广州市国土房管局回应“地王晒太阳”：27个地王20个仍闲置

　　情况分五类，四宗变绿地，一宗严重违约被收回没收8000万保证金

　　五地王“缓刑”：下月自定生死

　　赵燕华、陈畅、潘淑芝、徐俨

　　广州27宗“地王”中有24宗闲置“晒太阳”？近日，有媒体报道广州不少“地王”至今未动工建设，引起舆论一片哗然。

　　本报讯 记者赵燕华、实习生陈畅、潘淑芝、徐俨报道：广州昨天首次正式对外公布27宗“地王”处理情况，广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波称，经逐宗实地踏勘和认真核查，27宗“地王”地块中有7宗已动工，其中3宗已领取预售许可证开盘售楼，余下20宗地块未动工建设情况大致可分五类。

　　类型一(五宗)

　　遗留问题太多 无奈延期动工

　　位于中心城区的拆迁烂尾地块，有5宗，这些地块由于历史遗留问题的特殊性尚未构成违约和闲置。

　　拆迁烂尾地块是上世纪90年代，根据当时的供地政策“生地”出让的用地（即由开发企业承担拆迁补偿责任），这些用地由于种种原因未能完成开发，遗留了较为复杂的拆迁和工程债务，拖欠了大量被拆迁户的拆迁补偿款。据统计，全市在册烂尾地有141宗，涉及被拆迁户近5万人。为妥善解决拆迁补偿遗留问题，广州将这些烂尾地块重新收回后，拍卖重新出让。141宗烂尾地已成功处置120宗。由于拆迁烂尾地块需解决拆迁补偿遗留问题和工程款等历史债务，负责地块内未拆迁房屋动迁，开发企业在完成拆迁补偿安置并办理拆迁结案后，还要进一步完善建设用地批准书等开发建设手续，所需开发动工期限较“熟地”出让地块要长，一般会再多给予12～18个月期限。同时，实际操作中，还会结合竞买人实际推进拆迁工作的情况，以拆迁补偿完毕并办理结案手续的时间作为正式批准用地的时点。

　　经核查，这5宗用地的新开发企业均已按法院和政府要求，足额清偿了历史遗留拆迁补偿债务和工程债务，但由于尚有少量历史未拆房屋未完成动迁，且处于拆迁许可有效期内，尚未构成违约和闲置土地。

　　类型二(四宗)

　　规划已作调整 地王变成绿地

　　由于城市规划已将土地用途调整为公共绿地，已不具备开发条件，即已变更为城市公共公益用地，不再是房地产开发用地，这类有4宗用地。对这些用地将根据城市规划的要求，解除土地出让合同，并退还用地单位的前期投入。

　　类型三(一宗)

　　严重违反合约 收地并作处罚

　　用地单位严重违约，政府已依法依约定解除出让合同的，收回土地使用权，没收竞买保证金，并对开发企业进行了违约处罚，这类有一宗用地。

　　类型四(五宗)

　　逾期未超一年 已发函催动工

　　土地出让金已全部缴清，但由于企业原因导致动工延迟，这类有5宗用地。此类地块在申办用地手续过程中，先后取得建设用地规划许可证、国有土地使用证等文件，但因未及时取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等多种原因，造成动工开发延迟，但超期时间均未超过一年。根据广州市闲置土地处理办法，逾期动工开发未逾1年的，尚不能启动闲置土地处置，亦未达到征收土地闲置费和收地的条件。

　　对这5宗用地，市国土房管局已发出动工催告函，督促开发企业尽快动工建设，对经督促仍不动工建设且逾期满一年的，将按闲置土地处理的有关规定处置。

　　类型五(五宗)

　　遭遇金融风暴 价高无力动工

　　2007年第三季度至2008年初出让的地块中，有5宗高地价用地尚未动工开发，且欠缴土地出让金。这5宗用地共同特点是，成交地价较高，蕴含较大的投资风险。对5宗高地价用地违约行为的暂缓处理，主要是考虑前段时期国际金融危机和楼市骤然低迷的特殊背景。在2007年房地产高峰期，部分房地产开发企业对房地产市场过分乐观，以高价竞得土地使用权，其后又因国际金融危机和2008年房地产市场低迷等因素影响。

　　若当时不顾时机，简单、机械地追收、处罚、收地，就极有可能导致这些企业资金链断裂以及信用危机，并导致连锁的债务危机，给广州房地产市场和金融市场健康、平稳运行带来危害。今年3月，省政府下发的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》第十三条明确：“对2008年签订土地出让合同，确实无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过两年”。

　　黄文波指出，目前，鉴于广州楼市已逐步复苏，对5宗用地的处理时机已基本成熟，下一步，将对5宗用地分类处置，计划在9月份处理完毕。

　　科学城地王严重违约被收回

　　五地王如愿继续开发处理将考虑金融危机

　　赵燕华、潘淑芝、陈畅

　　本报讯 记者赵燕华、实习生潘淑芝、陈畅报道：广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波昨日宣布正式收回科学城“地王”，并透露，有5宗“地王”的处理方案已报市府，计划在9月份处理完毕。

　　科学城地王被收回

　　8000万保证金没收

　　科学城“地王”也是2007年27块地王中的“总价之王”，位于广汕公路与大观路交汇处东南侧，占地面积47万平方米、规划建筑面积近71万平方米，当时这幅巨无霸地块，引来保利、万科、城建、粤海、合生、招商地产等地产，最后由广东中莱投资公司投得，总价达44.7亿元。目前该地块仍在“晒太阳”，闲置达两年。黄文波表示，该地属用地单位严重违约，政府已依法解除出让合同，收回土地使用权，没收竞买保证金8000万元，并对开发企业进行了违约处罚。

　　五宗地王自定生死

　　计划下月处理完毕

　　黄文波说，有5个“地王”则会视情况或收回和没收保证金，或允许延期缴纳地价。该5块地包括白云云祥路地块、保利金沙洲B3701A02地块、保利金沙洲B3701A04地块、鸿荣源金沙洲B3702A06地块、金地番禺中心城区地块。

　　这5块土地将处多少罚金，国土房管局并未当场公布。“我们不会对知名企业法外施恩。”黄文波表示，采取暂缓处理方式，原本是要保护金融危机下的企业。但现在形势好转，预计9月份处理完毕，“到时候该解除合同的解除合同，该没收土地出让金的没收土地出让金。”

　　黄文波指出，这5宗地块将根据开发商的“开发意愿”进行处理，“如果有继续开发意愿，广州将评估金融危机的影响来进行处理；如果开发商根本不愿再开发了，国土部门会严格按照合同约定，收地并罚没保证金”。

　　据了解，这5宗都缴交了土地竞买保证金，广州将进行分类处置，有些企业没有缴交首期地价，有些缴交了首期地价，但没有缴交分期付款的地价。

　　黄文波透露，有的企业愿意继续开发，有的企业明确表示不愿继续开发。根据他们缴交地价的情况和开发意愿，已将分类处理意见上交了市政府，计划在9月份将这些地块处理完毕。收回来的土地会重新组织公开出让。

　　目前，仅保利地产相关负责人表态将把其在金沙洲先后拍得的土地成片开发，其余开发商并未明确说明是否继续开发。

　　一宗“熟地”从交付到动工

　　一般限期12至18个月

　　广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波说，根据房地产项目开发建设周期，广州市土地使用权出让合同约定，一宗“熟地”（即完成征地拆迁补偿的土地）从实际交付土地到动工建设，一般给予12个月至18个月的动工期限。除政府原因、不可抗力等情形外，超期未动工建设，则构成违约，须依法依约定追究开发企业责任。符合闲置土地收回条件的，依法收回土地使用权。

　　广州今年起适当提高“违约成本”

　　处罚拟按成交价拿地或收10%定金

　　本报讯 有分析认为，2007年拍得高价土地的开发商大批违约，主要是开发商违约成本太低，所受的最大处罚，亦不过是没收小额保证金。黄文波表示，广州将细化土地出让合同约定，将从今年起适当提高“违约成本”。具体做法是：除缴纳保证金外，还要求开发商拍地后，立即缴纳约占总成交价10%的定金。如开发商构成违约，保证金和定金都将没收。比方说，如果按照新规，科学城“地王”投得44.7亿元，竞买人违约的话，按“定金罚则”处理，则要损失4.47亿元，是目前8000万保证金的5.6倍。(赵燕华)