打击“囤地”切莫耍花拳绣腿

　　□杨红旭

　　增加土地供应有助缓解楼市供应紧张局面，但如果不遏制“囤地”行为，仍无法保证楼市的有效供应。近期国土资源部再次对严打“囤地”行为亮明态度，地方国土部门须真刀真枪地予以落实，切莫像以前那样只耍花拳绣腿。

　　面对楼市异乎寻常的复苏、回暖，地产商喜出望外，消费者愁眉苦脸，政府部门则喜忧参半——喜的是楼市成交活跃拉动经济增长，带来财税收入，没辜负支柱产业的名头；忧的是楼市泡沫再生，房价离百姓越来越远。

　　政府的难处在于“投鼠忌器”。高房价不得民心，可是如果打压楼市，又怕房地产市场重归低迷，这与扩大内需的经济目标相背离。于是，近期的主要应对之策是，避开需求这一敏感环节，转而从增加供给上发力，一方面是按去年既定目标推进住房保障建设，另一方面增加普通住宅用地供应。

　　比如，近期上海市长韩正表示，最近一段时间房价上涨趋势明显，我们将采取有力措施，保持房地产市场稳定健康发展。加大保障性住房和中低价普通商品房的供应力度；加大普通商品住宅用地的供应；加快新盘上市供应节奏。

　　上海的做法在地方政府中具有很强的代表性。从市场经济的基本规律分析，房价上涨的直接原因是供不应求。1-7月，全国商品房销售面积4.18亿平方米，同比增长37.1%，而房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，销竣比基本上创历史最高纪录，供不应求的紧张程度超过楼市红火的2007年。这种现象在一线城市尤其突出，比如上海去年的商品住宅供大于求，今年月月都是供不应求。

　　因此，增加供应有助于缓解供应紧张的局面。相比2003年～2005年减少土地供给、从而加剧市场失衡的做法，此举方向正确、措施得当。然而，光靠增加土地，并不能保证房子供应充足。从土地出让到房子上市，一般需要1-3年，如果是分期开发的大盘，则需多年。更为关键的是，开发商拿地后不按规定时间开发怎么办？如果这一现象比较严重，则政府推出再多的地，也无法形成有效的房屋供应。

　　对于上述问题笔者绝非杞人忧天。近期，北京、广州、上海、武汉等一二线城市曝出2007年的“地王”闲置现象。比如广州，2007年拍卖了50块住宅用地，楼面价高于当年平均楼面价4620元/平方米的“地王”共有27块，其中20块至今没有动工，更甚者有5宗“地王”居然还在拖欠土地出让金。

　　近些年，清查闲置用地的文件三令五申，结果却不尽如人意。土地闲置的原因有多种，包括动拆迁难、用地规划调整、企业出现危机、当前房价水平无法支撑当初的拿地价格、企业捂地待涨（少数为了炒地）等。也许有人会说：2008年全国楼市低迷，许多地产商为了保命而收缩经营，因此缓工停建项目甚多，在这样的情况下政府不应逼其开工，而罚款或收回就更不人道了。那么，照这样说，政策、法规的权威性，就该弃若敝屣吗？

　　再退一步，如果说2007年楼市的火暴与2008年的低迷皆属异常，那么不妨放宽视野来看：1998年-2008年，全国房地产开发企业土地购置面积达31.3亿平方米，而开发量仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地闲置。即使从2005年算起，也有5亿多平方米存量土地尚未动工。事实上，十几年来，每年的土地开发量都少于购置量。年年如此，又何来2007年-2008年的例外之说？

　　2004年之后，全国商品房竣工面积持续小于销售面积，即使是在市场不景气的2008年，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%，还是比房屋竣工面积5.9亿平方米多出0.3亿平方米。一方面闲置用地不断累积，另一方面竣工面积持续少于成交面积，这是一个非常大的怪圈。

　　这意味着，如果政府只是积极推地，而忽视了逼出存量用地，令其动工，进而转变成可以出售的房屋，那么就根本无法改变全国房屋供不应求的大势。在此情况下，显然难以抑制房价快速上涨。

　　在此背景下，广州国土部门严打闲置地王的态度值得称道。近两年，广州已累计收回闲置土地近27平方公里，其中居住类闲置土地近11平方公里，成为全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市之一。广州市国土房管局称，已回收27块高价闲置地中的一块，并处罚了开发商中莱投资有限公司，没收了其竞买保证金8000万元，并被禁止继续参与该地块竞拍；对5宗拖欠出让金的“地王”将分类进行处罚，计划在9月份处理完毕。

　　实际上，只要各地都能认真落实中央清查闲置用地的政策，不用大量推出新的住宅用地，就能化解商品住宅供不应求、价格飞涨的局面。

　　在舆论和行业进步的压力下，政府在查处闲置用地方面，必然会“硬起来”。据报道，国土资源部已经明确表示，下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。不过，查处囤地之事还需地方国土部门真刀真枪地落实，切莫像以前那样只耍花拳绣腿。（作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长）