评论：房地产市场调控政策亟待体制革新

　　房地产市场调控政策亟待体制革新

　　提要

    当房产调控政策陷入一放房价涨，一收则成交量萎缩的怪圈时，房产调控政策亟需大刀阔斧改革，否则期望房价出现较大幅度的理性回调仍非常困难。

　　在年底房产优惠政策到期去留与否尚处于混沌之时，上海的房地产市场却再现惊人现象。11月9日到11月15日一周，本市商品住宅成交面积相比前周大幅减少22％，但是成交均价相比前周却出现了21％的涨幅，达到19634元／平方米，均价直逼近20000元／平方米。

　　市场近期对于优惠政策是否按期退出的讨论不绝于耳，并因此影响了短期交易行为。但特别需要指出的是，从现实的市场预期变化走势看，即便优惠政策果真能够按期全部取消，仍难以成功遏制房价的非理性上行。

　　纵观1998年房改以来的相关调控政策与市场走势，我们不难发现其中的市场怪圈。那就是，政策一放则房价涨，而政策一收则成交量萎缩。近期的市场走势也是如此。单纯从房产调控的政策效果看，这似乎已经成为一个规律，以至于当下不乏房产调控效果悲观论的出现。该观点认为，房地产市场长期价格上涨的趋势已经无法逆转，也就是说调控政策效果并无力阻挡房价上涨的趋势。值得一提的是，这一观点在上海房地产界具有较高的市场共识，即便有些从业人员承认目前的房价已经明显偏高，但是仍然预期未来的市场价格还会更高。从市场需求方的表现看，也证明了这一逻辑的现实影响力。事实上，按照一般的思维方式看，既然当初的优惠政策推高了房价，那么随着相关政策即将到期取消，房价的上涨理应得到抑制，所以应该推迟买房才对。然而现实的情况却是，市场需求方反而出现了明显的恐慌性购房行为，并因此而推高了房价。究其原因，恰恰是因为市场需求方同样不相信房价会因政策到期而调整，所以在当下出手购房以享受现有的政策优惠，才显得更为划算。这一想法反而成为房价进一步非理性上涨的助推因素。

　　尽管从理论上讲，这个世界上的确不存在只涨不跌的市场，股市楼市等资产价格更是如此。然而现实的问题则是，看空房市、呼吁调控的主张者正在被市场所击败，而选择在任何价位买入房产的市场投机者则大获其利。

　　以此而言，市场参与者继续纠缠于具体的优惠政策是否取消，已经并无太大意义。以当下的中国房地产市场走势看，局限于细枝末节的政策调整已经很难撼动几近固化的涨价预期。当然，这并不意味着调控政策将会向非理性市场缴枪，而是表明只有全面推进的体制性改革，才有可能真正逆转市场的长期判断，并最终让理论结论与现实市场取得一致。

　　始自11年前的房改全面引入开发商、按揭贷款等市场化机制，解决了行政性住房分配体制的不足，而在11年后，需要的主体调控政策导向则是全面弥补政策保障的不足，解决房地产市场失灵的症结所在。目前有说法称之为“二次房改”，在我们看来，是否以此为命名并不重要，其中的核心关键在于需要一个全局性、体制性的房地产调控思路，而不是再让房地产政策基调因经济形势周期变化而大幅度调整变化。另外需要提及的是，无论政策措施的文字如何描述，是否能够让相关措施切入市场预期才是决定政策成效的根本所在。

　　依此而言，我们建议相关部门须拟议一份全局性的房地产体制改革方案，其核心内容至少要包括如下几点：明确抑制房价上行、实现居者有其屋为房产调控政策的主基调；进一步明确政府部门在房地产保障性住房供给中不可推卸的行政责任，特别要给出具体的量化指标，并大幅增加政府保障的责任范畴；明确未来至少五年的房地产土地供给规划，大幅度增加土地规划供应并从立法层面遏制囤地炒地行为；进一步推进地方财政体制改革，通过中央财政转移支付、开放地方债融资等形式，缓解地方财政吃紧问题，使地方行政部门从土地财政和房产税收中彻底解脱出来；针对投机炒房行为出台一揽子打击措施，包括实施物业税、遗产税、进一步提高二套以上住房的各种限制措施等。