江苏南京公积金贷款收紧背后：前9月倒挂47亿元

　　南京公积金贷款收紧背后：前9月倒挂47亿元

　　晓晨

　　10月9日，南京市住房公积金管理中心召开媒体通气会，正式公布收紧公积金贷款的一系列办法。对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方曾经办理过公积金贷款，全部结清后二次申贷的，其贷款额度为可贷额度的50%，即从原来的30万元降至15万元。

　　同时将个人还贷能力系数由0.45调整为0.3。所谓还贷能力系数，就是反映职工公积金贷款本金与职工当月收入的占比情况。还贷能力系数的计算公式为：公积金最高可贷金额＝贷款职工公积金月缴存额/缴存比例×个人还贷能力系数×12个月×实际可贷年限（距离法定退休的年龄，不超过30年，男性的法定退休年龄为60岁、女性为55岁）。

　　南京市住房公积金管理中心负责人称，此项调整是为了促进公积金事业科学发展和可持续发展。今年1~9月，南京全市归集住房公积金50.69亿元，同比增长16.64%。但今年以来由于南京住房销售量大幅走高，公积金贷款量剧增。截至9月30日，今年已发放公积金贷款97.80亿元，比去年同期增长224.49%。南京住房公积金个贷率(贷款余额/归集余额)已达96.16%。目前每月资金缺口在10亿元左右，如不进行合理控制，极易出现提兑危机、贷款困难，从而引发社会稳定问题。

　　这是南京市使用公积金杠杆刺激住房消费一年后首度收紧，也是房地产市场过热、公积金放贷近乎失控、一次近乎衰竭性的自我调整。“实际上七八月份就在考虑拿方案了，一直想再看看，但到了9月份，96.16%住房公积金存贷率已经出现流动性困难，并且还以每周1个百分点的速度递增。如果再不调整，要出大问题。”据接近南京市公积中心的一位人士说。

　　2008年，南京市对公积金市场放了“两把火”，2月18日，春节后一上班，南京市将公积金还贷能力系数由0.2上调到0.45。南京市民购房贷公积金个人可贷额度提高至20万元。同时首次对“万元楼盘”和“二次贷款”的限制性政策予以解禁。2008年11月，在房地产市场大面积“冰封”，各级地方政府出台救市举措时，南京市再次出手，个人住房公积金贷款最高额度大幅提高，个人最高可贷30万元，即夫妻双方可贷60万元。在今年二季度以后房地产市场的燎原之势中，宽松的货币政策下，公积金等低成本资金因为太“便宜”，只要符合条件的家庭都想把60万的额度上限用足，于是公积金加商业贷款并行，助推市场一路走高。

　　实际上，近来江苏多个地方已经出现公积金告急的情况，常州8月在市区范围内启动了“公转商补息贷款”业务，“公转商”即在住房公积金贷款资金紧张时，经公积金中心审批同意，职工按批准的额度和年限到指定银行办理“公转商补息贷款”，由指定银行向借款人发放商业性住房贷款，执行商贷利率，两者的月利息差由公积金中心逐月补贴给借款人。9月初，泰州市公积金中心公告称公积金贷款需要按申请时间排队办理。宿迁市8月份取消“又提又贷”政策，同时主城公积金贷款实行轮候排队制。盐城出台“公转商”政策的同时还降低了贷款最高额度，将正常缴存住房公积金的双职工申请公积金贷款的最高限额，由40万元下调到30万元，单职工贷款最高限额由30万元调整为15万元。

　　在楼市成交持续下滑、市场处境微妙之际，南京市带头打响公积金政策收紧的第一枪，备受市场瞩目。在公积金贷款被消耗殆尽时，记者了解到，江苏各大银行的商业贷款也在迭创新高。数据显示，江苏建行今年前八个月新增个人房贷已超过2007年全年百亿的水平，而一个苏州建行（单列，不在建行江苏分行的统计报表内）今年新增贷款的一半在房贷上，1~9月达到82.5亿元；苏州中行今年以来新增400亿的贷款中，房贷也占到100亿元。县级市中，仅昆山建行房贷余额就逼近百亿，无论增量还是存量都创造了历史天量。