开发商象征性促销 楼盘小幅降价购房人不买账

　　“黄金周是别人的，不属于北京楼市。”根据北京市房地产交易管理网统计，10月1日到7日，北京期房商品住宅网上签约672套，日均96套，比9月日均387套的签约量骤降75.2%。即使和2007年、2008年同期日均246、262套的签约量相比，今年黄金周楼市也让不少人感叹“怎一个惨淡了得”。

　　“是一种暂时的"跳闸"，还是将拉开另一番市场景象的序幕？”如何看待黄金周房地产市场的成色不足？楼市量跌之后会有价跌吗？许多购房人心中都有这样几个问号。

　　开发商象征性促销

　　购房人不为所动

　　“一次性付款9.7折”，“中秋购房赠送25000元全套家电”，黄金周期间，京城不少楼盘照例推出各种打折促销活动，然而结果却是促销的雷声大，成交的雨点小。

　　促销为何打动不了购房人？“小幅的打折促销，相对于高位的房价来说微不足道。”著名地产评论人士叶檀在接受《广厦时代》采访时表示，当前一线城市房价过高，抑制了市场购房需求的释放。

　　房价高，打折幅度小，楼市成交不振也就在情理之中。从“十一”京城楼盘打折情况看：一次性付款绝大多数都在9.5折以内，按揭打折幅度更小甚至没有打折。“相对于2008年下半年不少楼盘降价两三成乃至四成，今年黄金周的打折，对于开发商不疼不痒，对于许多购房人依然遥不可及。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，黄金周的促销只是象征性的，因此吸引力不够。

　　前期旺市透支四季度销量

　　开发商信心膨胀拒绝实质降价

　　开发商能否在房价高位上挺住？黄金周成交量剧跌之后，开发商是否会寻求更大幅度让利？陈云峰认为，从今年3月起到8月，楼市快速转向，房价快涨，销量创新高，透支了“金九银十”的销售量，甚至透支了全年销量。“开发商在前期旺市中完成了全年销售任务，没有回款和销售压力，因此在与购房人的博弈中更有心理优势。”

　　不谋而合的是，叶檀也认为，“购买力的提前释放”是造成“十一”黄金周成交量低的最主要原因。“金七银八之后是铜九铁十”。旺市中真金白银的销售回款，加上开发商从资本市场的融资，以及适度宽松的货币政策支持，“开发商口袋满满，因此没有降价动力”。

　　“2008年降价是因为开发商手里缺钱缺地，而今年开发商是有钱有地。”业内人士这样描述开发商的心理优势。

　　此外，业内预计开发商出于销售策略的需要，还会维持房价稳中小涨。著名经济学家、中国管理科学研究院研究员李开发表示，开发商针对大众“买涨不买跌”的消费心理，常会通过房价每月涨一点，让投资者和普通购房人有“房价还会上涨”的收益预期，从而选择买房。而一旦房价下跌，购房人和投资者也不会立刻买房，直到价格降到一个较低的平台上。“现在开发商虽然卖的少，但能通过涨价以价补量，仍获得足够收益。”

　　量跌可持续到明年春节

　　价跌唯待政策转向

　　“房价远超出购房人承受范围”是不少业内人士的共识，但大家同时认为，除了资金链的宽松，还有多重因素支持京城房价居高难下。

　　首先是土地因素。叶檀认为，一线城市土地的稀缺，特别是核心区住宅可用地日渐减少，将支撑核心区的高房价；而核心区土地也会带动周边区域土地行情看涨，房价因此很难下降。此外还有房产的保值预期。李开发表示，从目前透露出的物业税相关信息看，物业税短期之内不会普征，低税率也让许多人看到买房投资依然有利可图。

　　与此同时，世界经济和中国经济的企稳回升，开发商对市场的预期也很乐观，因此积极拿地，一个个地王应运而生。“经济复苏尚需房地产的拉动作用，明显的政策打压短期之内不会出现。”陈云峰说。

　　在这各方面因素作用下，短期难觅房价下降的端倪，成交量继续下滑也就在所难免，“明年春节前的四个月左右都将维持这一趋势。”不少业内人士这样表示。然而，房价毕竟高出购房人的承受能力。何时才能见到房价明显下行？一位开发商对我们说，楼市和股市一样带有明显“政策市”的特点，短期成交量的下挫不值得大惊小怪，除非有重大政策变动。“正如取消限外和进一步放松二套房贷等救市政策一出就灵，如果有金融、税收、土地等方面重大政策变化，楼市降温、房价下降也将不可避免。”业内人士表示，没有重大政策变化，房价不可能大幅下降。

　　文/张旭 (来源：北京青年报)