房贷中介高“返点”：叫停之后能否“消停”？

　　新华网上海11月20日电（记者姚玉洁、叶锋）房产中介凭借手中垄断的客户资源，向贷款银行要求高额“返点”，已成为业界公开的秘密。在扰乱市场秩序的同时，中介还怂恿要挟银行降低放贷门槛，甚至帮助客户假造材料，突破银行风险管控防线，威胁银行信贷安全。近日，上海市银行同业公会拟就自律公约，要求银行停止向房产中介“返点”。行业自律能否治理“返点”顽疾，尚需拭目以待。

　　房产中介垄断客源　要求银行高额“返点”

　　上海某公司财务汪女士看中一套200多万元的二手房，谁知房东跳价2万元，就在她准备放弃的时候，中介为促成交易主动提出帮汪女士承担这2万元。但当汪女士要自己选择贷款行的时候，中介却立时翻脸，要求在指定银行办理贷款，否则房东跳价部分由汪女士自己承担。

　　这一戏剧性转变背后，是房地产中介从银行获得“返点”，足以弥补跳价损失。在激烈的个人住房按揭贷款竞争中，一些银行与房产中介公司合作，对中介公司推介的客户按照贷款金额的一定比例向中介支付佣金，业内称之为“返点”。

　　某上市银行上海分行零售信贷风险主管告诉记者，2005年以后，高收益、低风险的房贷业务成为各家银行争抢的优质资产，一些银行开始向中介支付“返点”以招揽客户。近几年，返点率从最初的0．3％攀升至1％，今年由于信贷投放指标较高，一些银行给出的返点甚至达到1．2％－1．5％，导致恶性竞争。

　　上海一房产中介的业务员告诉记者，银行返点是业内“公开的秘密”。一般来说，中介与银行签订合作协议，“返点”是其中一项必不可少的内容。为此中介公司一般都有“信贷主”，专门跟银行打交道。如果购房者通过中介向银行贷款50万元，一般会有5000元返给中介。以此计算，如果一家中介月成交金额达到1亿元，按1％的返点计算，除去成交额2％的佣金，中介还可以获得100万元的银行返利。

　　“返点”扰乱市场秩序　威胁银行信贷安全

　　记者调查发现，房贷中介行业市场准入标准低、行业诚信意识较薄弱，由于行业缺乏专业监管，违规现象相当普遍。“返点”顽疾破坏了市场竞争秩序，中介人员甚至怂恿和协助客户伪造申请材料导致客户资质不佳、银行资产质量较差，对银行资产安全带来重大威胁。

　　上海地区由于房产交易活跃，房产中介云集，中介机构掌握大量客户信息，处于强势地位。他们利用手中客户资源，对银行的“返点”要求越来越高，去年平均返点水平是购房贷款总额的1％－1．2％，今年甚至达到1．5％。

　　中介公司还利用手中客户资源优势，要挟银行参与不正当竞争。记者获悉，2008年下半年开始，上海几家大型中介公司就在银行间散布负面信息，假称其他银行实际操作中先行放松二套房贷政策执行标准，挑唆银行恶性竞争，扰乱政策的执行。

　　近期上海银监局暗访时又发现，中介公司还存在向个人客户返利的现象。一些中介为拼抢个贷客户，在协助办理按揭贷款后向客户返利，平均返利额度占贷款总额的8‰－10‰。一些中介还怂恿客户不断在各银行间办理转按揭以获取返利，严重破坏市场秩序。

　　“返点”带来的隐患还在于：中介机构帮助客户假造材料，突破银行风险管控防线，威胁银行信贷安全。“银行不能贷的，通过我们办理，照样可以取得贷款”。记者在暗访中发现，此类宣传在房产中介那里比比皆是，把达不到贷款资质的客户包装“达标”，是中介揽客的重要手段。

　　一位知情人士说，虽然近年来银行不断加大了防风险力度，但中介的包装水平也不断提高，对银行政策吃得更透。他们可以为客户提供全套“包装”服务，从收入证明、单位公章、税单到银行流水，甚至银行致电贷款人“工作单位”核实资料这一环节，中介也有办法搞定。这不仅让银行付出极大的核查成本，还隐藏了风险漏洞。

　　“叫停”之后，期待“返点”及时“消停”

　　采访中专家表示，“返点”潜规则需要从银行和中介两头同时治理，加强行业自律，规范竞争秩序，并从制度建设上着手建立“黑名单”制度，对恶意扰乱市场、伪造客户资料的中介施行惩罚性退出机制。

　　日前，上海市银行同业公会就《住房按揭贷款业务自律公约》在业内征求意见，该《公约》规定，各商业银行在办理住房按揭贷款业务过程中，不能以任何形式向房地产中介机构或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源。《公约》将在履行相应内部程序后正式发布。

　　此前，深圳市银行同业公会也曾牵头24家银行签署《深圳市国内银行业二手房按揭贷款业务自律公约》，承诺不以任何形式向地产中介或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源，违反者将预警示并责令限期整改，甚至暂停、取消会员资格，并报请深圳银监局进行监管处罚。上海银监局也下发了《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》，要求各银行通过上海市银行同业公会对支付房产中介营销费用进行协调，推进形成相关同业公约或规定。

　　业内人士认为，行业自律能否真正堵住房贷中介“返点”顽疾，还需进一步观察。沪上银行曾内部达成一个“君子协定”，国有银行给中介的返点控制在0．3％－0．4％，股份制商业银行返点也不得超过0．5％，但最终这一协定在激烈的竞争面前不了了之。

　　业内人士建议，应尽快研究建立统一的贷款中介行业准入制度和执业标准，明确资本金要求、人员资质和日常管理规范，“净化”中介行业。对提供虚假申请材料的不良中介公司和不良从业人员，银行应通过信息联网建立“黑名单”制度，完善相应的责任追究机制和惩罚性退出机制，加大中介公司违规成本，对不良中介形成威慑力，保护银行和消费者的利益。