是不能进入商品房市场流通，也是实事求是的做法，这对下一步对小产权房的改革是一个有益的探索。

　　尹中立同时认为，深圳的做法比较超前。“深圳农村城市化的进程已经超过所有的城市，在这儿试点可能比其他地方可行程度更高一点。”

　　等待实施细则

　　“房产证谁都想要，关键是处罚和补收地价款是多少？到底能否进入商品房流通市场？我们希望相关的实施细则早日出台，这样我们可以评估值不值得去办证。” 深圳市福田区小产权房房主陈先生很想了解此项改革的实施细则。

　　而据记者了解，对于可以核发房地产证书的“违法建筑”的相关细则，包括确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法则由深圳市政府另行制定。

　　对于各界流传的“小产权房”将大量入市的说法，深圳市人大表示，政府正在制定的相关细则中，也已经考虑到了这一问题，并将在制定政策上出台有针对性的措施。

　　《决定》指出，对于存在严重安全隐患，又不能整改消除的，以及占用基本农田、一级水源保护区用地等六类违法建筑，深圳将采取“依法拆除”的形式。对于非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，建筑物使用功能不违反城市规划的违法建筑，深圳将对其“手下留情”免于拆除，但将被政府“依法没收”。

　　记者从深圳市人大了解到，深圳市政府将在1年内对全市违法建筑进行全面普查,建立违法建筑台账和数据库。在违法建筑进入普查登记未处理之前，允许有条件临时使用。

　　深圳市查违办副主任龚明克向记者介绍，相关政府部门对相应细则已经做了深入的工作，比如符合办证条件的“农民房”，每平方米罚款多少、地价补缴多少，都有精确测算。“没有实施细则，《决定》就无法操作。”