楼市好，开发商趁势涨价，一些想要赚得盆满钵满的开发商，开始“一天一个价”，却吓走了投资客。有着多年投资经验的林建明(化名)果断放弃了涨价过猛的同方国际，他心里自有本账，价格透支了未来的增值空间，就不再追涨。

　　购房者大喊“被忽悠”

　　仅一个多月，每平方米涨了2500元

　　“太离谱了，才一个多月，价格从14500元/平方米涨到17000元/平方米。开发商当初这么早公布预售价格，分明是在试探行情，看市场好了，就趁势哄抬房价，这种开发商太没有诚信！开发的房子还敢买吗？”林建明说的正是位于城东的同方国际。作为购房者，林建明有种被开发商欺骗的感觉，对开发商这种待价而沽的行为十分气愤，他向商报诉说了他的买房经历。

　　7月底，林建明通过广告知道了同方国际这个酒店式公寓项目，他赶到项目现场看了样板房和户型图，当时销售人员表示楼盘将在九、十月份开盘，并将销售均价145000元/平方米告诉了林建明，还说当天下意向金，可以享受房款97折的优惠。林建明算了算，97折优惠后均价相当于14065元/平方米，跟周边房价差不多，他决定下意向金。林建明签了一份“同方会入会协议”，支付了所谓的入会费5万元，协议明确林建明作为“同方会”的会员有优先选房权和享受同方国际总房价3%的优惠。

　　转眼间九月到了，林建明打了同方国际的销售电话想再确认开盘时间，一问才知道价格涨了，开盘预计要17000元/平方米。

　　“早知道是这个价格，我就不要了，这个价格没有什么升值潜力了。”开发商短期内价格猛涨，林建明认为，开发商这样做跟一些中介或者卖家类似，为了吸引买家，先挂个诱人的价格，看着人多了，立马变脸涨价。

　　“既然价格波动这么大，开发商何必心急火燎地在开盘前三四个月就地对外公布了呢！此前的价格不过是在试探市场，我们这些早前下定的客户，反倒给他们的涨价铆足底气。”他说。

　　林建明签下的“同方会入会协议”中没有写明价格，当时销售人员口头告知的14500元/平方米均价，也无法作为购房依据。林建明说，虽然没有“白纸黑字”，但是开发商对外公布的价格是与购房者的一种口头约定，购房者下定也是对公布价格的认可，短时间内价格发生这么大的变化，可见同方国际的开发商对市场没有判断力，对购房者更没有诚信可言。

　　比较之下，林建明放弃了同方国际。林建明并非一时之气，他这几年投资过六七套房子，多年积累下来的投资经验告诉他，17000元/平方米的这个价格已经透支了未来几年的增值空间，没有必要再追涨。

　　 酒店式公寓

　　增值速度不如周边住宅

　　林建明对同方国际周边的几个小区摸了个底。目前，秋涛北路附近的景芳小区二手房成交均价在14000元/平方米左右，艮山西路上的闸弄口新村二手房成交均价在13000元/平方米左右，秋涛北路与凤起东路交叉口的单身公寓新城市广场成交均价12500元/平方米左右。虽然新城市广场(约2005年建造)要比景芳(1996-1997年左右建造)和闸弄口新村(1988年左右建造)的房龄小很多，但价格比这两个小区低。

　　林建明知道，类似于同方国际这样的酒店式公寓或者单身公寓,是50年产权的商业用地，购房成本比住宅高：房贷最低首付五成，按揭利率是基准利率的1.1倍，贷款最长10年，而且不能使用公积金；此外，房子以后转手的买家肯定没有住宅多，因为这类公寓居住成本太高，水电是按照商用标准支付的，又是一居室，南北往往不通风，没有阳台，所以不适合长期居住。这些因素综合下，酒店式公寓或者单身公寓比周边住宅价格略低也是情理之中。

　　价格适当是林建明当初要买同方国际的原因。他认为，同方国际七月底公布的预售均价14500元/平方米，享受97折后相当于14065元/平方米，跟周边住宅价格差不多，本身是新楼盘，所以可以考虑。但是现在涨到17000元/平方米，比周边住宅的价格还要高3000-4000元/平方米，如此一来，开发商把未来可能增值的空间几乎都拿走了，相应的风险就留给了业主。

　　买酒店式公寓首先考虑出租，林建明算了算，同方国际涨到17000元/平方米，出租回报率也低很多。

　　参考周边小区的租赁价格，景芳、闸弄口新村内，两居室50平方米左右的房子，精装，家电全配，月平均租金1800元左右。新城市广场40-50平方米精装、家电齐备的单身公寓，月平均租金2300元左右。

　　那么，根据周边小区出租情况，可以大致算出同方国际的年租金回报。以同方国际样板房46平方米为例，17000元/平方米成交，总价78.2万元，月租金2300元，年租金回报率在3.5%。这是一个非常理想状态下的回报率(即一次性付款没有房贷利息、税费、公寓空置时间以及配置家电的费用)。同样这套公寓，按之前的单价14500元/平方米计算，总价是66.7万元，年租金回报率在4.1%。而杭州市中心黄金地段一些中小套房源，买下来出租，回报率也能达4%-5%，这是杭州比较理想的出租回报率了。

　　那么，同方国际将来的租金会不会有很大的提升呢？林建明觉得很难。同方国际附近是佳好佳建材市场、杭州安琪儿服装小商品市场，不属于黄龙和武林广场这样高端租客云集的商务区，高端租赁肯定不活跃。

　　 价格涨了，租金回报率低了

　　记者以普通购房者的身份来到了同方国际现场销售中心，项目的门口就是艮秋立交桥，稍显压抑。记者询问价格时，销售人员表示同方国际开盘预计均价17000元/平方米。当记者向销售人员确认一个多月前价格还是14500元/平方米，涨价太快时，销售人员回答则是，“地价在涨，我们也得涨啊，现在形势好了。”

　　销售人员带记者来到46平方米的样板房。销售人员介绍精装修的标准是2000元/平方米。那么这个2000元/平方米的交付标准是怎么样的？记者发现，样板房内卫浴使用的是TOTO，橱柜用的是方太和樱花，电视机、冰箱、洗衣机、床柜俱全。当记者向销售人员确认交付标准时，才知道样板房内的家电和家具只是摆设。

　　销售人员说，交付的时候只有墙面、吊顶、瓷砖是做好的。样板房内卫浴用TOTO，方太橱柜和樱花电器也不一定是交付时的品牌，具体都还没定，到时候签的合同上写什么就是什么。所谓2000元/平方米的精装修，看来是一笔“签的合同上什么就是什么”的模糊账。

　　杭州也有不少如万科、凯德等品牌开发商做的精装修楼盘，记者曾参观过他们楼盘的样板房，这些公司在样板房前有精装修交付标准的公告，公告内明确精装修使用的材料、选用的品牌范围；或者，有些公司在样板房内的各部位摆放“交付标准”或者“非交付标准”的标识，购房者在参观样板房时就明确将来房子的交付标准，明明白白消费。但是在同方国际的这套样板房内，看不到任何这些标识。

　　 所谓2000元/平方米的精装修标准

　　只有墙面、吊顶、瓷砖是做好的，其他品牌都不确定

　　水电、交易税费都按商业用房计算

　　使用成本高，房贷条件苛刻

　　与住宅相比，杭州的酒店式公寓、单身公寓并不受购房者青睐。“买的人少了，价格就抬不上去了。”记者采访了我爱我家、华邦地产资深经纪人，他们介绍说，从目前杭州市场的单身公寓、酒店式公寓的成交均价来看，要比周边的住宅低1000-2000元/平方米左右。

　　酒店式公寓、单身公寓是商业用地。银行一位相关负责人告诉记者，商业用地性质的公寓参照商业用房贷款，首付最低五成，利率为基准利率的1.1倍，最长贷10年，不能使用公积金。一位业内人士介绍说：“大部分投资客更愿意低首付，保证自己的现金流，这类商业住宅与普通住宅比，不具备优势。而且，交易税费按商业用房计算，即使面积小也不享有普通住房的税费优惠。”

　　酒店式公寓的水电比住宅贵。记者曾算过一笔居住在酒店式公寓的电费账：以夏天用电高峰时的情形来举例，同时参照大多数酒店式公寓基于公建或商业的用地性质所遵循的商业用电收费标准(0.94-0.975元/度)，那么光电费一项，酒店式公寓就要比一般住宅高出一大截。比如，夏天空调用得久，以一台2P空调开足10个小时来算，每天约需要20度电，再加上冰箱、热水器、电磁炉等其他大功率电器，以一天30度电计，一个月总用电量约为900度。如果住的是酒店式公寓，按商业用电收费标准0.975元/度来算，每月电费为877.5元；如果住的是住宅，(按峰谷电价每天22：00-次日8：00为0.28元/度，其余时段0.56元/度计算)，每月电费大约只需336元。相比之下，两者的电费差价高达500多元。

　　酒店式公寓的物管费是一笔不小的开支。例如，同方国际物业管理费用是4元/平方米/月，也就是说46平方米的公寓，一个月要支付184元的物管费。

　　“水电费、物管费这些是酒店式公寓租客不菲的支出，加上酒店式公寓房租一般要比周边同面积的住宅贵，杭州有多少租客每个月能承受这么高的生活支出，何况杭州目前这样的高端租赁市场本身不大。”一位业内人士如是说。 (来源：每日商报)