杭州楼市后市涨价没悬念 投资客涌动如潮

　　中新网杭州10月31日电(记者夏毅)“我们有几个人想买，总共大概要100套”，这句温州人在德信·早城展位上的豪言，加上一张张热切期望抢到房而不可得的表情，清楚地表明，第十六届房地产博览会是狂热的房交会，更是一个投机盛行的房交会。温州人狂热的投资欲望，裹挟着巨大的自住需求，市场被迅速地推向风急浪高的顶峰。

　　深秋的杭州，太阳依然炙热，房博会的两个场馆人头攒动，空气中弥漫着一股燥热。

　　楼市处于“敏感高位” 专家称才刚刚开始

　　中国指数研究院杭州分院曹旭东总监表示，10月的房博会人气明显比5月份的房交会旺。的确，本届房博会的火爆程度毋庸置疑，无论是自住需求还是投资者，都会去房博会逛逛。从四天后组委会给出的成绩单：浙江省第十六届房博会成交751套，同比增长84%。

　　5月的房交会，开发商还在促进销售，他们忧虑，热销是否能够持续？尽快出货是他们的作战策略。在经过大半年的热销，目前已经出现无房可卖的局面。曹旭东预计，按照前6个月的销售速度看，一个半月将把杭州现有存量房全部卖掉。

　　买房如买白菜，类似的一幕幕，曾经在07年几乎同样的时间上演过。只不过，此时的高潮，已远非彼时所可比。

　　“热度还赶不上07年。”经过08年底的经验教训，现在的购房者都多了一分理性。

　　“价格稳中有升，成交量会稍有回落，但还是在5000套左右上下波动。”曹总监分析，因为春节之后供求关系非常紧张，目前也得不到实质性的改善，其次是近期拍出的土地价格，再一次对于现在的房价给与了有力的支持。“房价不可能往下降。上涨还刚刚开始，虽然很多人不愿意接受这样的事实。”

　　据中国指数院提供的数据显示，2009年9月，杭州住宅指数为1666点，环比上升30点，涨幅为1.83%，同比涨幅为4.52%。进入“金九”，开发商加快推盘节奏，杭城楼市整体价格在需求高涨的前提下，处在缓慢上升的通道。一些受到土地价格影响较大的热点区域如滨江版块、城东版快等楼盘上涨均较为明显。

　　自住型、改善型需求旺盛 投资者不断加入

　　这次的房博会，交易活跃且热点相对集中。共成交商品房751套，与上届房博会相比增加84%，成交面积98092平方米，成交金额12.23亿元。从区域分析，杭州主城区成交270套，余杭区成交415套，萧山区成交1套，周边县(市)成交65套；从商品住宅成交结构分析，杭州主城区、中小套型住房和首次亮相的新楼盘成为当前市场需求的热点。

　　本届房地产博览会受到了各种消费需求群体的关注，四天时间总参观人数达38万余人次，较上届房博会明显增加，参观者不仅来自全省各地，也有来自省外，其中有购房意向的参观者不在少数，这表明住房消费仍然是各方关注的热点，自住型、改善型需求依然较为旺盛，投资型需求也不断加入。

　　在上半年来成交量快速回升，房价上涨，价格总体处于相对高位的情况下，记者在采访中发现，多数参观者特别是自住型、改善型消费者普遍感到当前房价偏高。房博会期间，商品房成交均价为12472元/平方米，其中杭州主城区成交均价14816元/平方米，余杭区成交均价10579元/平方米，二手房成交均价15167元/平方米，价格逐渐初现高位趋稳。

　　全面迈入万元房时代 人人扎堆买房

　　随着房价的飙涨，主城区中“万元以下”板块——下沙、华丰、转塘、三墩，房价相继突破万元大关，如今，连最后的堡垒——丁桥，亦开始“沦陷”。从此，主城区中所有在售板块，已全面迈入万元房时代。

　　不难发现，09年房地产市场经历了三个阶段：刚需爆发——刚投并发——投需为主。地王频出和存量房处于低位导致杭州房价彪升。从07-09年三年的成交数据看，如今的杭州楼价已经站在了历史的最高位，人人都要扎堆买。

　　“在资产中，特别是不动产的价格上涨比较快，在一定程度上是较好的防通胀资产。”住在杭州网首席评论员丁建刚说，出于通胀预期，这是导致众多外地购房者涌入杭州的原因之一。丁建刚认为，预期通胀的真实需求也是客观存在的，因为这个城市是人口净流入的城市，每年都有几万个大学生毕业，从03年开始四五十万的大学生留在这里，温州的也好，台州、金华的也好，他们梦寐以求老了住在杭州里，要么让自己的子女成为新杭州人。所以杭州实际上5千万人所向往的地方，住房严重的供不应求，且这样的局面在较长时间还会存在，但是严重的青黄不接的现象到明年5月份左右会缓解。据杭州市透明售房网显示，房博会后陆续有11395套新增房源供应市场，这将对缓解杭州及周边市场今后一段时间的供求矛盾起到积极作用。

　　除此之外，购房者所引发的“羊群效应”，也是人人都想买房的重要因素。丁建刚说，在一个公司里，你买房了，他也买房了，在众多周边人群的示范效应之下，人们也就不由自主跟着一起买房。这就使得买房的人开始蔓延，也就出现如今“人人都想买房”的局面。丁建刚表示，这次房博会的成交量是市场巨大的惯性向前，延续了近半年来火爆的市场态势。

　　“此外是房荒的现象，房荒就是可供量确实少。商品房主城区不到5千套了，同时也出现了人心惶惶，前两天投资客非常多，给大家造成的感觉好像要抢房的感觉。其实房荒是暂时的，人心不必慌。”据他分析，杭州一手房价实际的涨幅已超过30%，可能接近40%。“杭州是在整个一线城市中极度的供不应求的。”

　　杭州瀚博咨询机构总经理黄海波则表示，真正房价上涨的一个根本的原因，是“有钱、钱太多、流动性过剩”。

　　二手房涨幅高于一手房达50%

　　今年以来，在税费优惠等政策作用下，杭州二手房市场成交持续保持活跃，当前，这些优惠政策多数到今年底即将到期，二手房市场买卖双方为追赶政策优惠而都希望在年底之前达成交易，这在房博会二手房展区热闹景象得到了印证。大量参观人群都聚集在各房产中介公司周围进行咨询、挂牌、洽谈、登记，部分消费者购房意愿强烈，部分学区房、景观房的房源比较紧缺。据悉在展会期间，共成交二手房169套，较上届房博会的145套增加16.6%，成交面积16025平方米。

　　“二手房对比年初两三月份最低位来说最低涨幅过50%，各个区域之间可能不一样。”杭州盛世管家总裁童浩说，二手房肯定过50%，当然板块之间也有区别，其中东面涨得最快。个别的涨幅比个别区域涨幅超过了新房。

　　统计显示，传统旺季的“金九”，杭州二手房的成交套数上涨了458.93%，成交均价又轻松刷新价格记录，高达16846.55元/平方米，全市二手房市场套均面积为76.6平方米，中小户型仍然是二手房时常最受欢迎的产品。

　　今年2月份二手房均价触底之后强力反弹，上涨速度之快，出乎许多人的意料。“与年初相比，短短大半年的时间杭州二手房均价涨了近5000元，”裕兴不动产执行总裁、杭州市房地产中介协会副会长郑瑛表示，今年5，6月份后大量投资客进入，在她接触的一些客户中相当一部分又属于纯投资，“房地产收益高、风险低是他们在防通胀大背景下做出的不二选择。”

　　据了解，主城区二手房均价从年初11800元/平方米上涨到了目前的16000元/平方米以上，平均涨幅约为36%。而一些学区房、景观房等稀缺房源涨幅则更加明显，部分小区甚至达到了50%左右。

　　“投资客”几近疯狂 房价仍会上升

　　这次房博会给我们最大的印象是，和往届相比来自外地的投资者非常多，有来自温州、台州、绍兴等地，其中温州人起码占了1/3。尽管房博会后“无房可卖”的局面将得到改善，但是对自住的购房者来说，与“投资客”展开一场房源争夺战可能在所难免。

　　“只要你把房子卖给我，我现在就交钱，多少钱我都买”，在大家·武林府的沙盘前，这位温州人冲天的豪气也不过换来售楼人员的一句轻描淡写，“尚未开盘，无房可售。”

　　“我们有几个人想买，总共大概要100套”，温州人在德信·早城展位上如此NB的表达，换在一年以前，必定换来开发商高层的超级VIP接待。而如今，只不过博得售楼小姐的一句：这个我也知道，现在像你们这样的人很多的。

　　“我们下个月推出4栋房源，其中一栋已经预定完了，基本上都是投资的，”位于城东某楼盘的售楼人员说，“开盘的时候能不能买到房子也不好说。”无独有偶，另一个位于九堡的楼盘的售楼小姐也表示，楼盘将在月底推出的64套房源，房号已经排到120多号了，其中投资客不少，“现在已经基本上已经买不到了”。

　　一位业内人士表示，房价在这样的高位依然有这么多投资客蜂拥而上，说明市场的泡沫已经形成。

　　很多地产经理人认为，第四季度或明年年初房价上涨是肯定的，但是这种肯定背后也有对高房价的担忧和市场需要调整的考虑。金成房产营销副经理姚远说，根据透明售房网的数据，目前杭州商品房的均价达到了1.7万元/平方米，已经达到了一个较高的价位。

　　金都房产营销总经理余蓉说，现在市场形势好，短期内房子还会热销,房价还是会上扬。各开发商在上半年已完成年度销售目标，所以价格还会很坚挺，不会像去年一样完不成任务而促销，心态上比较沉稳。“今年楼市销售基本上是未开盘就先预定完，后面客户可能没机会挑选。”

　　新明集团营销总监魏光明说，“未来的预期会有调整。目前房价高企，我认为是特殊情况下的非正常提升。”他指出，这几年很多中心城市的楼市发展偏向于投资功能，居住功能被弱化，房地产过度投资已成问题，只是对眼下有利，一旦经济复苏,基础行业企稳后，国家对地产的调整是必须的。“当然，到时房价是涨还是跌，主要还是看宏观经济政策。现在楼价在高位，不适宜买房，明年调整时入市也许是个机会。”

　　根据中国房地产09年上半年的市场研究报告，由于市场需求仍较为旺盛，及购房者对住房保值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升。