自2008年下半年开始放松信贷以后，深圳楼市从2009年初开始回升，从3月份以来，原本由自住类刚性需求驱动的房地产市场，忽然转向以通胀避险、博取升值等为主的投资客为主，比例快速上升到40%以上。这种客户主要受杠杆刺激，对于贷款依赖性较大。投资客的进场，使各地楼市随后达到小阳春、暴涨，甚至各地再次出现新地王，使房价的最终决定者中国人民银行再次出手，下发严控第二套房贷通知。

　　四成首付意味着首付成本提高100%，而利率从7折提高为1.1倍，则意味着利率支出增加57%，两者相加意味着购房者的杠杆效应大幅度下降，即使只计算首付，杠杆效应也大降100%……由于房地产市场是中国唯一具备杠杆效应的投资市场，因此，杠杆效应的大幅度下降，必然将在较大程度上影响房价。

　　两个月前，大家断言房价还要暴涨，今天却出现了普遍房价暴跌的忧虑，中国楼市幼年期特征可见一斑。目前的格局或许酝酿灾难，或者酝酿机遇，这是一个不平凡的年代。

　　七条件促2007年楼市跳水

　　大家都会关注一个问题：2007年楼市行情在2009年重演的可能性有多大？以深圳为例，2007年楼市为什么会跳水？

　　当年大户豪宅占供应量的70%左右，总价高的物业流动性差，受到金融政策的影响更大。房企受到资本市场冲动，拿地与融资形成相关刺激，开发投资增长较大。一旦金融政策变化，相关关系受到破坏，房企降价压力大。房企的资本金比例从20%，直接提高到40%，缩小了房企的资金杆杠效应，达到100%。2007年投资客比例高达50%以上，抢购现象严重。但受投资客专业技能限制，品种搭配问题较大，组合结构上不能抗风险。受到投资扩张，2007年的供应充裕，一旦金融变化导致销售下降，就形成供应过剩。而中国恰好在世界金融危机开始发酵的前夜推出紧缩政策，宏观调控效应与世界金融危机效应重合加剧了楼市调整幅度。

　　楼市拯救经济

　　进入2008年，中国在前一次在错误时点进行紧缩之后，吸取教训，果断地采取了全球最大力度的货币扩张政策，接近8万亿的新增贷款，与十大振兴建设规划，将中国经济率先救出谷底。

　　其中，由于房地产行业是国民经济中唯一既是消费又是投资的领域，也是牵扯面最广的市场，对于国民经济的拉动作用最大，因此在拯救经济的全盘活动中，房地产事实上是一个核心，虽然没有明说，但是受到最大重视，暗中放宽了很多限制，比如二套房贷、优惠利率、VIP认筹、10天内必须开盘等限制都没有再执行。

　　进入2009年年中以后，中国经济率先确认复苏，而以美国为首的世界经济也开始复苏，中国出口开始增长。就在这个时候，似乎是楼市拯救经济的重任已经完成，就出台了控制政策。

　　所以，从2008年至今，可以用“经济困难、楼市受宠；经济获救、楼市被弃”来形容，而这种局面可能还将持续相当长的时间，中国这个怪异的情况在其它国家是没有的。

　　2009年楼市运行条件

　　那么2009年是否会重演2007年的那一幕呢？这就要具体分析2009年的楼市条件。

　　1.供应量萎缩

　　目前的供应量远远小于2007年，而这种情况还将持续到2011年之前。一旦政策企稳，非常容易出现供应不足的现象，目前的交易量下降，有购房者观望的因素，但也有供应量下降的因素。2009年的供应呈现大幅度下降趋势，而土地供应自2007年7月以来，已经创出17年来最低。目前楼市成交萎缩，并非需求萎缩，而是供应萎缩造成的，萎缩势头在2010年将进一步加剧。

　　2.大户为主过渡到中小户为主

　　2007年初，深圳楼市以大户豪宅为主，所占比例甚至高达近70%，这种物业门槛高、总价高、流动性差。而2006年开始实施的“90／70”政策，经过两年的发酵，已经开始有效果。2009年上半年，大户豪宅比例开始稀释，尤其是进入下半年，以金地上塘道、招商花园城五期、花样年花郡、深港1号、华侨城馨苑、天健·时尚空间、鸿隆·世纪广场灯等中户型、小户型物业开始密集入市。面积的缩小，有助于减低高价感受。

　　3.下降周期结束，今年是复苏周期

　　中国和世界的经济，目前都已经处于复苏过程中，一般地说在这个阶段房价再进一步回落的势能大大减小，甚至难以调整。目前有报道说美国房地产的交易量和价格都在回升。

　　4.为货币危机找出路

　　目前中国人还没有被货币教育，本轮货币教育的惨痛程度将可能超过1992年那一轮，而教育发生的年份，可能在2012～2014年之间。在这一背景下，实物资产如房地产将是不多的避难渠道。或者说，目前的投资不是找绝对值的标的，而是找泡沫少的，只有这样才能将货币危机的损害降到最低点。

　　5.房企降价压力归零

　　供应量处于低点，导致上半年几乎全部房企都超额完成了全年任务，很多公司甚至提前放假。而由于资本金比例重新降低到25%，因此，房企资金扩张效应重新扩大，任务超额完成、资金扩张实力增加，为什么会贸然降价呢？

　　6.政府出地效应降低

　　从深圳，到重庆、杭州，政府在楼市的行政效率开始下降，土地出让受到直接影响。在土地少的背景下，资金太多的国有房企开始在各地制造地王，社会预期改变，参照系改变，降价的空间难以寻获。

　　牛变熊的可能性很小

　　经上述分析发现，2009年的运行条件与2007年并不相同，甚至有了质的变化。在所有资产全面泡沫化的今天，货币拥有者必定会利用楼市的上述条件，进行避难操作，因此房价的拐点不会出现。但显然，房价存在阶段性波动的可能性，这可能主要出于对现价的共识还未形成，需要一定时间所致。

　　而目前的成交缩量，改变的不是房价上涨的态势，改变的是房价的速率。结构性调整的可能性还存在，主要表现在品类、区域、套型上，这三个方面的选择已经发生了根本性的基础性改变，希望购房者不要有惯性思维，尽快回到专业技能决胜的道路上。

　　工业革命以来，全球楼市自身周期一般为18年，涨14年跌4年，1～2年就从跌到涨再到跌的过程没有发生过。从大周期看，中国内地目前处于楼市上升周期，牛市很大可能会展开。

　　2007年，资金紧缩导致楼市紧缩；2009年，资金从中央银行流出只是减少，并未截止，所以2009年下半年房价的牛鼻子会得到控制，但牛变熊的可能性很小。如果金融政策逆转，资金从净流出转向净收回，那么房价的压力就大了。

　　房地内参：尹香武(半求) (来源：深圳商报)