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优惠政策进入倒计时 高房价持续考验政策调控

来源:中国新闻网
2009年10月30日15:27
  近期,不少城市楼市一扫入秋以来的平静,突遇成交的“高峰期”。其中一重要原因,是去年实施的部分优惠政策即将到期,供需双方此时“抢抓机遇”。

  不过,短期起落背后,房地产市场的基本面没有改变。“高温不退”的房价、旺盛的投资性需求以及挥之不去的通胀预期等因素,将继续对楼市施压,持续考验政府的调控能力。

  部分地区楼市“突遇”成交高峰

  近期,部分重点城市的楼市迅速摆脱秋季以来的下滑,戏剧性地迎来一个成交高峰。比如,公开数据显示,10月前半个月,杭州商品房日均销售在110套、120套,但进入10月下旬以来,便逐日上升,直至突破200套。南京商品住宅日均成交量在10月中旬曾下探至200套左右,但进入下旬便速升至500套、600套。

  在上海,每日商品房销售在10月中旬前后还在700多套的水平徘徊,至20日开外便提升并保持在1000多套的高位。易居中国的统计数据显示,10月19日-25日这一周,上海商品住宅成交量一扫阴霾,大幅上涨51.44%,达到51.37万平方米,一下子回到今年6月本轮楼市最高点时的水平,其中松江、宝山等郊区楼市成交量更是迎来超过100%的涨幅。

  二手房市场情况相似。记者从上海多家房产中介了解到,最近业务员们“忙碌多了”,房东把以前过高的挂牌价降下来,犹豫不决的买家也加入购房大军。中原地产闵行区一门店的业务员介绍,由于房东和买家的积极性都有提高,近一周来房源的成交周期已从9月底、10月初的一周缩短到三四天,一些短期的投资客购房更显活跃。

  价格方面,10月19日-25日这一周上海商品住宅平均成交价格为16404元/平方米,环比下滑1.35%。不少重点城市也呈现出“量升、价微跌”的态势。

  “优惠政策”到期前“抢抓机遇”?

  “没几天时间了,买房动作要快,卖房也要抓紧时间!”近日,中原地产上海七宝店的业务员万正伟这样反复“提醒”房东和看房者。因为,始于去年的一系列“优惠措施”中,部分政策将于年底到期。

  去年12月20日出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》为楼市带来多种利好,比如明确“对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照首次贷款政策”;此外,还减免营业税,普通住房免征时限由5年降为2年,不足2年转让的,按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。上述政策暂定执行至今年12月31日。

  在此基础上,各地政府还可以有“自选动作”。比如,上海出台14条相关优惠政策,其中“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税”“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税”“购买自住普通住房的,住房公积金贷款最低首付比例调整至20%”等不少政策也是至今年12月31日到期。是否延续,有关部门尚未表态。

  如在上海购买一套80平方米、总价100万的普通住房,如享受上述优惠政策,买方共需缴纳契税、印花税、交易费10000元;如果优惠取消,则总计缴税费15700元。如果转让一套购入满3年、面积为85平方米、总价100万的非普通住房,根据上述优惠,卖方共需缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等20000元;一旦政策取消,所缴税费激增至78000元。数千、数万的价差,牵动着供、求双方的神经。物业服务机构世邦魏理仕住宅部董事陈炜认为,一旦优惠政策取消,将对“首次置业者”产生较大影响。

  短期起落背后:高房价持续考验政府调控

  中国楼市受政策影响大。上述优惠政策年底到期后是否会延续,已引发了市场足够多的猜想。但必须看到,短期价、量起起落落的背后,楼市的基本面没有改变。比如,今年上海商品住宅全年成交量预计在2500万平方米左右,但新增供应量将只有约1300万平方米。有效供应量不足的问题日益突出。全国方面,今年前三季度我国全社会固定资产投资同比增长33.4%,而房地产开发投资同比增幅只有17.7%;如果房地产的投资不能及时顶上,明后年的供应形势将更为严峻。

  虽然,上述一系列政策的初衷并非为了救“房价”,但今年以来楼市交易复苏的同时,房价也快速攀升,部分城市房价接近乃至超过历史最高点。房价偏高已成为社会共识,尤其是在部分大城市,房价已高度脱离普通居民的承受力。然时至今日,看不到房价合理回调的迹象。

  此外,部分城市投资性需求依然旺盛、通胀及银行加息等诸般预期挥之不去。在上述多种因素的作用下,房价依然存在高位上行的可能,楼市调整的压力或将继续加大。房地产市场的严峻形势将对政府的调控能力形成持续考验。(记者叶锋、邓华宁) (来源:新华网)
责任编辑:赵婷
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