对话赔付方案

　　上海梅都房地产有限公司正在与一些第三方机构接洽，由后者收购“莲花河畔景苑”部分未倒覆房屋

　　胥会云

　　昨天下午3点，与“莲花河畔景苑”未倒覆的其余10幢楼业主代表的协商沟通会如期举行。

　　而在前天同样的时间，与倒覆楼房业主的沟通会，多数业主因为对开发商提出的两种退赔方案不满而未出席，沟通会未取得效果。

　　两套退赔方案出台

　　针对倒覆的7号楼的业主，开发商公布的退赔方案共两个：A方案是购房人与开发商解除预售合同，开发商退还购房人已经支付（支付截止日为2009年7月9日）的房价款本金，同时根据房屋预售合同支付预售合同总房价款5％的违约金，或者是合同约定的房价款与预售房屋目前市场可比价格的差价。

　　B方案是开发商以“莲花湖畔景苑”小区内其他未售住宅房屋置换原预售合同约定的房屋。

　　“其实我们的要求并不高，只是要求退赔给我们已经支付的所有款项，同时补给我们差价。”业主在获知这两个方案后表示。

　　倒塌的7号楼实际上共有41户业主，但保持密切联络的只有28户。参与沟通会的业主代表，据闵行区政府委托的上海中夏旭波律师事务所律师介绍说，有五六户。

　　当天的业主沟通会通过视频转播，让在一楼的其他业主观看。

　　这些业主代表，在会议室里坐在围成一圈的桌子旁，和开发商律师、政府代表、政府委托律师进行了沟通。

　　此前，上海市闵行区委、区政府表示，将继续关注理赔工作的进展情况，督促开发商拿出最大诚意，坚决维护当事人的合法权益，促使双方合法、合理、合情做好理赔工作。

　　合法基础上须合情合理

　　出于对楼房质量的不信任，几乎没有人对B方案表示出兴趣，因此争议主要集中在A方案上。在场的一位女业主称，应该要求开发商支付业主为购房所支付的所有费用，在此基础上，再谈违约金和补偿差价的问题。

　　不过，上海中夏旭波律师事务所律师蒋玉林告诉CBN记者，按照法律规定，违约金和差价补偿是不能同时拥有的，“所以我们有两个计算方式，业主可以根据自己的实际情况计算出最高的金额作为赔偿金额。”

　　上述女业主称，此次给出的两种方案，不应是最终的方案，而应该在和业主协商之后再修订，并确定日期再次举行沟通会。

　　接近下午5点钟，沟通会结束，但谈判双方并未就赔付方案达成一致。

　　上海中夏旭波律师事务所一位陈姓女律师表示，开发商提出的退赔方案符合依法处理的原则，也符合预售合同的约定内容，也与当前司法实践中开发商不能交房而导致合同不能履行的处理基本相符，并给予了购房者一定的选择权。

　　不过，她同时表示，由于本次协商不同于法院的司法审理和判决，而是由政府协调，所以要求开发商在合法的基础上，同时考虑购房者合情合理的要求。被问及何为“合情合理的要求”时，该律师表示，比如为申请银行贷款办理的保险，房产交易中心的登记费用，以及撤销费用等。

　　上海中夏旭波律师事务所主任律师张鹏峰称，作为协调方，他们对开发商提出了两点要求。“一是在合法的同时还要合情合理，二是赔付方案尽量不要低于将来去法院所得的判决结果。”

　　不过，上海大邦律师事务所合伙人律师张黔林对CBN记者表示，这个解决方案有一个很大的一个缺陷，就是没有考虑业主原址重建的诉求，而且没有合理的解释。

　　按照开发商上海梅都房地产有限公司的说法，鉴于7号楼已经倒覆，原址将不再重建，同时为了进一步改善小区品质和环境，建议该用地除保留原规划车库以外，将以绿化或小区服务设施替代，具体调整方案公司将向政府规划部门申请。

　　此外，有业主表示，在其余10栋楼的安全还没得到确证的情况下，就提出B方案，让他们在其余10幢楼中选择房屋进行置换，这样做就缺乏依据了。

　　未倒楼业主担忧贬值

　　与7号楼的业主们一样，未倒覆楼业主对解决方案也不满意。

　　根据开发商提出的《关于未倒覆楼预售合同后续履行的框架性方案》，共有三种选择：一是继续履行合同，开发商适当让利，具体让利额以购房合同总价的5%折让。二是有条件解除预售合同，开发商退还本金，以及购房者已付房款的银行同期存款利息。三是开发商引进一家有实力的公司，由该公司以2009年6月27日当日的市价收购购房者所退房屋。

　　而业主们要求的，要么退房赔付本息以及违约金和差价，要么继续履行合同但开发商让利幅度加大，要么公开6月27日当日的市价并尽快赔付。

　　而愿意选择继续居住的业主，仍然对楼房安全存在担忧。

　　上海梅都房地产开发有限公司承诺，将委托相关检测机构做好10栋在建房屋的检测和监测工作，并公布检测和监测结果。确保10栋在建工程在交付时达到国家规定的竣工验收标准。

　　有业主表示，如果将来要脱手这套房子，由于此次倒覆事件，房屋肯定要贬值，这是对这个小区业主最大的影响。

　　对此，张黔林认为，如果倒楼并未影响其余房屋质量以及交付时间，业主要求赔偿虽然情理上可以理解，但确实在法律上缺乏明确的依据。另外，对于未来的资产贬值的推算也不具有必然性。

　　张鹏峰告诉CBN记者，根据第三种方案，目前开发商已经在和一些第三方机构进行接触洽谈，由第三方来收购部分房屋，因此赔付资金是完全有保障的。而即便是要由上海梅都来解决其他业主的赔付问题，他表示，资金也没有问题。

　　事实上，张黔林表示，由于事故责任在施工方，开发商是可以向施工方索赔的。“不过因为他们的股权交叉，因此无法要求施工方赔偿，只能是尽量降低自己的损失了。”张黔林说。

　　至于有不少业主要求政府出面解决问题，张黔林表示，此举并无法律依据，而且政府也不应该拿出公共财政的资金进行补偿。