广州二套房贷全面收紧

　　楼市进入静默期，但业界预计房价难有大幅回调

　　□本版撰文 信息时报记者 凌慧珊 田桂丹

　　此前风传的二套房贷收紧政策，已经正式落地。面对众多申请二套房贷市民的咨询，广州地区的各大银行基本上统一了口径——首付必须四成、利率也要上浮1.1倍。

　　由于二套房贷收紧，虽然首次置业者和改善型置业者仍可享受打折利率，但有购房者看到政策转风向，开始进入观望状态，广州楼市由此再度进入静默期，二手房业主反复加价的现象不复存在。不过，业界人士预计，单凭二套房贷收紧之力，只能阻止房价快速蹿高，却难使其再次大幅回调。

　　二套房贷收紧政策正式落地

　　8月24日，当记者以申请二套房贷人士进行咨询时，建设银行解放南路办事处职员连声说，“下半年开始已执行首付四成、利率上浮1.1倍的政策，没有任何优惠。”附近一家交通银行的个人金融部员工也告诉记者，首付、利率优惠已成为过去时。

　　包括建行、农行、中行、交行、招行、深发展等银行的个贷部人士接受记者采访时，均称已严格执行二套房贷利率政策。各大商业银行的口风转变，源于7月以来银监会对二套房贷的态度渐趋强硬。银监会此前除重申二套房贷政策须严格执行外，还对银行打“擦边球”的现象十分关注，表示将严查二套房贷款业务里的各种违规问题。

　　广州有商业银行人士也透露，近期广东省银监局密集排查各银行，督促落实严格执行二套房贷政策。重压之下，各行也纷纷开始自查核规，操作上亦有不同程度的收紧。

　　不过，在具体申请过程中，银行方面其实仍有一些折中的办法。某股份制商业银行人士称，在该银行申请二套房，仍可以“个人”而并非以“家庭”为单位来计算房产套数，比如一对夫妻名下已有一套房产，作为非主贷人的一方，在另外购置新房时仍可享受首套房的商业贷款优惠利率；再如如果第一套房贷款已还清，则申请第二套房房贷首付、利率仍可参照首套优惠进行。

　　据有关传闻，监管层将下发明确二套房贷利率政策规定，二套房贷至多只能下调至基准利率的85%，即优惠15%的利率，银监会人士对此未有回应。银监会有关人士称，“鉴于二套房贷比首套房贷的风险加深，我们要求商业银行对于二套房的房贷利率，不能低于首套房利率”。

　　广州签约量降至年初水平

　　7月份起，二套房贷收紧风声猛刮，“刮跑”了部分广州楼市的成交量，一手房市场首当其冲。据中原地产数据，今年上半年，广州一手住宅市场迅速反弹，刚性需求买家和投资型需求买家纷纷入市，上半年共签约近 490 万平方米，月均签约超过80万平方米。而7月份的签约量同最近半年的水平相比明显下降，仅略高于今年1月份的水平。

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞认为，在广州楼市成交量萎缩的诸多因素中，至少有一成左右是拜二套房贷收紧所赐。二套房贷相关政策的从紧执行，从7月份开始就对不少准备二套房贷的购房者造成较大影响，也令不少购房者担心政策会继续调整而有所犹豫，导致成交速度放缓。在满堂红地产研究部经理周峰认看来，对于购置第二套或以上房产的客户而言，提高首付款比例及贷款利率，必定会相应增加他们的购房成本及还款压力。这种心态变化也导致购房者的考虑时间相应增加，市场成交速度有所放缓。

　　汇瀚按揭高级业务经理莫静告诉记者，目前各家银行根据申请人个人信息，对改善型真实性多次审查，严格进行二套房贷政策。如果真的是改善型置业，利率仍可配套房子真实情况适当下浮。“比如，一家三口原先住在70多平方米的房子里，现在住到90多平方米，可以适当下浮15%，也就是享受8.5折的利率。但如果是非改善型的投资置业，购买第二套房就要首付四成，并且利率上浮1.1”。不过，各家银行各有自身划分改善型置业的人均面积分界线：比如，有的是按照人均居住面积29.9平方米，有的是按照人均居住面积19平方米。

　　城区高价物业仍受追捧

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，投资客受房贷政策变动影响，进军楼市脚步有所放缓，但市场上仍有投资客继续动作。由于通货膨胀的预期，总价300万元以下的一手小户型投资，仍很吃香。 在楼市中，一手房受影响比二手房大，大户型物业又比小户型物业大。总价300万元以上的一手大户型，基本上已少有成交，这部分物业除了集中在珠江新城CBD，还包括一些郊区用于旅游投资的别墅。

　　满堂红地产研究部周峰则表示，在二手房市场真正受影响的是中低端市场。中低端客户早在今年3至5月份已蜂拥入市购置相对较低价格的房产，目前无论客源抑或房源皆被有效消化。现在减少成交的是7000元/平方米以下的物业居多，一方面是楼价上涨，7000元/平方米以下物业供应减少；另一方面是对应的买家多数是资金量不足的，必须尽可能通过银行贷款才能达成购房意愿，他们中多数选择了停止入市。

　　相比之下，高端市场的影响并不算大，且有“逆市放量”的迹象。这主要是因为，高端客户的资金拥有量相对充足，他们对未来通胀预期的担心比中低端客户要大，在没有太多投资途径的前提下，高端客户将手头上的资金投入不动产市场购置房产，特别是供应量相对缺乏的中心城区高价物业，至少可以起到保值的作用。

　　业界分析

　　下半年楼市

　　将趋于平稳

　　2007年的第四季度，二套房贷政策横空出世，最终楼市形势应声而下。时隔2年，二套房贷再收紧，房价是否会再应声而下呢？

　　满堂红研究部高级主任肖文晓分析， 2007年中国经济形势一片大好，国家为防止经济过热实行紧缩货币政策，有意抑制楼市过热，降低经济对房地产行业的依赖性。但2009年为了拉动经济增长，国家实行宽松的货币政策，为了扩大内需不得不依赖房地产消费。现在，政府宣布二套房贷政策收紧，房价上涨的有利因素有所削弱，但是政府的态度也很明显，出于“保8”和巩固经济回稳的需要，宽松的货币政策在下半年还将延续，住房消费还是扩大消费的重点。政府暂时不会考虑收回其它对房地产的利好政策，出台新的抑制楼市的政策更不可能。在目前的情况下，楼价大涨和大跌都是政府不愿意看到的，“求稳”将成下半年楼市政策的主调。因此，单纯依靠二套房贷政策收紧，还不足以让楼市在下半年又一次重返下行通道，政府只是拉住了房价这匹野马继续狂奔的缰绳。中原地产物业部副总经理潘婉霞也表示，仅凭二套房价收紧只可能使房价出现微调，但要达到2007年年底出现的20%～30%的大幅回调，难度比较大。