上半年经适房开工量不足全年1/4，8月开始却呈“井喷”

　　上海“狠招”治地王

　　《中国经济周刊》记者 谈佳隆/上海报道

　　8月26日，上海闵行浦江基地动工；8月27日，浦东周康航基地开建；8月28日，浦东曹路基地启动。

　　8月的最后一周，上海三大保障性住房基地项目“密集”开工，似乎给8月上旬已经临近2万/平方米均价的上海商品房市场提供了三支“镇静剂”。

　　三天三大基地的开工速度前所未有。加之已开工的嘉定江桥基地、松江泗泾基地，上海市政府确定的六大保障性住房基地已经启动了五个。拓展后的总用地面积达2360万平方米，建成之后52万人将入住此六大基地。

　　市场人士普遍认为，造成上海房地产市场火爆且均价再创历史新高的真正推手是豪宅扎堆上市。不过，在商业豪宅交易井喷的同时，政府为普通百姓提供基本住房需求的大型居住社区基地也集中开工。

　　在采访中，上海市住房保障和房屋管理局相关人士告诉《中国经济周刊》：“相信三大基地在内的保障性住房的密集‘动土’，在一定程度上能够弥补政府上半年在保障性住房上的开工不足。”但该人士并不愿意透露开工量缺口究竟有多大。

　　上海下半年土地供应或呈井喷

　　8月末，《中国经济周刊》记者从上海市发改委独家获悉，今年上半年上海主要经济社会指标完成情况中，“经济适用房建设”是唯一一个大幅度落后于此前今年规划的重要指标。

　　按照上海市委、市政府年初的许诺，全年经济适用房的建设目标是“力争开工建设400万平方米左右”，而整个上半年，上海仅开工建设95万平方米，开工量不足全年的25%。

　　上海市发改委人士表示，此数据是今年8月下旬上海市发改委主任周波在向市人大常委会报告上半年上海市经济社会发展执行情况时所披露的，这也是该方面数据的首次公布。

　　实际上，在今年年初，上海市委、市政府领导多次把“力争开工建设400万平方米左右”保障性住房作为工作任务。而在上海商品房价格快速上升之时，保障性住房开工量却出现了开工不足，其中究竟有何奥妙呢？

　　“为什么快不起来？因为土地指标有一定的审核程序；另外，选择的基地也有一个动拆迁的问题；此外，还要考虑公共设施配套和市政基础设施配套的问题。从这个角度来说，集中大量建设存在一些制约性因素。” 上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生向《中国经济周刊》解释说。

　　不过，考虑到今年二季度以来，上海住宅房地产市场出现的井喷行情造成价格上涨过快，并不利于房地产市场的健康发展，“增加土地供给”便进入到中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声的视线。

　　今年7月，俞正声在接受凤凰卫视采访时，就曾把“增加供应量”作为抑制高房价的“杀手锏”。

　　上海市规划和国土资源管理局知情人士告诉《中国经济周刊》：“今年上半年，我们供应住宅土地为60幅、401公顷。其中用于商品房地块的有25幅、188公顷；用于经济适用房等保障性住房地块的有35幅、213公顷。相比上半年，下半年住宅土地供应量有望成倍增长。”

　　据了解，今年下半年预计上海可供应住宅地块土地约120幅、1196公顷；加之上半年的数据，全年有望实现可供住宅用地180幅、1597公顷这一目标。

　　此外，上海处于“批而未用”状态的1077公顷住宅用地，将成为上海规土局重点督查的对象，因而多种因素叠加或将导致下半年上海住宅土地供应出现井喷状态。

　　上海“新地王”再刷新

　　从“不足”到“井喷”，上海普通住宅土地供应发生了什么？

　　种种迹象表明政府层面已经意识到，只有增加住宅土地供应量，大力建设保障性住房和大型居住小区才是解决上海高房价的可行之道。

　　8月19日，上海市十三届人大常委会第十三次（扩大）会议召开，上海市委书记俞正声参加了徐汇代表团的评议活动。在该分组会上，上海市人大代表、上海城开集团总经理倪建达质疑：“按照最近上海市青浦区赵巷镇‘地王’的出让价格计算，其建成一期后的价格应该会在3万元/平方米，按照比价体系，那时徐汇区的房价不是应该到10万元/平方米了吗？”

　　7月23日，备受关注的上海青浦区赵巷镇特色居住区10号地块，拍出了30.48亿元的高价，被金地集团收入囊中，创下了今年土地拍卖价格的新高，成为上海年度新“地王”。 与一些城市中心城区“地王”不同，10号地块处于上海远郊。

　　在详细了解上海新“地王”事件之后，俞正声书记打断了倪建达的发言，称：“可以在它周围建大型小区，就不怕它不栽在那儿。”

　　上海市住房保障和房屋管理局知情人士向《中国经济周刊》透露：“上海市委、市政府已经明确，除了六大保障性住房基地之外，上海还将建设以中低价商品房为主的九个大型居住社区，包括已经确定的嘉定新城、青浦新城、南桥新城、临港新城在内的基地，总用地面积约3970万平方米。”

　　这意味着，未来一段时间内，综合考虑六个保障性住房基地和九个大型居住社区，上海针对中低收入民众的住宅土地用地面积将超过6330万平方米。

　　不过，即使是在俞正声书记的“狠招”之下，进入8月下旬，房地产商的拿地意愿依然强劲，上海“地王”再次出现。

　　8月27日，有着央企背景的华润置地以总地价35.22亿元的价格把上海嘉定南翔的两幅地块收入囊中，登上上海新“地王”宝座。

　　市属开发商利润率3%是否可行

　　无论是保障性住房基地还是大型居住社区，政府在土地成本、开发商利润上都会有所控制，俞正声之所以能作出“不怕它不栽在那儿”的表态或基于此。

　　今年8月下旬，上海市发改委主任周波在向上海市人大常委会汇报工作时明确表示：“加快保障性住房大型居住社区建设，建立‘以区为主，大集团对口大基地’的建设新机制。”

　　据记者了解，所谓“大集团对口大基地”的新机制已经基本确立。其中，上海绿地集团对口嘉定江桥基地；上海城投集团对口松江泗泾基地；上海城建集团对口闵行浦江基地；上海建工集团对口浦东周康航基地；上海地产集团对口浦东曹路、宝山顾村基地。

　　刘海生局长告诉《中国经济周刊》：“在建设保障性住房的问题上，我们呼吁房地产企业有社会责任感，鼓励国有企业多做一些，也欢迎民营企业参与。”

　　房管局长之所以呼吁企业需要“社会责任”源于此类住房项目利润很低，房管局已经要求上述集团在保障性住房建设上严格执行国家有关规定，利润率不能超过3%。而上述五大房地产集团都是有着政府背景的国资国企。

　　刘海生局长告诉《中国经济周刊》：“经济适用住房按照国家规定，可以采取项目法人招标和政府指定机构实施建设。如果是房产开发企业进行建设的话，政府对房产企业的利润限制在3%以下。如果政府指定机构进行操作的话，那么仅收管理费，没有利润。”

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容向《中国经济周刊》坦言：“我们不要忘了开发商永远是想获取暴利的。经济适用房只有3%的利润？那是很难实现的。如果只有3%的利润，开发商百分之百都不会去做。”

　　不过，刘海生告诉《中国经济周刊》：“政府对经济适用住房价格控制会非常严格，如果当中有一点点差价的话绝对不会纳入财政收入，还是会取之于民、用之于民，政府的设计就是持续让经济适用住房建设滚动发展下去。”

　　今年下半年上海版经适房将首次上市，上海市政府、市属开发商的保障性住房 “账本”将怎么算？各方都给予高度关注。