北京预售商品房按套内面积计价 如何防范公摊面积“缩水”受关注

　　新华网上海8月27日电（记者魏宗凯）经修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》25日公布。《办法》规定，取得商品房预售许可证的新建商品房的预售或完成初始登记的现房销售应当按照套内建筑面积计价。北京市的这个转变对全国的商品房销售具有导向性示范意义，关系到千家万户购房者的利益，引起了社会的广泛关注。有关专家就此认为，按套内建筑面积计价本意是让购房者明明白白“消费”，但仍需有效措施防范公摊面积“缩水”。

　　让购房者明白“消费”

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌26日接受记者采访时称，按套内建筑面积计价，主要是为了让购房者更容易了解房屋单价和使用面积，明明白白“消费”；防止产权证上出现建筑面积不差而套内面积“缩水”，购房者难以获得补偿的情况；减少开发商在公共部位与公用房屋分摊建筑面积上的“操作空间”。

　　据顾云昌介绍，虽然目前在广州等少数几个城市已经实施按照套内面积计价，但北京此次改以套内建筑面积计价更有示范效应。事实上在房屋产权证上建筑面积、套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积都有具体数字，但购房者与开发商往往在公共部位与公用房屋分摊建筑面积的大小上存在争议，按套内面积计算房价，能防止开发商利用公摊面积赚取更多利润。

　　部分开发商26日表示，按套内面积计价，最大的变化是会导致房价大幅上升。现在商品房套内面积约占建筑面积的70％－80％，有的电梯公寓得房率更低，按套内面积计价，在总房价不变的情况下也会抬升房价20％以上，在统计数据上会造成房价飞涨。

　　顾云昌认为，按套内面积计价确实会出现房屋单价比按建筑面积计价高的情况，主要是公共部位与公用房屋分摊建筑面积会折算到套内面积里计价，但无论按哪种方法计价都不会影响到房屋的总价，因此也不会助推房价上涨。

　　需防开发商在公摊面积上钻空子

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭26日向记者表示，按套内面积计价，如果没有有效的措施来约束开发商，则公摊面积容易“缩水”，看似保障购房者利益的规定，最后让开发商钻了空子。

　　据杨红旭介绍，按建筑面积计算，购房者不仅关心套内面积，还关心公共部位与公用房屋分摊建筑面积。而按套内面积来计价，则放松了对公摊面积的监管。由于开发商在预售房屋时对公摊面积是估算的，所以往往是套内面积能测得准，而公摊面积测不准。尽管购房合同中一般要求预售面积与实测面积差异值不超过3％，否则买受人可选择多退少补或退回所购商品房，但开发商一旦与测绘机构联手在实测时做些手脚，购房者就难以发现从而利益受损。

　　上海一些开发商也明确表示，不管以何种方式计价，公摊面积都会让购房者承担，只是现在给开发商增加了难度，要对公摊面积精确估算和测量，但在公摊面积上仍有很大操作空间。据介绍，分摊的公用建筑面积不仅包括电梯、楼梯、过道、走廊，还包括大堂、公共门厅、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房，测算起来比套内面积复杂得多，普通购房者一般难以弄明白公摊面积到底有多少。

　　而在已实行按套内面积计价的广州，近日也有媒体披露因公摊面积大幅缩水引起商品房预售纠纷日益增多的现象，不过纠纷多集中在商铺买卖中，引起纠纷的原因是公摊面积普遍“缩水”30％左右。

　　顾云昌则认为，防范开发商在公摊面积上有“猫腻”，还需有效的惩罚约束措施，同时增加房屋买卖交易的透明度。据了解，郑州市已通过房地产网公布房产建筑面积信息、房屋分摊面积情况，还公布测绘队即将测绘的楼盘项目名称、小区楼号和测绘日期，让购房者明明白白“消费”。

　　 不会影响二手房交易

　　记者在采访中了解到，虽然上海还未实行按套内面积计价的商品房销售办法，但各地对北京办法极有可能的跟进使一些购房人士开始担心。在一家外企工作的周女士告诉记者，现在买房除了自住外还有投资的需求，即便套内面积没有减少，但公摊面积“缩水”还是会使得产权证上的建筑面积相应减少，以后再转手时如果按建筑面积计价，就会降低房产的总价，可能会影响二手房市场。

　　顾云昌就此分析称，北京市的《办法》明确规定，独栋别墅、整栋楼房和车位、车库的预售、现房销售可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者直接按套计价。也就是说现房可采取多种计价方式，这意味着这一《办法》不会影响二手房交易，但二手房购房者要弄清交易合同中的计价方式，防止引发不必要的纠纷。

　　一些地产中介则告诉记者，目前二手房交易都是根据市场价格由双方自愿达成的，多是以谈好的总价再进行折算单价，购房者对以建筑面积和套内面积计价并无特殊要求，只要双方自愿达成协议，不会影响房屋的价值。