新华网北京7月31日电（袁韵胡锦）今年以来，我国房市出现回暖迹象，北京、上海、深圳、广州等城市的房产成交量出现较大幅度回升，房价也随之上涨。房市为什么快速回暖？当前房市有没有出现泡沫？如何看待央企“地王”现象？日前，本网专访了中国人民大学土地规划中心主任严金明、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明、中国房地产研究会副会长顾云昌、全国工商联房地产商会会长聂梅生等四位专家，就当前房市的热点问题与他们进行了对话。

　　2009年7月30日，住房和城乡建设部中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌做客新华网，与广大网友谈当前的房价问题。新华网陈杰摄访谈回顾

　　房市缘何回暖

　　记者：您如何看待当前房价回暖的现象？房价回暖的主要原因是什么？

　　严金明：

　　房价回暖主要原因有两个方面：第一，整个经济近期出现回暖迹象，宏观经济环境发生变化。第二，炒作在一定程度上带来了房价高企。在之前的一段时间，世界经济发展速度放缓，炒作沉寂了一段时间，现在经济回暖，我们国家的信贷政策放宽，一些企业取得资金比之前容易，有的企业、个人就把剩余的资金投入到房市。当前，我国刺激扩大内需，投入大量资金进行经济建设，目前这些资金对经济的刺激和拉动效应已经有所显现。虽然，这些资金只有一部分直接投入房地产行业，但是资金投下去以后再分配，更多资金通过各种渠道进入了房市，导致房市回暖。

　　蔡继明：

　　在全球房价普遍下降近40﹪时，中国的房价却在同比下降仅为1%的底线上强烈反弹，我认为中国房地产的走势完全违背了市场规律，是一种极不正常的现象。

　　房价止跌回升主要原因有四个：第一、货币投放量过大。截止6月30号金融机构新增贷款余额已达7.4万余元，不仅超过了过去全年的货币投放量，而且也超过了全国人均收入的总和。7.4万亿元分摊到全国13亿人头上，平均每人可分摊到5700元。如此之大的新增贷款必然推动物价上涨。第二、经济结构比例失衡，新增贷款流向房地产市场。初步估算，国家刺激经济的4万亿投资中，已有700亿元进入房地产市场。根据统计局报告显示，上半年全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%。房地产开发投资的60-70%的资金来源都是依靠银行贷款，按此估算，上半年房地产开发银行贷款资金可达16700万元，占到全社会整个信贷规模的2成以上。第三、大量央企涉足房地产行业。据国资委统计资料显示，在国资委管辖的央企中，80%的企业涉足房地产业。据专业人士估计，央企中仅母公司一级和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量，已近2000亿元。第四，政府管理部门放松了监管，默认了对既定政策的突破。尤其是在货币天量投放后，各家银行都有了更加充裕的现金储备，使它们对外贷款的积极性疯狂高涨，而房贷历来被视为银行的优质资产，银行和开发商之间的默契就不言而喻了。

　　顾云昌：

　　为什么在5、6月份出现许多热点城市销售量的猛增，这和当前人们的预期有关系，和宏观调控有关系。整个世界都在刺激经济，各国的央行都在增加流动性。如果流动性过剩出现，那就意味着人民币不值钱。了增值保值，为了避险，很多人就觉得应该买资产，房屋是最好的资产。所以我们发现5月份前后，经济发达地区，财富阶层或者富裕阶层开始资金搬家，把原来存银行的钱拿出来买房。第二，一些中小企业家，发现整个国家经济是企稳回升了，但是许多实体经济、许多产业仍然是不景气的，还存在产能过剩。如果把资金继续投入到产能过剩的行业，下一步不一定赚钱，所以企业家也把工厂收缩，拿出钱来投资房地产。第三，巨量的新增贷款当中，或多或少会流入房地产市场，导致进入房地产市场的资金增加很多。

　　聂梅生：

　　今年的房市行情应该分为两个阶段，每个阶段的情况不一样：1-4月份房地产市场迎来"小阳春"，是政策刺激、房产开发商降价和刚性需求释放三种因素迭加的结果；而5、6月份的行情，则是货币的流动性造成的。房地产是资金密集的行业，现在的货币政策是适度宽松，上半年这么大的放贷量，对房市的影响不言而喻。

　　2009年6月16日15：00，中国人民大学土地规划研究中心主任、公共管理学院副院长、博士生导师严金明做客新华网，与网友在线交流小产权法为何难成“正果”。新华网陈杰摄

　　房市有没有泡沫

　　记者：在当最近一段时期内，房市到底有没有或者会不会出现泡沫？房价在什么样的水平比较更有利于经济发展？

　　严金明：

　　不能一概而论。对于一线城市来说，房市泡沫比较明显，二、三线城市情况不一样。近年来我国房价快速增长，2008年下半年房价增长的速度有所放缓，但是泡沫还没有挤完。现在经济回暖，房市又开始出现泡沫，我们要有所警惕。

　　现实房价和合理房价之间的差就是泡沫，但是合理房价到底是多少，很难计算，所以目前房市的泡沫到底有多少，也不好量化。日本在亚洲金融风暴之前，房市有50%是泡沫，我们没有达到这个程度，但是在步这些国家的后尘。美国的金融危机就是从房地产金融开始的，我们要吸取这些教训。

　　房市有泡沫与打压房市是两个概念，我们要让房市健康发展。房价不能忽高忽低，暴涨或者暴跌对经济没有好处，买房的人希望房价越低越好，但是从整个经济来说，房价应该是适中的水平。

　　蔡继明：

　　房市的泡沫是不争的事实，泡沫总有一天是要破灭的。虽然中国已经失去了一次让房地产泡沫低成本破灭的机会，但天下没有不散的宴席，如果开发商认为只要绑架了银行，用银行的钱再次以天价拿地，把商品房的成本固化在超高位，造成价格永远无法下降的既成事实，将来就是卖不出去，政府也会再次投降来救市，这只能带来比美国的两房危机更加惨痛的后果！

　　顾云昌：

　　为什么销售那么好？什么房价总体上稳中有升？主要是买家购买力太旺了。购买力当中有相当部分是金融支持，金融支持是应该的，但是金融支持到什么程度是需要注意的。最怕就是弄虚作假或者任意放宽，就容易产生泡沫，到一定时候泡沫破灭，不但买房者倒霉，银行也倒霉。所以金融部门要掌握好金融杠杆撬动的力度，使金融安全控制在一定范围内。

　　聂梅生：

　　目前房市的局面是来之不易的，要慎言房地产泡沫，不要轻易打压房市，如果房市能够释放出能量，拉动水泥、钢材等实体经济的发展，对整体经济的发展也是有好处的。如果打压房市，水泥、建材这些实体经济也起不来，对整个经济又有什么好处呢？

　　资料图片：（重庆市）观音桥一房交会上，置业顾问向市民介绍楼盘情况记者梁杰摄 （来源：华龙网）

　　是不是为了经济发展老百姓就要忍受高房价

　　记者：有网友问：不少专家说房地产对经济的拉动作用很大，那么为了经济的发展，老百姓就要忍受高房价吗？

　　严金明：

　　房地产确实对经济作用拉动比较大，因为它的产业链条比较长，涉及到几十个行业，包括水泥、钢材、装修材料、家具等等。因此，房地产行业肯定是要发展。

　　但是，高房价涉及到老百姓的民生问题，安居才能乐业，在衣食住行中“食”和“住”最重要，“食”要注意粮食安全，要保护耕地，“住”要用地，政府要注意两者之间的平衡，要关心高房价的问题，想办法解决百姓“住”的需求。

　　蔡继明：

　　我国的房地产业对中国经济的拉动作用到底多大，这恐怕要做具体的分析。从投资和吸纳就业的能力来看，从1999年到2004年，除了2004年制造业投资还可以与房地产投资平分秋色之外，其他年份房地产业投资都超过了整个制造业。目前整个第三产业的就业人数仅占全部就业人数的31%左右，而房地产业从业人员只占第三产业从业人员的4.4％，远低于制造业从业人员所占的比重。

　　另一方面，从拉动居民消费的角度看，由于中国城市化进程如火如荼，大量的无房户求房若渴，房地产的需求极其巨大，如果房价挤干泡沫，与大部分无房户的购买力对接，就会迎来商品房的天量销售，同时带动与房地产相关产业的发展。所以，即使为了拉动中国经济，老百姓也完全不必忍受目前如此高的房价，更毋须把全国人民都变成房奴。

　　顾云昌：

　　应该看到一些大城市、特大城市房价收入比是偏高的，但是在很多中小城市房价收入比不高，是在合理的区间。

　　我们看到相当多的低收入家庭现在有了国家提供的住房保障，大城市、特大城市里要加大住房保障，而且保障房的比例在各个城市应该是不一样的，在县里面可能是3%-5%就够了，在北京可能要10%、20%，甚至30%都有可能。现在住房保障政策是面向低收入家庭，而需要住房的人恰恰很多是夹心层，他可能纳入不到低收入人群的范畴，但是买商品房又买不起。在北京、上海这样的大城市，既要想办法解决低收入家庭住房问题，还要对夹心层的住房问题多动动脑筋。

　　我认为，一定要两条腿走路，市场化加保障性。其实中国老百姓83%的家庭是拥有自有住房的，没有自有住房的人只有百分之十几。大多数家庭已经有住房了，无非是下一步的改善问题。

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　　如何看待央企高价拿地

　　记者：现在央企重金拿地，这反映一种什么信号？“地王”对整个房市、房价会产生什么影响？有人呼吁应该管管“地王”您认为政府是否应该干涉“地王”高价拿地现象？

　　严金明：

　　央企拿地的资金来源是什么？外面的人可能不了解具体情况，但是央行、房地产管理部门应该可以做一下调查。如果是国家扩大内需投入的资金进入了房市，我们应该要注意；如果是央企凭着其雄厚的实力，利用宽松货币政策到银行贷到大量的资金，也应该预警。因为如果经济政策回调，影响央企，再殃及银行，对整个经济来说就很危险。

　　“地王”是一种供需关系的结果，不能在土地招拍挂时人为直接地去管，政府应该用宏观手段间接去管：一只手是要加大住宅用地供应，另一只手要加大对囤地现象的打击，因为囤地会造成供应了地却形不成有效的房子供应。按照规定，土地拍卖以后如果两年没有开发要收回，但是我们到底收回了多少土地？土地如果闲置一年，应该征相关的税，但是我们也没有考虑。所以政府应该两手都要抓，两手都要硬。此外，对地方政府应该实行问责制，要杜绝他们在处理这两者关系上态度模棱两可。

　　如果股份制企业或者民企，拿地更为理性，而央企资金来源不一样，所以拿地也许不是那么理性，后续会带来什么结果，也不好说。

　　蔡继明：

　　央企重金拿地，是因为它们是用于扩大内需的4万亿元国家投资的最大受益者，但拿到投资的制造业国企几乎都是产能过剩，如果把钱投到自身主业上，肯定要亏。因为通胀预期渐大，企业们不能眼睁睁看着手里的钱贬值，只好绕路房地产业。央企重金拿地，会导致房地产市场的不公平竞争，进一步抬高地价，阻止民营资本进入房地产市场。作为对上述政府调控政策的补充建议，中央政府应该限制央企涉足房地产市场。

　　顾云昌：

　　现在反映的地王都是国企拿的，但不能判断所有土地都是国企在拿。国企对风险的考虑和民企是有差异的。许多实体经济还不太热，钱往哪儿投呢？那有钱不如投资房地产。

　　现在土地供应，特别是好地段的土地确实供不应求，政府部门恐怕也要想办法控制地价，拍卖是不是唯一的办法？应该好好思考。

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　　公布房价成本能否平抑房价

　　记者：最近关于房价成本的问题闹得沸沸扬扬，房价成本到底能否算清楚？公布房价成本对平抑房价有无用处？怎样才能有效平抑房价？

　　严金明：

　　房价本身就是供需关系平衡的结果，与成本没有太大关系。政府就是零地价把地给开发商，也不一定能把房价降下来，只会增加开发商的利润空间。

　　公布房价的成本对研究有一定作用，对平抑房价没有多大作用。平抑房价应该从供需出发，从供应方面来说，想办法增加房子的供应量；从需求方面来说，对购买面积过大住房和购买两、三套房的人要注意控制，通过有效手段来调控。有人建议通过征收物业税来调控，我认为应该针对房子过度消费来增加税种。

　　蔡继明：

　　房价过高，自然是供给水平过低和需求水平过高两方面因素造成的。需求曲线（需求水平）过高，主要是由人们预期房价上涨、投资性需求增加、廉租房和租赁房供给不足造成的。供给曲线（供给水平）过低，是由土地成本过高和土地市场垄断造成的。这两方面的原因必然导致房地产行业的暴利，对此，仅从中国大陆入围的全球富豪中，房地产开发商占有3成就可略见一斑。

　　公布房价成本有助于公众了解房地产行业的利润以及政府通过地价等环节从房地产领域获得的收入，从而使政府难以推脱房价奇高的责任，使房地产开发商难以掩盖获取暴利的事实。但要有效地平抑房价，还必需从供给和需求两方面入手，除了前面已经提出的政府应采取的六项措施外，还应包括政府要改变过度依靠土地生财、聚财、敛财的政策，降低房价中的土地成本，提高房地产市场的竞争性，降低人们对房价调高的预期。

　　顾云昌：

　　房地产成本占到整个售价的多少比例，应该说是算得清楚的，但是现在大家都还搞不清楚具体情况，原因有二：一，不同楼盘，拿地的时间和价格是完全不一样的。第二，开发商在材料、人工几个方面是不同的。房子的成本不光是土地价格，还有财务、税费成本等，构成比较复杂。

　　只要是市场经济，公布成本对楼房最后的销售价格是没有起大作用的。一个市场供大于求，即使降到成本价以下，你也得降。但是如果供不应求，你让他降肯定不可能。开发商买房可以公布成本，要求开发商控制价格，社会舆论有这个要求。但是二手房呢？我是业主，一百万买的，那卖两百万你要不要？市场经济就是以市场供求关系所决定。

　　房地产有没有暴利？房地产有些项目、有些公司是出现了暴利。不过，科学地、实事求是地讲，房地产业是高利润、高风险的行业。为什么中国的房地产持续出现高利润呢？因为我们的房屋需求量是公开化的、市场化的，而土地供应是计划的、垄断的，所以这里面产生一个反差。在这个反差里，始终是供不应求，所以这个行业始终是高利润。当然房地产业的利润比其他行业一般要高，但是太高了，所以要平抑价格。