2007

　　年产生的众多地王，为何两年过去了，依然多数毫无动静，成为荒地？记者调查发现，一方面由于老城区地王多涉及拆迁安置等手尾问题要解决。另一方面，也有开发商资金无法回笼，建设受阻的原因。但业内专家认为，开发商拿地不是简单地要建住宅楼，更重要的，是通过地价反过来推升楼价，带动在售楼盘房价上涨。

　　地王是开发商的商业手法

　　2007

　　年产生的“地王”，多少给开发商带来资金链紧张和开发盈利的压力，但开发商为何要频频拿下地王而后又一直闲置不动工？

　　不少专家认为，开发商已经不仅是简单地拿地建住宅楼，更重要的，是通过地价反过来作用楼价，带动在售楼盘房价的上涨。据广州市中原地产项目部经理黄韬介绍，2007年在番禺地王产生后，附近一楼盘连夜涨价1500元/平方米。记者了解到，当时如果有新地块要进行拍卖，附近的楼盘在拍卖前都会先控制销售，等到地块卖完后再迅速提价销售。卖地后，开发商一般都是头疼要提价多少，才不会吃亏。在这种环境下，只要有新地块出来，周边楼盘也往往挤进拍卖会，因为把地价抬高后，自身楼盘的价格也就上去了。

　　广东省土地学会副秘书长史京文认为，从一定角度上看，“地王”也是开发商的商业手法。虽然后来“虚假地王”们的单个项目成本都被指过高，难以维持经营，只能放着静观市场变化，但另一方面，在2007年，其高成本所产生的效益，已被可能同属一家开发商的附近楼盘所透支。此外，拿地开发商可能也已经用高价地在股票市场上获得了自己想要的融资。

　　据《广东省2008年房地产蓝皮书》分析，当年上市公司充分利用资本市场拓宽融资渠道，如通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金成为拿地的重要筹码，土地购置面积越来越大，而充足的土地储备反过来提升公司业绩，刺激股价。

　　今年地王热会否历史重演？

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，已过了将近两年时间，但大部分地王尚未动土开工，使政府希望通过2007年大量出让土地增加住宅供应，抑制楼价过快增长的宏调计划落空。今年随着楼市转暖，市场因此又出现了缺货征兆。

　　广州房地产专家吴定金分析，2007年地王层出不穷有自身的循环链条：房企上市——圈钱——砸钱拿地——期望更高股价——再圈钱。此外，也有公司准备上市，急需拿地作为筹码进入市场。目前，开发商拿地也有类似的动机，但对比2007年的地王产生背景，两者的经济周期不同，政策不同、供求关系也不同，应该不会历史重演。

　　也有专家认为，“谈论该话题太敏感，主要是政策在放松，开发商钱多了，自然就会出现地王。”而在近期广州土地市场比较活跃的某开发企业人士也透露，该公司很想拿地上市，最近每次卖地都争到最后几轮，但地价实在有点疯狂，最终还是没拿地。

　　地王带升周边楼价

　　2007

　　海珠 二线江景盘均价涨千元

　　2007

　　年3月份，海珠区纺织路一号以楼面地价7082元/平方米卖出，该项目可望二线江景。在土地拍卖会后，滨江东某望二线江景楼盘，售价约提1000元/平方米。到了10月份，海珠区的楼价受9月11日卖出多个广州市地王影响，继续有所提升。此外，在广州大道南某楼盘，销售小姐称，当年从五一开盘到9月份，该盘均价一直都在1万元/平方米左右，但到了10月份，均价即达到1.4万元/平方米左右。

　　 越秀 周边新盘涨了五六千

　　在越秀区中山六路和纸行路交界处某楼盘，在2007年6月份时，开发商曾透露开盘时定价在1.3万元/平方米左右。但在当年7月26日，越秀区烂尾地捆绑拍卖会上，卖出的“地王价”最高达到楼面地价9456元/平方米，最低也达到楼面地价7674元/平方米。

　　本身供应不多，行情走俏的越秀区楼价应声而涨，8月份该区域的均价就达到12936元/平方米。最终，中山六路和纸行路交界处某楼盘在当年10月底开盘时，西北向单位均价1.8～1.9万元/平方米；南向单位均价2～2.2万元/平方米，送全屋装修。

　　2009

　　天河

　　珠江新城地王一出　周边四成楼盘跟涨

　　今年5月份开始，广州新地王又争先恐后地出现，周边楼盘涨价与2007年如出一辙。

　　今年6月初，珠江新城最后一幅小型住宅地，以1.5万元/平方米左右的楼面地价卖出后，周边楼盘应声而涨。焦点房产网调查称，珠江新城在售楼盘近四成涨价，涨价幅度在5%～13%之间。另据了解，拿下珠江新城地王的开发商，在该板块在售楼盘，起价由原先的1.8万元/平方米，上升为2.2万元/平方米。

　　广东省土地学会副秘书长史京文认为，目前土地市场炙手可热的原因，与2007年有相似，也不排除会出现以新的房价抬高为旧地王“解套”，但却产生更严重的新一轮泡沫可能。

　　地王楼价过高　市场并不买账

　　在2007年拿下的高价地中，也有地块按期开工推出销售，但举步维艰。当年7月份，番禺沙湾镇一块百分百限中小户型的住宅地块，以5784元/平方米做了近2个月的“地王”后，在去年该项目以均价1万多元/平方米推出，市场却不大买账。因为周边的房价仅为5000元/平方米。受限于单个项目成本高，这些高价地的主要目标往往是控制成本，而不是市场需求。不过，今年上半年市场转暖的变化，还是给开发商们又打下了“强心剂”。

　　违约开发商将受罚

　　记者在采访中发现，最近也有部分“地王”都已经补齐地价款，陆续进场开工或是准备要开工。花都区有关部门人士透露，2007年在该区产生的地王已经都交齐地价，马上就要开工了。

　　据广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波介绍，在2007年产生的高价地中，目前仍有8幅未履行拍卖公告和土地出让合同规定，因此就更谈不上开发了。广州市国土房管局已经对此形成了研究意见，并已经上报市政府，将对破坏土地市场规则的行为做出处罚。涉及到的地块和惩罚的具体措施，待市政府批准之后将予以公布。

　　那“晒太阳”1年多的其他“地王”，是否即将面临被作为闲置地无偿收回的命运呢？黄文波介绍，2007年出让的“地王”中，除了政府储备用地外，还有中心的烂尾地和闲置用地，这些地块都是有历史遗留问题和瑕疵的，受让人启动拆迁还有一个过程。

　　而且，在土地出让合同中，每个地块都有开发时限的约定，政府交地也有一定的时限。有的地块，政府正式交地可能在合同签订的半年后，开发商要在交地后才能进入开发时限。所以，2007年卖出的“地王”，并不代表在今年就会被“宣判”为闲置地。

　　 业内：政府应促成动工

　　广州市合富辉煌首席分析师黎文江建议，政府应指定一个监管部门负责促成这些地王的开工，有特殊原因不能开工的容许退地重新拍卖，不应“占着茅坑不拉屎”，影响政府的供应计划。此外，采取提高容积率、降低小户型比例、情况特殊允许退地重新拍卖、加购同地段土地冲减地王地价等办法或许能化解“地王”难题，促成开工。 (来源：信息时报)