分兵十路再探土地市场 国土部新政剑指不良囤地

　　据《北京晨报》报道 11月，房地产市场主题词非“囤地”莫属。

　　11月2日，盈科大衍工体四号地转手获巨额利润事件被央视曝光，3年赚了2.35亿港元，囤地以获取暴利再度引发市场关注。

　　11月9日，国土部宣布将启动一场全国范围内的土地调研，兵分十路，调研对象直指开发商“囤地”。据悉，此次调研项目相当详细，“囤地的位置在哪里？囤地主体是机构还是开发商？囤的是土地还是房屋？这些都要查清楚。”

　　11月12日，国土资源部印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，对商品住宅用地的单宗土地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市(镇)7万平方米。评论认为，此举为解决开发商囤地问题提供另外一种途径。

　　养鸡还是倒鸡蛋

　　盈科大衍工体四号地消息一出舆论哗然。尽管盈大方面称，工体四号地项目一直在发展及兴建当中，绝无闲置。直至今年10月，已经完成了所有打地桩工程，并开始兴建地库。但是三年时间投入人民币4600万元打了地桩，依然难以令人信服。

　　无论如何，工体四号地出手之后，小超人李泽楷在北京已无土地储备。盈科方面显然不想过多牵涉到这场是非之争中。倒是局外人更热衷发表看法。在土地市场一直不太顺遂的SOHO中国有限公司董事长潘石屹抱怨说，“中国有一批房地产开发商是从来不盖房子的，就是倒土地的。”后有媒体顺着老潘的话头去调查，发现差不多1/3的开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土。老潘戏称，在房地产界，“养鸡的不如倒蛋的”。

　　中原地产对国内12所城市的土地调研，自2003年以来，40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块，但至今有半数闲置。有数据显示，中国9家房地产上市公司的土地储备最高是151年，最低是20年。

　　责任地产不囤地

　　对于开发商的热衷囤地，评论并非一边倒的批判。工体四号地事件曝光后，不少人出面为盈大辩解，事实上，李泽楷一直以财技手段见长，在香港市场也并未因此而被诟病。甚至有专家说，在房价攀升大势下，开发利润远远高于倒地利润。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存就认为，真正通过招拍挂拿地的项目，如果是净地的话，且土地出让金已经全盘交付，转手倒卖就是利益最差的方式。

　　地产圈内的确有一批以快速经营快速回笼资金见长的开发商，他们不追求高额利润，但通过资金的快速滚动依然能赚个盘满钵满。近几年在北京市场非常活跃的地产新秀东亚新华公司深得此中要旨，旗下项目基本全部是快进快出型开发模式：东亚奥北中心南区2005年12月取得土地，次年8月即开盘销售；东亚上北中心2007年1月拿地，同年9月开盘销售。东亚三环中心2007年2月拿地，次年4月3日开盘。据东亚新华地产新闻发言人韩磊介绍，这种开发速度将一直延续。“公司今年下半年取得的3块土地，预计明年即可入市。”韩磊介绍，今年9月取得的大兴康庄一宗地块明年上半年即可入市，届时将提供近20万平方米全部是南北通透或纯南向的高使用率板式住宅，力争在火爆的大兴区域打造一个宜居社区的标杆产品。另外此块土地还包括8万平方米的两限房，这是东亚新华地产在马驹桥的东亚瑞晶苑之后，建设的第二个两限房项目，该项目明年4、5月即可入市。

　　在地价房价相互拉升的大势下，市场似乎更期待快速反应的地产商，这也是这类开发商敢于宣称 责任地产不囤地的底气。

　　新闻评论

　　上行通道中囤地风险几近于零

　　中国社科院11月16日发布《中国住房发展报告(2009-2010)》，称在房地产市场整体回暖的背景下，下一阶段土地市场需求回升态势应会延续，土地价格将进一步上升。

　　不可否认的是，买地、捂地、晒地、倒地，炒地皮成为房地产开发利益链条中成本最低，过程最简，获利最丰厚的赚钱环节。无论是处心积虑的炒地皮者，还是带上“地王”荆冠，最后无力开发而被迫囤地者，在市场上行大势中，大可坐享其成。

　　国家信息中心中国房地产信息网专家成员章林晓认为，开发商敢于“囤地”的根源在于，“囤地”的资金风险极易通过债务性融资和权益性融资的方式转嫁给银行和股民，而囤积土地被政府无偿收回的风险在当前几近于零。

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　　工体四号地转手始末

　　2006年1月23日，经过126轮的举牌，李泽楷名下盈科大衍下属高置投资有限公司以总价5.1亿元、超过1万元/平方米的楼面地价拿下该地。之后，盈科大衍高调宣布将建成至少25000元/平方米以上的高档公寓。

　　今年8月20日，盈科大衍却一纸公告，宣布将正在兴建中的朝阳区工体北路4号地块项目出售给香港瑞安建业。

　　公告中显示，2009年7月31日，该地块账面价值约为人民币6.04亿元，其中包括购买土地使用权的总成本5.58亿元。

　　而盈科大衍将项目出售给瑞安建业有限公司的价格是1.18亿美元，约9.2亿港元。 (来源：新华网)