图表数据来源：广州市国土房管局阳光家缘网

　　60后、70后需求仍在，中心城区住宅仍供不应求，房价暂难下跌

　　市场结构不合理导致80后50后观望心态浓厚

　　文/记者赖伟行

　　国家发改委报告表示部分城市住房价格上涨过快；银监会强调加强按揭贷款风险，控制二套房贷收紧成真；国土资源部或将加大对开发商囤地行为监管力度……管理层频频放话之下，楼市的传统促销旺季“金九银十”如约而至。

　　在广州，多家机构的数据均显示楼市七八月已呈价稳量缩之态。刚刚过去的周末，记者走访天河、白云、海珠多个推出新货的楼盘，发现不少追逐购房梦多年的“60后”、“70后”终于出手，身处两端的“80后”和“50后”却在怅然若失中观望着。在有效的刚性需求消耗殆尽后，现时的高价究竟还能支撑多久？

　　60后70后刚性需求仍在

　　上周六，白云堡立交附近的一个楼盘内，销售中心的销控表上显示，近500套房子只剩下20多套尚未名花有主。近半年时间一直在看楼的伍国刚交完定金，长舒了一口气。“两年前来这里看过，均价8000元/平方米，现在打完折还要9900元/平方米，后悔以前错过了好机会。”

　　从2002年开始，伍国就与太太租住在柯子岭附近，随着孩子的出生，置业的需求渐显迫切。他选择了首付两成，分30年供款，每月的还贷额5000元左右。

　　像伍国一样的“60后”、“70后”成为“金九银十”开锣后的交投主力。“他们的孩子到了读书年龄，改善生活的愿望非常强烈，形成强大的购买力。”汉国置业（中国）有限公司项目发展总监洪小文觉得，正是因为有这样一批买家，楼价暂时还看不到下跌的可能。教育医疗资源较好的中心城区由于前两年开工不足，目前供应量依然偏少，刚性需求成为支撑楼价的重要因素。

　　来自广东中原地产研究部的数据显示，与去年平均水平相比，8月的推售面积仅为其五成左右，而签约面积则增长近两成，表明市场上去库存化尚未结束，供不应求的情况仍在持续。

　　小户型少阻碍80后入市

　　记者走访发现，抛开单纯的供求关系不论，当前广州楼市中户型结构（90平方米以内小户型面积与大户型面积比例）不合理、地段供求结构不合理和高、中、低档产品数量不合理等结构不合理的因素却阻碍了这些买家入市的步伐。

　　“女朋友家出了不少钱，虽然首付不成问题，还是觉得市区的房价有点高，楼盘小户型的单位本来就少，可不是靠近路边太吵，就是交楼的时间太晚要到一年之后。”在银行工作的李良锋毕业4年了，这个周末从员村一直看到东晓南路，每个楼盘存在的不足之处使他难以拿捏。

　　54岁的“老广州”徐铭源也希望在市区养老。坐在中山大道某楼盘的销售中心内，徐铭源说，他一直想卖掉番禺的房子回天河安家。“我们快退休的人，近100万元的贷款额分5年还的话，根本还不起。”

　　专家看市

　　波动或成后市主调

　　去年，出于回笼资金的需要，开发商打出降价的大旗却收效不彰，如今开发商“不差钱”成为普遍情况。截至2009年8月底，共有约40家上市房企通过资本市场获得超千亿元资金。同时，多家银行近期向房企发放的银行授信总额逾1500亿元。此外，预计下半年品牌房企的融资活动将更加活跃。WIND统计数据显示，今年5月前后，已有23家房企提出定向增发方案。沪深两地共有40家涉及房产业务的上市公司提出再融资计划，合计募资超过690亿元。

　　“流动性增加促使了楼市的迅速反弹，政策的收紧又使得七八月间的成交量出现萎缩。”广州市社科院数量经济研究所所长欧江波认为，楼市早于实体经济在2007年9月就开始下滑，所以先于实体经济回暖、当前价格又在高位盘整是正常现象，但有效的刚性需求确实已经消化得差不多，年内维持价稳量缩的可能性较大，楼市难言会遇到拐点。

　　欧江波分析，虽然国内的货币政策有可能会收紧，不过全球金融危机走势未明的情况下如果美元继续贬值，楼市的流动性将得到补充，加上防止通胀和“保8”等目标令中央政策的出台和执行存在诸多不确定性，楼市变数多多。

　　房地产专家赵卓文则认为，随着投资开发量的增加，2010年下半年开始可售面积将增加，如果需求乏力，又将引起新一轮的“供大于求”。未来几年市场将始终在“供不应求”与“供大于求”之间反复，波动将是主调。（记者赖伟行）

 

　　8月三成楼盘价格下调

　　前期价格上涨过快抑制购买欲望，而近期新货大量上市，楼市供不应求现象短期内得到一定缓解

　　本报讯 （记者蒋悦飞）在全国大中城市8月成交全面下降的背景下，广州8月楼市也步入了滞涨状态：成交减少，价格微降。一方面是前期楼价涨幅过快抑制了购买需求，另一方面政策微调使得购买者追涨意愿不足。来自易居中国对于七八月份两度进入销售前50的楼盘监测数据显示，有30%的楼盘出现了价格下跌现象。

　　市区外围双双跌价

　　中原地产广州楼市报告显示，8月份广州全市十区签约均价约10600元/平方米，环比增长了3%，同比增长近21%，签约均价已经连续第四个月运行在万元以上。其中中心六区的签约均价约13400元/平方米，环比下跌6%。外围四区签约均价6700元/平方米，环比下跌11%，同比下跌26%。

　　为什么市中心在跌价，外围四区也在跌价，但是全市均价却在上涨？中原地产市场总监李粤湘表示，主要是结构性变化拉升全市签约均价。7月份签约单位中中心六区的份额下降到41%的低位，8月份又升到58%。

　　19个楼盘6个降价

　　8月份，中心六区签约均价约13400元/平方米，较7月份下降近900元/平方米。作为广州楼价标杆的天河区，8月份签约均价约17520元/平方米，环比微降5%，同比则增长54%。

　　记者在易居中国对于广州7月、8月上半月成交量同时排名前50项目的统计发现，19个项目中有6个项目实际成交均价出现下跌，价格下跌项目占30%。如天河区一花园8月报价25000元/平方米，而8月上半月成交均价为20111元/平方米，环比下滑6%；海珠区一公寓从7月的18500元/平方米降到16500元/平方米。

　　易居中国华南副总经理梁永光表示，8月少量项目出现明升暗降或直接降价的现象，主要是开发商近期价格上涨幅度过快或过大导致成交量出现短暂停滞，被迫进行自我调控。

　　8月份，中心六区多个项目的开盘成交率普遍在五六成左右。这与上半年动辄九成左右的成交率相比，热度明显下降。中原地产数据显示，广州住宅存量环比上升明显，增幅为4.3%。上周住宅供应大幅增加，存量面积首次上扬。

　　租房量连升4月二手楼高位盘整

　　楼价太高转买为租现象持续

　　8月二手楼均价环比升高3.2%

　　比2007年7915元/平方米上涨13.8%

　　二手楼租金维持在32元/平方米·月

　　本报讯  （记者赖伟行）来自中介机构的最新数字显示，价格高企令买家入市意欲降低，广州二手楼市已经进入高位盘整期。记者昨日从合富置业发布的成交数据获悉，8月份广州二手住宅成交均价继续保持上扬态势，环比上升3.2%，涨幅比上月有所增大。住宅租赁市场方面，因楼价高企而转买为租的现象持续，租赁交投热度继续攀升，自5月以来已是连续四个月录得成交量的升幅，租金仍维持在32元/平方米·月的位置。

　　5000~8000元均价为主力

　　数据显示，8月份广州二手住宅成交均价冲破9字头大关，比2007年的最高水平7915元/平方米上涨了13.8%。楼价继续上扬的同时，成交量出现调整，反映出部分消费力对楼价承接不了的情况。

　　从目前情况来看，价格仍维持高位运行。5000~8000元/平方米仍是二手楼市的交投主力，成交比例保持在37%。5000元/平方米以下中低价位二手房成交出现下降，成交比例从7月份的14%下降到8月份的10%。

　　高质素物业与普通物业的价格拉差幅度不断增大，8月份8000~10000元/平方米和13000~17000元/平方米价位段的中高质素物业在8月份成交比例均录得增加的势头。

　　股市波动 资金转向二手楼

　　8月份出现部分投资者为保险起见，将资金从股市抽出，投入楼市寻求相对稳定的回报。这类投资者比较青睐质素较高、保值力强的次新房，原因在于政策优惠令购买次新房的置业者税费负担有所减轻，另外质素相对较高的次新房保值力也更受置业者认可。由于目前高质素物业与普通物业的价格拉差幅度不断增大，因此位于市区、有花园、管理好、有稀缺资源的“楼王”在楼市步入高位调整期内，价格仍不断上升，保值力仍受到市场认可。