中新网上海7月11日电(记者李佳佳)上海莲花河畔景苑7号楼整体倒覆事件理赔方案十一日下午正式出台。以下为倾倒事件解决方案的具体操作细则。

　　为便于购房人了解《莲花河畔景苑7号楼倾倒事件解决方案》(下称《方案》)具体操作步骤，在购房人选择方案后有序办理相关手续，特提供本操作细则(下称《操作细则》)，以保证《方案》有效实施。

　　一、方案选择

　　1.本公司将以下列方式向购房人送达《方案》及《操作细则》：

　　(1)2009年7月11日(周六)下午2时30分在会议地点 梅陇西路968号张慕村村委会，7月12日(周日)上午9时至下午4时在罗阳路225号罗阳小学，7号楼购房人可凭有效身份证明文件(原件及复印件)，现场领取并签收《方案》及《操作细则》；

　　(2)对于在上述时间内未领取《方案》及《操作细则》的购房人，本公司将于近日内以邮寄方式，向购房人送达《方案》及《操作细则》，请购房人注意查收。

　　2.购房人在收到《方案》及《操作细则》后，请慎重考虑并选定方案，于2009年7月12日至14日，每天上午9时至下午4时，前往罗阳小学现场填写并签署《方案选定表》。

　　3.《方案选定表》应由《预售合同》所列全体购房人携带有效身份证件(原件及复印件)，亲自前往现场签署。不能亲自到场的购房人，应向同一《预售合同》中的其他到场购房人出具授权委托书(原件)，并附委托人和代理人的有效身份证明文件(原件及复印件)。

　　二、方案A的操作细则

　　1.《方案选定表》签署后，本公司即与选择方案A的购房人，会同贷款银行、上海市住房置业担保有限公司(如有)，协商《预售合同》、《房屋担保贷款合同》(下称《贷款合同》)的解除事宜。

　　2.经各方协商达成一致，本公司将与购房人签署《解除预售合同协议书》、另与购房人、贷款银行、上海市住房置业担保有限公司(如有)共同签署《解除贷款合同协议书(暂定名)》。

　　3.《解除预售合同协议书》、《解除贷款合同协议书(暂定名)》签署后，本公司将按《贷款合同》解除时确认的购房人尚未清偿的贷款本息余额，直接将款项付至贷款银行和/或公积金中心指定的账户。

　　4.自下列条件均已满足之日起10个工作日内，本公司将购房人“应得款项”，付至购房人在《解除预售合同协议书》中指定的银行账户：

　　(1)购房人、贷款银行和/或上海市住房置业担保公司已配合本公司办理完毕《预售合同》预告登记注销手续，《贷款合同》抵押登记注销手续；

　　(2)按本《操作细则》第四条所述规则选定的评估机构，已就7号楼房屋市场价格出具正式评估报告。

　　5.前款所述购房人“应得款项”，按以下两项公式计算较高者为准：

　　应得款项=购房人已付房价款(含自付房价款及贷款)+差价损失赔偿—本公司已向购房人贷款银行实际偿付的贷款本息或应得款项=购房人已付房价款(含自付房价款及贷款)本金+已付房价款银行同期存款利息+总房价款5%的违约赔偿金—本公司已向购房人贷款银行实际偿付的贷款本息

　　6.前款所述“差价损失赔偿”，是指经评估的原《预售合同》房屋目前市场价格，减去原《预售合同》总房价款。

　　7.评估机构对原《预售合同》房屋进行评估，以本公司与其正式签署委托评估协议之日为评估基准日。

　　三、方案B的操作细则

　　1.《方案选定表》签署后，本公司即与选择方案B的购房人，会同贷款银行、上海市住房置业担保有限公司(如有)，协商《预售合同》、《贷款合同》的解除事宜。

　　2.经各方协商达成一致，本公司将与购房人签署《解除预售合同协议书》、另与购房人、贷款银行、上海市住房置业担保有限公司(如有)共同签署《解除贷款合同协议书(暂定名)》。

　　3.《解除预售合同协议书》、《解除贷款合同协议书(暂定名)》签署后，本公司将按《贷款合同》解除时确认的购房人尚未清偿的贷款本息余额，直接将款项付至贷款银行和/或公积金中心指定的账户。

　　4.自“莲花河畔景苑”移交本公司或本公司指定的施工单位管理后，本公司将通知购房人，根据本公司事先提供的《可供置换房屋清单》，进入楼盘现场看房、选取置换房屋。

　　5.购房人选取置换房屋，应遵循以下原则：

　　(1)购房人应选取与原购房屋套数相等的置换房屋；

　　(2)若出现两户或两户以上购房人选中同一套置换房屋，则以与本公司正式签署《预售合同(置换)》在先者优先取得置换房屋。

　　6.购房人所选置换房屋，按以下方式确定《预售合同(置换)》总房价款：

　　(1)以原《预售合同》签署时开发商确定的每套房屋单价为基准，若置换房屋单价高于原《预售合同》单价，则以原《预售合同》单价作为置换房屋单价，并按下列(a)或(b)方式结算面积差价；

　　(a)若置换房屋面积多于原《预售合同》面积，则购房人按下列公式计算并补交差价；

　　补交差价=原《预售合同》约定单价*(置换房屋面积—原《预售合同》面积)

　　(b)若置换房屋面积少于原《预售合同》面积，则本公司按下列公式计算并补退差价：

　　补退差价=经评估的原《预售合同》房屋目前市场单价*(原《预售合同》面积—置换房屋面积)

　　(2)以原《预售合同》签署时开发商确定的每套房屋单价为基准，若置换房屋单价低于与原《预售合同》单价，则本公司应按下列公式计算并补退差价外，还应按下列(a)或(b)方式结算面积差价：

　　 补退差价=原《预售合同》单价—原《预售合同》签署时置换房屋的单价*原《预售合同》面积

　　(a)若置换房屋面积多于原《预售合同》面积，则购房人按下列公式计算并补交差价；

　　补交差价=原《预售合同》签署时置换房屋的单价*(置换房屋面积—原《预售合同》面积)

　　(b)若购房人置换房屋面积少于原《预售合同》面积，则本公司按下列公式计算并补退差价：

　　补退差价=经评估的原《预售合同》房屋目前市场单价*(原《预售合同》面积—置换房屋面积)

　　7.购房人选定置换房屋后，应与本公司签署《预售合同(置换)》，《预售合同(置换)》约定的交房期限及双方违约责任，均与原《预售合同》相同。

　　8.购房人签署《预售合同(置换)》后，应按约定期限，以自有资金或银行贷款方式支付置换房屋的全部房价款，其中，《预售合同(置换)》项下已付房价款为：

　　原《预售合同》项下购房人实际已向本公司支付的房价款—本公司已向原贷款银行清偿的贷款本息

　　9.购房人签署《预售合同(置换)》之日起10个工作日日内，本公司将原《预售合同》项下购房人已付房价款的银行同期存款利息、以及原《预售合同》项下总房价款5%的违约赔偿金，支付至购房人指定账户。

　　10.若遇下列情形之一，则按方案A执行：

　　(1)正式公布的技术检测结果认定置换房屋不符合国家技术规范标准的，导致方案B无法执行；

　　(2)在本公司通知购房人选房的期限内，购房人未能选定置换房屋的。

　　四、评估机构的选定

　　1.鉴于上述两方案均涉及“莲花河畔景苑”房屋目前市场价格的确定，基于“公开、公平、公正”的原则，本公司推荐上海市高级人民法院公布的“上海法院司法委托鉴定机构名册”中所列房地产评估机构(网址)，供购房人备选。

　　2.为了及时确定评估机构，保证《方案》能及时有效实施，本公司准备了如下两套方案供7号楼购房人选择。

　　方案一：本公司组织7号楼购房人召开会议，在上海市高级人民法院公布的上述房地产评估机构名册中投票推举评估机构，每套房屋购房人为一票，以得票最多的评估机构为中选评估机构。

　　方案二：本公司组织7号楼购房人召开会议，通过抽签方式决定评估机构。届时，由到会的7号楼购房人现场推选一名抽签代表，由该抽签代表从上述备选评估机构中抽出三家评估机构，以在先抽中者确定优先顺序。同时，由购房人在现场推选1-3名代表参与评估过程。抽签代表的推选、抽签过程以及购房人代表的推选，均由公证处到场办理公证。

　　3.上述三家评估机构选中后，本公司将从最先抽中者开始洽谈，一旦就委托评估事宜与评估机构正式签署委托评估协议，则不再与下一顺位的评估机构接洽；若无法与前一顺位的评估公司达成协议，则本公司将与下一顺位的评估公司接洽协商，直至最终选定评估机构。

　　4.若7号楼购房人未能在2009年7月31日前以上述两方案之一确定评估机构的，本公司将提请政府指定评估机构。

　　5.评估机构对所涉房屋进行评估，以本公司与其正式签署委托评估协议之日为评估基准日。

　　6.委托评估机构、公证处的全部费用，由本公司承担。

　　7.未参加选定评估机构会议的7号楼购房人，视为同意该会议选定的评估机构、购房人代表以及最终评估结果。