北京广渠路15号地块夺下“地王”

广州“地王”跟珠江新城常常联系在一起 本报记者 林桂炎 摄

    今年“地王”又如春笋般冒出，新华社记者探访全国各地“地王”发现：

    新老“地王”争相赔钱赚吆喝

    北京“五天三地王” 沪杭“一日两地王”

　　据新华社电　7月23日，上海以30．48亿元的高价，杭州以20650元／平方米的单价，创造了沪杭“一日两地王”格局。此前，在北京市朝阳区广渠路15号地拍出40．6亿元时，北京出现“五天三地王”局面。

　　“地王”并不是什么新鲜事物。2007年那一轮土地市场热中，就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何？对新一代“地王”的命运有什么启示？

　　记者追踪2007版“地王”大多“晚景凄凉”

　　大多赔钱数千万还要退地

　　“地王”加冕，风光无限，开发商如意算盘“劈里啪啦”响，但市场多变，“地王”得主未必如愿以偿。回顾老“地王”，赔钱退地者有之，追涨被套者有之。根据中国土地勘测规划院权威数据，2007版的“地王”大多“晚景凄凉”。

　　2007年6月，志成企业以11．04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块，成交价是3．14亿元底价的2．5倍，折合楼面价约1．64万元／平方米。2008年6月，志成企业退地，违约损失超过3000万元。

　　2007年9月，福州融信地产以总价9．04亿元、每亩单价近2000万元高价拍下白马路地段，成为福州“地王”，楼面地价高达9953元／平方米。2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，“吐出”福州“地王”。

　　2008年，南宁标号GC2007－15地块的中山路特色商业街旧城改造项目，被广西恒楷置业投资有限公司以773万元／亩价格得手，总价达2．7亿元左右，这是南宁“地王”年内被三度刷新。同年5月，因未支付1亿元项目履约保证金，南宁市收回土地使用权，500万元保证金予以没收。

　　2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44．04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元，曾号称中国“单价地王”。

　　2007年7月24日，长沙新河三角洲出让面积为785198．96平方米的地块，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元天价拿下，土地单价每平方米11716元，在总价上成为“中国地王”。2008年11月底，项目正式开工。目前长沙市新房均价低于每平方米4000元，风险可以想象。

　　开发商的如意算盘是什么？

　　一是通过“地王”带高周边楼价,二是以土地储备为筹码股市融资

　　前车之覆，后车之鉴，然而“地王”大有前仆后继之势，开发商傻吗？显然，除了想把成本转移到房价里面去的意图之外，开发商追逐“地王”的“非理性”行为背后，不乏精打细算。

　　“‘天价地’的成本不仅是表面成本，而是可以通过‘天价地’起传导作用，拉动其他楼盘高价快速销售，并增加地区占有率，这算是为先期占领市场进行的额外投入。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为，开发商额外付出比周围地块更高的价格，还能使其账面价值提高。

　　因此，作为一种商业手法，“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面，高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外，开发商还能用高价地在股市融资。

　　据《广东省2008年房地产蓝皮书》分析，当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道，通过增发新股，发行公司债等形式获得巨额资金拿地，然后又以土地储备为筹码，提升业绩，刺激股价，再融资。如此在楼市、股市左右逢源。“退货”的土地，实际成为纯粹的资本工具，不再是生产资料。

　　当然，如果宏观经济出现了大调整，股市、楼市间“短路”，被套的是购房人和股市投资者。

　　“地王”会对周边小区设施、生活成本、交通条件、环境质量形成挤压

　　消费者别“被卖了还替人数钱”

　　2007年“地王”横空出世时，网络和媒体都在炒作“傍地王，好乘凉”，然而事实上真的如此吗？老“地王”走了，新“地王”来了，消费者“被卖了还替人数钱”的事，也许仍然每天都在发生着。

　　中国农业大学土地管理系主任朱道林教授说：“所谓‘地王’产生后带动周边房价上涨的说法，完全是一个‘误区’。从理论上来说，影响房价的因素，一个是区位，一个是基础设施。基础设施是一个关键。现在‘地王’的体量都偏大，‘地王’一旦出现，对这个地区的带动作用可以说一点儿也没有了。不但没有带动作用，还使当地基础设施负荷比重增加。那么，你说住在‘地王’周边是好还是坏。最简单的判断是，至少你的交通拥堵会比以前增加很多。”

　　朱道林说，“地王”所处的地方，特别是地块过大的“地王”，会影响当地社区运行关系。无论对买房还是租房而言，‘地王’的出现，对区域并不一定是好事。对周边小区设施、生活成本、交通条件、环境质量，都会形成挤压。“应该引导消费者不要跟这个风，不要替开发商炒作，不要自己给自己制造负担”。

　　土地首先是生产资料,要警惕企业拿地后再改规划,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资

　　天价地风险应由企业自担而不能转嫁给社会

　　“天价地的获得很可能形成风险，但是这个风险要由企业来承担，而不能转嫁给社会。”俞明轩说，“企业既然敢出这么高的价，就要监督企业按规划做下去。一定要监控企业后续行为。”要控制土地开发期，防止企业把土地放在那里，让土地自然增值。政府要加强土地供应监督，针对天价地，重点防范企业把自己承担的风险转让给社会承担。“企业要按规划指标，不折不扣地落实。企业拿地后再改规划，就是社会资源再分配，要警惕。”

　　按国务院有关规定，土地闲置满两年就面临着被政府无偿收回，闲置满一年不满两年的，将按土地价款的20％缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

　　据报道，广州国土资源和房屋管理局近日已将2007年部分违约“地王”处理意见上报广州市政府，首批8家房地产企业将因为没有如约履行经营性用地拍卖和开发流程，将面临处罚。资料显示，2007年，广州市出让土地中有27宗地块的楼面地价超过了当年土地成交均价4622元／平方米，从而成为各种“地王”。目前未动工或缓开工的高达24个。

　　长期追踪“地王”的中国土地勘查规划院地价研究所所长赵松说：“如果开发商没有拿地后调整规划、提高容积率的空子可钻，如果有关部门严格按出让合同规定竣工时间对项目建设情况进行跟踪检查并予以查处，如果方方面面监管制度健全完善，土地非理性竞价行为可能会收敛一些。”

　　对真正的房地产开发商而言，土地首先是生产资料。我国地产龙头万科集团提出“决不拿地王”，万科董事会秘书、首席研究员谭华杰近日在接受记者采访时表示，许多“地王”都是只有短期内房价超过历史峰值20％至30％才能盈利的项目。谭华杰表示，万科拿地的底线是，土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。

　　将未来的经营安全和发展前景，押注在房价迅速暴涨的预期之上具有巨大的道德和经济风险，而承担这一风险的应该是企业。

　　声音

　　●此前北京等地新“地王”的拍得者中，频频出现央企身影引起多方诟病

　　●大量资金远离企业扎堆楼市，此消彼长必然导致真正需要资金的企业难以获得补给，对实体经济的回暖形成不利影响

　　●“地王”频出必然导致房价和购买力之间的更大脱节。没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣，势必爬得越高，摔得越狠

　　●如不能尽快打破“借地生财”的利益链条，地方政府作为土地市场繁荣的直接受益者，只会继续在开发商、商业银行、炒房者之间的利益泥潭中越陷越深

　　新华时评

　　“地王”与地方政府“借地生财”有关

　　继北京广渠路15号地以超过40亿元的价格一举成为新“地王”后，上海、杭州、广州、南京等城市相继拍出本地“地王”，拉动房价再次涨声不断，更牵动社会公众神经。

　　不可否认的是，一些地块由于地段、周围配套等因素，土地价格上涨有其合理性，但是，在国际金融危机影响仍在加深、经济企稳回升基础尚不牢固的大背景下，“地王”频现所蕴藏的风险不可小视。

　　造就“地王”的巨量资金来源是引发争议的一个重要原因。此前，北京等地新“地王”的拍得者中，频频出现的央企身影已经引起了多方诟病。诸多专家学者就此发出警醒：在扩内需、保增长依然为当前首要任务的情况下，大量资金远离企业，扎堆楼市，这样的此消彼长，必然导致真正需要资金的企业难以获得补给，对实体经济的回暖形成不利影响。

　　每一次新天价诞生的槌音落定，都伴随着无数人的望楼兴叹。“地王”频出，步步推高房价，但房地产行业的持续发展，始终不可能超越链条终端———购房者的承受能力。而当前显而易见的是，实体经济尚未明显好转，就业形势依然严峻，居民实际购买力并未提高，“地王”频出必然导致房价和购买力之间的更大脱节。没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣，势必爬得越高，摔得越狠。

　　“地王”的出现，不仅缘于开发商的非理性炒作，也与地方政府的推波助澜不无关系。如不能尽快从土地供应制度、政策入手彻底打破“借地生财”的利益链条，地方政府作为土地市场繁荣的直接受益者，只会继续在开发商、商业银行、炒房者之间的利益泥潭中越陷越深。

　　需要看到的是，目前国内对住宅消费的中低端产品需求仍占相当大的部分。但当前在一些地方，“地王”频出的同时，很多百姓期盼的经济适用房项目投资却逐年萎缩。如何有效引导投资需求，使住房市场回归民生保障体系，依然是地方政府当前必须冷静思考并长久规划的重要问题。

　　“地王”风光无限，既与安居相去甚远，更非经济繁荣信号。房地产市场的复苏，从长远看只能依赖于真实有效需求的培养，而不应成为投机者的盛宴。