杭州：楼市“冰火两重天”

　　观察记者 夏 燕

　　进入七月，气温迅速上升。杭城的存量房市场也与往年唱了个反调，与当夏的气温却一拍即合，热度难减。此间，虽然出台了收紧二套房贷等一系列政策，但杭城的二手房成交均价依然创下了历年新高。

　　这样的一个夏天里，杭城的房地产市场俨然处于“冰火两重天”的境地。

　　“闹猛”的住宅

　　虽然开局不妙，但杭城这半年的二手房行情俨然就是一个不停破纪录的过程，无论是成交均价还是成交量，一再突破历史新高。

　　1月以来，杭州主城区二手房成交量可谓节节攀升，6月份达到最高。“最初两三个月的购房者几乎是清一色的刚性需求，而之后，改善性需求、投资需求也都陆续出手。”盛世管家的相关负责人表示。

　　截止6月30日，上半年杭州主城区共成交二手房20712套，与2008年全年成交量15541套相比，半年的成交量已经大大超过去年全年。并且，上半年的最高月成交量达到了4988套，日均成交量114套。

　　7月第二周，杭城二手房的成交均价高达每平方米15076元，冲出成交均价每平方米14000元的高位。这个成交价格，也是杭州历年来单周的最高均价。

　　与此同时，往年并不受欢迎的大户型也受到购房者们的青睐。

　　今年上半年，杭城50到80平方米的房源成交共计8684套，占总成交量42%的比例，依然保持了主力成交的地位。但房子却有越买越大的趋势，面积在100平方米以上的房源成交量增长极其明显，以4871套的成交量占据总成交量24%的比例，而去年的这个比例是19%。

　　户型大了，总价自然也随之而上。

　　大户型房源的成交也使得高总价房源的成交量节节高升，上半年总价200万元以上的房源成交达到10%，比去年同期提升2个百分点。

　　不断攀升的数据映衬着购房者们夏天般的热情。此间，一房难求、托关系买房的怪现象更是轮番上演。

　　“我连号子都没拿到！”6月中旬，杭州九堡的某楼盘开盘现场，一位女士抱怨道。

　　该楼盘当天为首次开盘，推了200套不到的房源，而现场的人流量却接近千人。

　　“我们也没料到会如此火爆！”开发商代表坦言，楼市的红火远远超过了他们的预期。在开盘前两天开发商开始发放选房号，按照高考投档的方式发放了230个号子。

　　“我关注这个楼盘都快两年了，连认购的优惠券都领了，可是最后选房号却轮不到！”这位没拿到号子的女士表示，“现在在这里坐一天，也不可能拿到号子了！”

　　在情绪的发泄后，她带着几分无奈和一丝心酸悻悻离去。

　　而另一边，原本销售压力巨大的开发商却一直保持着好心情—

　　手里的房子从打折销售到无折扣销售，再到现在的提价销售，自2007年后开发商再次真切感受到“房子太好卖”了：每开一次盘，立刻被预定一空，一两天售罄，还不断有人来托关系只为一套房源，就连原来卖不动的老盘也来了个“咸鱼翻身”，把仓底货全部清空。

　　而从官方的统计看，杭州的房地产市场也确实已经从去年的冰点跃升至热点。

　　上半年，商品住宅成交28961套，比去年同期上升189.9%，比2007年上升了50.3%。楼盘销售处经常可见漏夜排队买房的情景，来自温州、台州、义乌等地的投资客，一买就是几套、十几套，甚至整层买入。许多楼盘都是在一两天里销售一空。开发商一年的销售业务量，半年就提前完成了。

　　冰冻的办公楼市场

　　与全线热销的住宅相比，杭城的办公楼市场却呈现出萧条的景象。

　　不久前，位于杭州天目山路国际花园的一幢办公大楼里，一家租了其中100平方米的服装外贸企业，在办公场地快装修好的时候忽然消失。招租单位好不容易找到了这家公司的负责人，该人士坦言因为总公司出了问题，100平方米的办公楼不会再租。另一家从事设计的公司则干脆把企业从繁华的体育场路写字楼整体搬迁到了租金更为便宜的文二西路。

　　不仅如此，一些曾经财大气粗的国际金融机构，也开始过起紧日子。

　　一家外资银行原本计划在教工路口、目前杭州最高端的优质写字楼欧美中心EAC租用500平方米的办公场地，但是金融海啸让国际银行业人人自危，最后该外资银行将承租面积缩减到一半。

　　而从杭州中原地产等中介公司得到的讯息是，由于不少企业停租或缩减写字楼面积，写字楼市场的租赁价明显有所下跌。

　　21世纪不动产的一位房产经纪告诉记者，目前不少贸易类公司、服装类公司、甚至房地产公司都出现了停租现象。相对停租而言，更多的企业是既要把生意继续做下去又要收缩开支，因此它们多选择了缩减办公楼承租面积。

　　而从相关的数据来看，即使在去年三季度的时候，杭州写字楼市场还是一派红火迹象。

　　统计显示，2008年第三季度，随着欧美中心EAC和立元大厦的投入使用，为市场带来将近10.5万平方米新增供应，因为吸纳速度较快，当时杭州优质写字楼空置率水平仍然保持在历史最低水平的10%左右。

　　然而今年以来，国内主要城市的优质写字楼市场均出现租金全面下滑的趋势。在长三角地区，上海的写字楼季度租金下跌8.7%，杭州情况相对较好，但是写字楼季度租金也下跌了2.3%。

　　如今，不少房产业内人士都对杭州写字楼租金行情持谨慎态度。“租金肯定要往下走，至于会回落到什么水平，这很难讲。”一位相关人士表示。

　　曾几何时，浙江地区众多的民营企业催生了杭州的写字楼需求，与此同时，受上海的经济辐射，尤其是加入WTO以来，大量境外企业纷纷进入杭州市场，或在此设立分公司，或设立办事处，也使得高档写字楼的需求日益增长。

　　然而，去年下半年以来，受全球经济危机影响，办公楼市场的两大需求主体都遭受重创，也由此导致了杭城办公楼市场萎缩的连锁反应。

　　“原本办公楼是很好的投资产品，然而它却与实体经济密切相关。”一位投资经理表示，从办公楼市场能观察到楼市长期的发展情况，因为它从某个侧面反映了实体经济企业的运作情况。

　　而在一些专家看来，办公楼的需求不旺不仅从一个方面反映了实体经济的不景气，它的不景气同样映衬出了住宅市场潜在的风险。

　　一冷一热背后

　　一个备受恩宠，另一个却又饱受冷落。这种一冷一热的奇特现象同时出现在房地产市场上，到底传达出怎样的信息？

　　有专家表示，如果住宅市场走高，办公楼市场却始终处于低迷状态，至少说明所谓的“复苏”是不完整的，在“复苏”的背后，涨价的基础究竟有多坚实值得怀疑。

　　“仅仅看住宅市场的一片飘红是片面的。一些投机者将住宅炒高后再抛售，短期内即可获利。可办公楼却不能这么炒，没有几年的投资培育就根本别想赚钱。从这个角度看，现在的楼市已经局部发热了，不排除不少资金想通过短线炒作获利的可能。”一位房产人士认为，如果能从办公楼市场的“受冷落”中看到房地产市场中存在的风险，就不应该对楼市有过于乐观的预期。

　　从全国范围来看，普遍被看好的住宅市场也已经发生了变化。随着房产价格的提升，部分刚性需求的比例有减退的迹象，一部分中低端的客户受到了挤压而被迫离场，并进入新一轮的等待、观望状态中。

　　在杭州，住房成交量不断创新高的同时，导致房价过高的不利因素也在酝酿。

　　于是，针对上述情况，二套房贷收紧、讨论开征物业税等政策面消息也陆续传出。

　　7月，杭州各商业银行明确二套房贷政策要从紧，也就是原本购买第二套商品房可以享受的首付两成、七折优惠利率政策将有变化，新政策是第二套购房需支付四成首付，利率是基准利率的1.1倍。

　　银根紧缩，对“可买可不买”的改善型购房者影响不可谓不大。前者不仅直接增加购房成本，还加大了月还款的压力，投资客也将受到打击。

　　“这将直接导致杭州一手房销售量在7月份大幅下降，相比5月楼市成交最高峰，下降幅度可能达到10%至20%。”有业内人士如此预测。

　　与二套房贷收紧同时受到关注的另一个政策面消息，便是重新被提及的物业税开征话题。早在几年前，开征物业税就被一次次提及，但一直没有进入实质性的研究、实行阶段，如今老话重提，其目的无疑指向楼市“降温”、减少市场泡沫的产生。

　　而实际上，从7月中旬开始，杭城二手房成交已开始表现出后劲乏力的状态。

　　其间，有业内人士表示，目前金融危机继续蔓延，内需外需没有明显的转机。银行一、二季度信贷放出天量以后，下半年贷款收紧，楼市的流动性将逐渐消失。与此同时，去年一年积累的需求集中释放后，也将渐渐萎缩。

　　“如果刚性需求受挤压了，房价的基础在哪里？房价在短期快速上涨后，谁来接棒？”对此，仲量联行亚太区董事陈立民表示，现在各方面看多楼市的声音已经成为主导，所以市场上更需要有理性的声音，全面地看待房地产市场，而不是仅仅看到眼前的利益。