广州亚运城令开发商望楼兴叹 “称王”可能不大

　　总价“地王”亚运城 成交单价难称“王”

　　165亿底价拍卖成中国首个百亿“地王”，门槛太高成交单价预计在5000元以内，可能带动周边楼价破万

　　信息时报记者 徐凤 张金娜

　　前天，备受关注的超级巨无霸项目“广州亚运城”，以高达165亿元的底价挂牌出让。据了解，该项目是继2007年拍出的92亿元的长沙新河三角洲“北辰地王”之后的全国首个百亿“地王”，折合楼面地价近3800元。不少业内专家预测，该项目底价高达一百多亿元门槛相当高，只有少数开发商巨头才具备这样的条件，因此成交单价“称王”可能性不大，预计会在5000元以下。

　　开发商

　　多数望地兴叹 或现强强竞投

　　记者电话采访多个房地产企业了解到，大多数房企很看好广州亚运城项目，但总价过百亿的高门槛，使之望地兴叹。个别港资企业在半年前就在关注亚运城项目，希望与内地房共抢同一杯羹，但看到公布的底价之后，决定彻底放弃。

　　南丰集团相关负责人向记者透露，去年就开始关注亚运城项目，那时单价在4200元/平方米，总价比现在还要高，这次公布的挂牌价有所降低，但总价仍然过百亿元，经过慎重考虑，公司最终决定，不能把集团的大部分资金投入在一个项目里，放弃竞投。

　　另据同城媒体报道，记者从多个渠道获悉，大型房企保利、万科、富力、雅居乐、中海和城建等多家开发商巨头，都曾就项目与出让方广州土地开发中心有密切联系，或有意向拿地。

　　记者昨日致电给雅居乐及中海相关负责人，他们纷纷表示，没有听说集团要拿亚运城项目。据了解，广州亚运城出让条件中，对开发商的资金实力和开发经验都有很高的要求，对于境外开发商要求则更高。

　　雅居乐相关负责人表示，预计国有房企夺得亚运城项目的可能性比较大，毕竟国有房企在资金方面有雄厚的基础作支撑。满堂红研究部主任肖文晓表示，广州亚运城这么大规模的项目，开发商强强连手联合竞投的可能性比较大。

　　业界预测

　　不会流拍

　　但成交单价在5000元内

　　据了解，该次出让的亚运城项目占地面积263.952万平方米（地上总建筑面积438万平方米，其中商业建筑20.76万平方米，公建及其他配套设施建筑32.36万平方米，居住建筑面积384.88万平方米，其中已建成物业约106.65万平方米），比今年以来广州出让的所有住宅用地面积总和还要大。 据统计，目前，广州挂牌出让了19幅住宅用地，用地面积约146万平方米，仅为亚运城项目用地的55%。也正因规模庞大，其折合楼面地价则不高，仅3767元/平方米。

　　不少业内专家认为，广州亚运城项目面积大、总价高，成交单价预计不会超过5000元/平方米，产生单价“地王”的可能性比较小。肖文晓认为，100多个亿的资金门槛已经很高，如果还要变成单价地王，那意味着资金量还要加倍增长，只有少数的开发商巨头才具备这样的条件，但他们未必敢下全部赌注。

　　肖文晓分析，亚运城是香饽饽，开发商都想吃，但高门槛也意味着可能出现的竞争对手将减少，不可能再像之前的土地拍卖一样，开发商一拥而上抬高了价格，也降低了产生单价“地王”的可能性；“吃得动的人不多，但肯定有人吃。所以不会流拍，但也不会有单价地王。”他表示，目前还无法准确预测成交单价，但预计可能会在4500元/平方米左右，如果超过5000元/平方米会有点夸张。

　　中地行传播事业部总监张斌则认为，成交单价预计每平方米不会超过4000元。经纬行研究中心经理朱欣苑也表示，将来亚运城竞拍项目的楼面单价要成为地王的可能性不太，在楼面地价3767元/平方米的基础上略有提升还是有可能性的。她认为，目前亚运城总价非常高，楼面地价3767元/平方米也偏高，非常“不抵”，所以楼面地价超过5000元/平方米应该是不可能的。

　　市场影响

　　1、带动亚运城板块楼价突破万元

　　据了解，目前亚运城周边的均价为8000元/平方米左右，不少业内人士认为，随着亚运城的出让，周边楼价绝对有可能突破万元大关。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，如果亚运城的楼面地价在5000元/平方米左右，那么将来建好住宅价格肯定在10000元/平方米以上，“亚运城的出让，可以说让该板块及周边的楼盘‘飞上枝头变凤凰’了。”

　　朱欣苑表示，亚运城项目的推出对周边的楼价会有拉升的作用，但是亚运城大量的住宅产品也会让亚运城板块的货量过多，会造成亚运城板块“供过于求”，当然，这么巨大的货量不可能一下子就推出市场的，随着亚运城的不断发展，以及货量的分步推出，将来楼价绝对会超10000元/平方米。

　　2、亚运城这么大的项目为什么整体拍卖？

　　据肖文晓猜测，广州亚运城这么大的项目，之所以要整体拍卖，可能因为以下三种原因：1.为完成年度供地计划冲刺；2.分割拍卖有可能带来地王现象，因此选择整体拍卖；3.亚运城整体规划的需要，防止14块未开发用地各自为政。同时，肖文晓建议，这么大规模的项目，开发商强强连手联合竞投的可能性还是很大的。强强联手就是大开发商和大开发商合作，或者和财团合作。

　　相关报道

　　多套现房明年开售

　　据记者实地了解，目前亚运城的媒体村、运动员村和技术官员村已经基本建成，将提供8000多套现房，以两三房单位为主，开发商拿到项目以后就能直接推向市场销售。有知情人士透露，预计这批单位明年一季度就能对外销售。

　　据悉，正对亚运综合体育馆的运动员村最具岭南风格，楼宇屋顶都为岭南特色的镬耳墙。共计51栋3598户住宅，主要为90多平方米的大两房单位和110~120多平方米的三房单位，一梯两户或一梯三户。运动员村的样板房为一套东南向90多平方米临湖两房，拉开客厅窗帘就可看见莲花湖和对岸的综合体育馆。

　　媒体村位于亚运城西侧，设计的全部是90平方米以下的单位，由29栋15-22层的楼宇组成，共有3800户住房。从样板房可以看到，单位带有入户花园，户型方正、实用。技术官员村则位于亚运城最东面，由12栋11层楼宇组成，共有680套单位。推出的都是大户型单位，样板房为一套160平方米的四房单位。