9月2日晚上，一条突如其来的消息让刚买了二手房不久的小黄彻夜未眠，因为他的房贷正在审批中。“本来在8月买房子就觉得是价格高点买的，现在首付款已经全部给了卖房人了，一旦贷款批不下来，我该如何面对？”

　　让小黄心惊的是北京市银监局出台的一项新政策，从9月1日起，北京的二手房贷款，各银行必须以二手房网签合同中约定的成交价格作为审批依据，并以网签价格和评估价格两个中低的作为房屋抵押物价值发放贷款。

　　二手房买房人成本加大

　　小黄买的是位于北京市昌平区的一套住房，96平方米。据他讲，该区域的二手房指导价为每平方米3600元左右，而他最终的实际成交价是每平方米8000多元，相差甚大。之前，他的中介代理人就承诺，到时候会采取黑白合同的做法，按照指导价来缴税，按实际成交价去银行贷款。

　　“我之前也打听过身边很多买二手房的同事，大家基本上也都是这么操作的。一套100万元的房子，网签合同显示成交价格一般只写50万元到60万元。可没有想到，赶上了这个新政，现在如果想多贷款，我就得把网签合同的成交价格提高，那势必就得多缴税。我算了算，光是税，就得多交好几万元，但我也只能选择多缴税，我需要贷50万元，如果网签合同价格太低，肯定贷不了那么多，因为银行最高给贷的就是房价的70%。”

　　指导价“成就”黑白合同

　　据了解，相比新房交易，二手房交易价格相对复杂，包括实际成交价、银行评估价格和网签价格(也是过户价格)。而银行贷款的依据是银行给出该套房屋的评估价，以此给予相应的贷款额度，一般来说，评估价是实际成交价的八九成。而网签价一般则只有实际成交价的五六成，一般都以最低的地区的指导价为基准。而过低的地区指导价与近期疯涨的二手房价之间的巨大价格差，无疑是催生黑白合同的“罪魁祸首”。

　　原本，地税部门及建委之所以制定地区二手房最低指导价，除了想对当地二手房交易起一个指导作用之外，更重要的目的在于确定一个税收标准，即交易合同价格不得低于当地指导价，这也是缴税的官方依据。

　　可随着近一两年北京市房价的一路疯涨，最低指导价与实际成交价间的差额越来越大，按最低指导价缴税反倒成为避税的最有效途径。这直接给国家税收带来负面影响。据北京房地产交易管理网数据显示，上半年，京城二手房成交量同比上涨了两倍多。二手房均价半年时间上涨幅度超过三成。但最近发布的上半年北京地税收入数据却显示，契税总征收额比去年同期下降29648万元，降幅达6.7%。

　　新政抑制逃税作用明显

　　一项原本用于抑制黑白合同的制度举措，反倒滋生了黑白合同的发展壮大，更为严重的是，实践中，即便发现此类情况也很难给予处罚。正是在此种背景之下，北京市出台了前述新规。

　　某银行信贷部刘姓经理今天接受记者采访时认为：“我的理解是，这个政策主要就是针对黑白合同。以往给税务等部门的是做低价钱的合同，而给银行的是正常成交价钱的合同。这么做可以少缴税，还可按正常价钱多贷点款。现在所有合同都是一个价钱。如果要多贷款，就要多缴税。想避税，就得多掏首付。但对于本身就不打算多贷款，或者是全款付清的买房人，新政影响不大，还有可能继续作避税的操作。”他同时也指出：“所以，不能说黑白合同会马上完全消失。”

　　一位房地产分析人士则对记者坦言，政府直接调高指导价格的话，对市场影响太大了。收紧银行放贷则会从另一个方面，对二手房交易产生一定的抑制作用，能起到一定的“定点清除”效果，由于加大了购房人的买卖成本，所以观望以及毁约情况或将增加。

　　本报北京9月3日讯