房地产与法

　　作为“美国梦”最重要的标志，美国的房地产业从上世纪40年代起，在政府推动下努力实现着“居者有其屋”的目标。

　　纵观过去30年历史，美国自住房的比率一直稳中微升，但始终在63%到65%之间徘徊，直到布什总统上任后的前几年开始新一轮冲刺。2005年，这个数字达到69.1%的历史新高。而布什本人最钟爱的口号，就是建设一个“所有者社会”，鼓励私人拥有住房是这个“所有者社会”的一个重要基石。

　　而在鼓励私人拥有住房方面，政府也的确起到了重要作用，比如成立房利美、房地美、吉利美三大政府支持的抵押贷款机构；比如通过诸如《社区再投资法》等法律帮私人，尤其是低收入人群购置住房；再比如为私人购买住房提供大量财政补贴，等等。

　　美国对于私有房产保护的法律，可以源于英国200年前的《英国基本法》，它认为私人的财产和空间是神圣不可侵犯的。在美国拥有房产的同时是拥有土地的，它的永久产权保护土地、地面上的地产以及地上地下的自然资源，包括矿产、石油等等。在美国的私有产权独立永远持有，没有任何的开发限制，如果地是私人的，政府不得干预。同时，外国人在美国拥有房地产，同样受到美国法律的保护。

　　虽然如此，但在今天对于外国人买房，美国政府还是有许多具体的限制。比如，尽管美国不少地区是允许外国人来购买地产的，像佛罗里达州，据说在那里买房跟本国公民一样容易，根据美国国家房地产协会发布的外国人土地所有权指南，美国最倾向支持外国投资本国房地产的州包括阿拉巴马、康涅狄格、佛罗里达、佐治亚、特拉华、纽约、华盛顿和内华达州。但是并非所有的地区都这样，美国原则上限制外国人对不动产拥有直接所有权，事实上不少州对外国人购买不动产也都有限制或要求履行报告的制度，比如居住限制，有的还要求外来投资者有成为美国公民的证明等其他限制。

　　此外，不同的州，税法也不尽相同，某些情况下，外国人出售或者继承房产需要支付巨额税费，签证、税收、融资问题使问题进一步复杂化，对于那些想将其物业出租出去的外国投资人来说，熟悉当地业主与租客的权利是很有必要的，而这一点与其他一些国家相比，美国则更为严格。

　　此前，美国《侨报》曾撰文称，在美国养房的费用比国内高许多。不但要支付物业管理费，每年还要交纳房地产税。此外，美国劳动力成本高，房屋维修和清洁也是一笔巨大开支。比如，一处售价30万美元的房产，每年要缴税8000美元左右。而这样的房子月租金在2500美元左右，除去管理费、维修费和其他杂费，一年能够得到6%的回报已经很可喜了。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用，大约是房价的2%。而在美国许多中小城市，房屋均价上涨2%的路走了十年甚至更长。如果外国投资人在美国买房后既不自住，又无法转手卖出，还找不到合适的租客，那么，每年要交的房产税和管理费就已相当可观。

　　另外，在美国投资房地产还要面临其他一些法律风险，比如美国的信用制度特别发达，对个人征信、洗钱等问题管控严格，这对外国投资者来说也有一个适应的过程，否则稍有不慎，便会“触礁”。

　　因此，对于许多有实力和兴趣投资美国房地产的外国人来说，首先了解美国房地产业方面的法律，避免盲目跟从，是非常必要的。目前来说，尽管美国房地产市场总体低迷，是投资置业的良机，但“便宜没好货”确为至理名言。在美国的一些州，甚至出现了“1美元”的房子。但这些廉价房屋往往也是问题成堆，犹如烫手的山芋。在克利夫兰市，银行甚至愿意倒给买房者250美元。在底特律新近的一场房屋拍卖会上，一位勇敢的“吃螃蟹者”以4000美元买了一幢房屋，付钱后才发现，该房屋已被市政府列入拆除名单，7000美元的拆除费用得由房主承担，可谓得不偿失。

　　对此，美国《洛杉矶时报》曾撰文指出：外国投资者首先应该仔细研究市场。在某些地区，他们可能会遭遇挫折，就像20世纪80年代在美国掀起购买狂潮的日本人一样。

　　其实，即便是在美国本土，也有不少美国民众对是否应择机入市犹豫不决。一些分析师指出，由于经济衰退持续加深，特别是就业市场疲弱，对于那些梦想进入房地产市场“捡便宜”或“发大财”的人，恐怕会失望而归。对各国投资者来说，可能还要牢记那句老话：房市有风险，入市需谨慎。

　　冯雅碧